20xx年10月苏州房地产市场研究报告

20xx年10月苏州房地产市场研究报告内容摘要：

，借着往常楼市黄金季节的最后尾声， 2020 年10月的商品房上市依然比较积极。 从上市区域来看， 08年 10 月与去年同期供应比重的分布也有所变化，去年同期，明显可看出工业园区、吴中区和相城区上市比重比较突出，而今年整体比重相差不是很大，中心城区去年的新盘量不是很多，今年随着鑫苑景园、御庭苑、万达广场、湖山新意、世茂运河城、中海胥江府等盘的陆续推出，新盘的面市量还是比较可观的，因而在商品房的上市量上比重明显有所增强。 高新区西北板块10月部分楼盘的再推，商品房上市量也有所提高。 整体来看， 08 年 10 月的上市量相对于 9 月放量的情况下，尽管有所减少，但是相对于去年同期还是增加的， 08 年楼市的不景气，不得不使部分商家寄 希望于 08 年的末尾，在银行政策与楼市新政出台的情况下市场能稍有好转，积压了大半年的房源也不得不上市，因而整体上市量方面还是比较充足的。 数据来源： 365 地产家居网研究机构 分析： 从 10 月苏州商品房上市的环比来看，上市总量明显有所降低，毕竟惯常的“金九银十”对开发商的楼盘推出还是有一定推动作用的，因而八、九两个月自然也就成了房源上市的高峰期，而且同时十月举办的住博会和秋季房交会等也给开发商有一定的信心增强作用，因而九月大量房源的上市预备是必须的， 10 月上市量的回落也是市场的正常反应。 从上市区域来 看，中心城区、工业园区、吴中区和相城区在 9 月大量房源上市的情况下均有所减缓，中心城区降幅较大，主要由于 9月世茂的一期开盘，中心城区的上市量有很大提高， 10 月自然降幅较大；相城区降幅较小，尽管 9 月相城区的普通公寓型项目华城国际和康桥丽都都接近于销售尾声，而 10 月上上城、冠城水岸风景、西子花园等楼盘的新开或再推，均有大量的房源上市，因而上市量相比 9 月降幅不大；高新区方面却在 9 月的基础上有所放量，高新区 08年下半年楼市成交情况一直就比较冷清，西北板块一直也没有新盘的推出，直到10 月随着金光大道二期的推出，以及浒新 金榈湾的再推，房源的上市量才有所增加。 总体来看， 10 月苏州商品房的上市量还是比较可观的，尽管相对于 9 月的上市量有所减缓，但相对于十月的销售情况来看，供应量还是有很大空间的，而08 年 10 月份，也是楼市政策银行政策变动比较频繁的时段，对于政府是否能真正出台救市，购房群体能否减少观望，惯常的楼市旺季是否能最后放量，开发商都在期待，因而对于十月房源的上市也肯定抱有一定的期待，从而在上市量方面依然比较充足。 10 月份商品房销售分析 10 月份总体销售分析 苏州市 08 年 10月份住宅类房源成交 2292套，成交面积为 平方米，成交均价为 元 /平方米。 各区域具体成交信息见下表： 表 2： 10 月份区域成交详情 区域 成交套数 （套） 成交面积 （平方米） 成交均价 （元 /平方米） 金阊区 91 沧浪区 434 平江区 149 工业园区 687 吴中区 421 相城区 283 高新区 227 合计 2292 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交套数分布 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交面积分布 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交价格对比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 分析： 苏州市场 10月份成交总套数为 2292 套，园区依然是新房成交的主力区域，占到本月总成交套数的 30%。 从园区 元的成交均价来看，结合 平方米套均成交面积，园区本月中小户型的去化一般，主要依靠前期开盘的胜浦唯亭板块的剩余房源的销售。 华园四季和东景公寓的去化平稳，建屋博客项目销售一般。 园区中心区域和湖东一块的中小户型价格依然居高不下，因此去化缓慢。 中高档房源反而有较好的销售。 主要是由于这部分客源对总价关注度高，通过一系列的优惠后，大户型的房源节省的更多，因此在各种促销手段下，大面积房源的购房者有所动摇，加上新政对于契税的减免，基本已经到达心里预期，因此出手果断。 从明细的成交楼盘来看，本月园区销售较好 的是中海国际社区、御湖熙岸、星湖国际和万科尚玲珑，中海在园区的地位坚如磐石。 三大盘的中小户型在前期的销售中去化速度较快，因此后期主要是 100 平米以上户型的销售。 园区枫情水岸和中央景城的开盘带来更多的中高档房源的选择。 中心城区本月的销售整体低迷，平江区和金阊区一度走低，值得关注的是沧浪区本月的成交量位居第二，占到全市总成交套数的 19%。 主要是世茂开盘为区域积累了大量的人气，拉动了区域的销售。 另外湖山新意的高性价比也吸引了一部分的客户，沧浪区的老盘名仕花园成交也不错。 整个沧浪区普通公寓在售量很大，整体房地产开发水平较高，因此相比苏州整体低迷的楼市来看，沧浪区本月反倒销售回暖。 并且，经过世茂的开盘，整个沧浪新城的房地产才算正式启动，大盘的影响力会使得沧浪新城成为最值得关注的板块。 吴中区本月的成交套数位列第三，从与沧浪区的成交面积相比来看，吴中区成交套数少，但是整体成交面积大，可见吴中区的经济型别墅依然销售可观，中信太湖城本月销售名列前茅。 住博会上，现代园墅、石湖华城等楼盘吸引众多购房者，从销售明细来看，诚河新旅城、山水映象、吴中银座、锦悦苑的销售情况也很好，这些楼盘 都以中小户型为主，切合了刚性需求群体的购房标准。 相城区本月销售稳定，销售均价上涨较快，主要是南部片区的三江尊园和北部片区的爱丁堡销售都不错，三江尊园别墅均价在 15000 元左右，大大的拉高了区域的均价。 另外相城区的大盘华城国际和康桥丽都销售平稳，市场口碑良好。 中惠晨曦和香城花园宝刀未老，销售一直很好。 相城区今年新开的楼盘，都能够获得市场的认可，本月新开的冠城水岸风景也同样沾光，虽然春申景城在黄埭具有不可动摇的地位，水岸风景的开盘也一样热闹，去化较好。 新区本月楼盘都有较大的优惠推出，主要集中在西北板块， 但是销售却不尽如人意。 新区本月销售最好的