20xx年12月广西北海房地产市场研究报告_46页_易居

20xx年12月广西北海房地产市场研究报告_46页_易居内容摘要：

长沙 — 郑州航线，东北航空公司将于 12 月 8 日开通北海至桂林、三亚、贵阳三条往返航线。 12 月 1 日 南宁日报 北海房地产企业所得税大幅增长  北海市国税局统计 ,截至 10 月 ,该市房地产企业共入库企业所得税 亿元，同比增长%。 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 第二章、经济环境 一、 GDP 增速加快 2020 年前三季度，北海市实现地区生产总值 亿元，同比增长 %。 其中第一、二、三产业分别完成增加值 亿元、 亿元、 亿元，同比分别增长 %、 %、 %。 北海市经济处于稳定增长状态，有利于房地产业的投资。 二、工业增加值 工业增速 大幅提速。 11 月份，北海市规模以上工业完成产值 亿元，环比增加 68%。 1— 11月份，北海市规模以上工业完成产值 亿元，同比增长 %；规模以上工业增加值 亿元，同比增长 %。 三、进出口总值 对外经济继续向好。 11 月份，北海市外贸进出口总额 8624 万美元，环比增长 12%。 1— 11月北海市外贸进出口总额 66014 万美元，同比增长 %。 增幅比 110 月份下降 个百分点，其中进口27504 万美元，比 110 月增长 13%；出口 38510 万美元，同比下降 %，降幅继续 收窄。 四、固定资产投资 投资继续增速。 11 月份，北海市全社会固定资产投资达到 亿元，环比 10 月份增长 %。 1— 11月北海市全社会固定资产投资完成 亿元 ,同比增长 %，比上月增加 ，其中城镇固定资产投资完成 亿元，同比增长 %，比上月增加 个百分点。 五、社会消费品零售总额 消费市场规模小幅度向下调整。 11 月份，北海实现社会消费品零售总额 亿元，环比下降 1%。 111 月份，北海市实现消费品零售总额 亿元 ,同比增长 19%。 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 六、房地 产投资情况 11 月份，北海市完成固定资产投资 亿元，环比 10 月份增加了 %。 111 月份，北海市全社会固定资产投资总额达到 亿元。 房地产投资继续保持快速增长。 111 月份累计新增供应商品住宅 21439 套，其中 11 月份新增供应 3741 套；累计销售商品住宅 万㎡，其中 11 月份销售 万㎡，环比上涨 %。 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 第二篇 市场分析篇 第三章、土地市场 一、土地市场综述 2020 年 12月北海市 有 三块土地供应，但只有两块 土地成交 ，另外有一地块因竞拍价未达到出 让底价而收回。 在 12 月 28日上午， 北海 市 2020 年第十三期国有建设用地使用权出让拍卖会举行，位于茶亭路以南、广东路东侧 的 2020GC13027 地块 和位于新世纪大道交南京路东南的 2020GC13028 块地，分别以 亿元和 9000 万元被竞拍者竞得。 而 位于广东路以东、杭州路以南的编号为 2020GC13029 的地块因竞拍价未达到出让底价而收回。 二、重要资讯 国土部重拳打击开发商囤地 ，再次强调土地 闲臵两年无偿回收 国土部 于 12 月 25 日再次 表示，对土地闲臵满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲臵费；对土地闲臵满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。 对因政府、政府有关部门行为造成的闲臵土地，国土资源行政主管部门必须尽快协调有关部门，拟定处臵方案报政府批准；确因规划调整的，可采取改变用途、等价臵换等途径及时处臵。 易居视点： 开发商囤地，导致市场有效供应不足。 供应不足，间接导致房价的快速上涨。 关于处理闲臵土地的政策出台已有数年，期间政府也强调多次。 但到了地方政府落实政策的层面，却总是失灵。 地方政府执行该政策时的暧昧态度，决定了该政策无论强调多少遍，都只是空调。 拿地 首次缴款比例不 得低于全部土地出让款的 50% 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”，直指开发商拿地要害。 易居视点： 此政策的真正作用，在于提高开发商拿地门槛，减少地王的诞生，进而避免地王的产生对高房价的推波助澜。 此《通知》是遏制囤地炒地的一剂猛药同时也将 促进房地产企业并购重组，优化产业结构 质量。 三、本月公告土地分析  地块供应走势分 析 北海本月有 3 块土地供应，结束了 连续 3 个月无土地供应 的状况。 虽然供应幅数达到 3 块，但均为小面积地块，供应总面积仅 4万多㎡，供应量仍然十分有限。 政府出让土地严重不足的现象，从 2020年的年初一直延续到年尾。 土地供应的不足，让 2020 年北海房地产市场的走势更加不明朗。 一方面，政府出手调控市场，楼市上行的难度较大；另一方面，北海市场供应量有限，将会导致供不应求，进而使得稀缺的资源产品有了上涨的动力。 两种力量的博弈，可能就形成了 2020 年楼市的主调性：盘01234567891005010015020025030035012 月 2020 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2 0 08 年 11 月 200 9 年 11 月北海市土地供应情况走势图供应面积 ( 亩 ) 供应幅数（幅）北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 整中前行。 四、本月成交地块分析 2020GC1302 2020GC13028 这 2 幅地块是在 12 月 28日以拍卖的形式进行出让，均为 城镇住宅用地、批发零售用地 ，出让年限都为 50 年。 12 月 28 日上午， 来自社会各界的 20 位竞拍人到场进行竞拍，经过一个多小时的激烈竞拍，最终，高先生以 亿元竞得位于茶亭路以南、广东路东侧的 2020GC13027 地块；北海凯源房地产开发有限公司以 9000 万元竞得位于新世纪大道交南京路东南的 2020GC13028 地块。 成功拍出 的这两幅地块， 溢价率 分别达 %和 %。 地块编号（宗地号） 地块 位臵 面积（平方米） 用途（年限） 规划设计指标 成交价格（万元） 土地单价 (万元/亩 ) 成交日期 竞得人 容积率 建筑 密度 绿地率 2020GC 13027 茶亭路以南、广东路东侧 7 城镇住宅用地、批发零售用地 (50 年 ) ≤ ≤ 22% ≥ 30% 10200 万元 万元 20201228 高先生 2020GC 13028 新世纪大道交南京路东南 6 城镇住宅用地、批发零售用地 (50 年 ) ≤ ≤ 22% ≥ 30% 9000 万元 万元 20201228 北海凯源房地产 开发有限公司 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 其中位于茶亭路的地块，成交价格达到 亿元，单价高达 万元 /亩，一举成为北海土地招拍挂以来的新地王。 而 %的溢价率，也成为 2020 年广西境内最高溢价率的地块。 地面价8166 元 /㎡，楼面价 2333 元 /㎡，预计该楼盘上市时的售价将超过 6000 元 /㎡。 出现此种情况的原因，主要是以下几个原因：一、该项目位于茶亭路板块，板块内的另一项目北部湾一号的高价热销现象持续发酵，拉升板块价值；二、进入年底，北海楼市传统的淡季 ，但北海楼市量价不仅没有下跌，反而双双上涨，使得业内人士更加看好北海楼市的发展空间；三、该地块属于北海的成熟市区位臵，北海城市中心区域可开发土地的日益匮乏，使得该地块具备了一定的稀缺性。 三方面因素的共同影响下，该地块的高溢价率成交就成为预料中的必然。 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 第四章、商品住宅市场 一、市场综述 12 月的北海市房地产市场商品住宅新增供应 4872 套，环比增加 %，同比增长 %。 12月北海市商品住宅成交 1226 套， 与上月基本持平 ，同比增长 %，供求比为 1： ，供应与需求 差距 逐月 增大。 二、供求关系分析  供过于求现象本月激化 本月北海市商品住宅供求比为 1： ，为 2020 年全年最高。 12 月份新增供应 4872 套，仅次于 9 月份的新增供应量。 12 月商品住宅销售量为 1226 套，与 上月 基本持平。 由于 北海开发商赶在年底前扎堆推盘，供应放量，导致 12 月供求比失调。 数据来源：易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 北海信息点 00 . 511 . 522 . 53010002020300040005000600010 月 11 月 12 月 2020 年1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月08 年 10 月 09 年 12 月北海市商品住宅供求情况供应量 ( 套） 成交量（套） 供求比北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 三、供应量分析  供应 继续 放量， 达到四季度的最高水平，较全年仅次于 9 月 12 月，北海市商品住宅供应量达到 4872 套，环比增长 %，同比增长 %。 新增供 应量较上月增加 上千套，究其原因主要有以下几点： 首先，进入 12 月后北海市办理预售许可证的开发商超过了 20 家，比 11 月明显增加，开发商均借助“岁末感恩回馈活动”名义加快了推盘策略。 其中东峰锦绣城 、 君临西海岸 、 蔚蓝家园苏州泰城、北部湾 1 号海悦阁、白金瀚宫等几个重点项目 12 月新增预售商品住宅数量占据整个北海市场新增总量的一半 ， 大幅拉升 北海 楼市 12 月新增供应量。 其次，开发商担心明年楼市冷风再起。 部分优惠政策的取消，尤其是二套房贷的收紧，在一定程度上会加剧购房者对楼市的“恐慌”。  市场存量分析：北海市场仍处 于 低风险区域 数据来源：易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 北海信息点 442 925 771 379 96 776 1147 1884 1674 2811 1958 5012 1453 3741 4872010002020300040005000600008 年 10 月 09 年 12 月北海市商品住宅新增供应套数走势新增供应量（套 )北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 截止 12 月底，北海市商品住宅存量约为 万平方米，比 11 月 减少 了 %。 近 6 个月的平均去化速度为 万㎡ /月，去化 周期为 万㎡ /月，去化 速度较快，市场风险程度仍然处于低风险区域。 但 从 12 月份北海市商品 住宅 供求比 来 看， 供过于求现象较为明显，如果 2020 年遭遇政策收紧，会直接减少商品住宅成交量，造成商品住宅积压，后期消化存货或将面临压力。 四、成交量分析  成交量 持续走高 12 月北海市商品住宅成交量为 万平方米，同比增加 %，环比增加 %；成交套数1226 套，同比增长 %，环比 上月基本持平。 经历 11月成交量的大幅反弹 后 ， 12 月份成交量持续走强，销售面积 达到 近四个月以来的最 高峰。 2020 年末，北海楼市再次呈现出“量价齐升”的景象，主要是一系列北部湾战略政策的出台推动大量资本涌入北部湾，顺势之下，北海楼市就成为各路资本的投资热点，加上北海优越的自然条件以及未来的“通胀预期”，成为楼市持续攀升的有力支持。 北海 市 2020年 12 月房地产市场研究报告 五 、成交均价分析 本月北海市房地产价格继续上涨， 12 月北海房地产价格指数为 ，同比增长 个百分点，环比增长 个百分点，与全国一二线城市相比，增长速度 有所 放缓。 与同类三四线城市相比，增 长速 度持续加快。 部分以海景为卖点的中高端物业如森海豪庭、万泉城等项目的大批量入市销售，推动了 12 月北海房价的持续增长。 数据来源：易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 北海信息点 数据来源：国家发改委网站 1 0 . 6 7 . 6 6 8 . 5 8 8 . 9 5 3 . 9 8 1 1 . 5 8 1 0 . 5 8 1 4 . 0 7 1 2 . 1 5 1 5 . 6 1 1 4 . 1 5 1 0 . 6 8 . 7 8 1 2 . 8 1 3 . 5 951758065095030711398901109 11451347119987998。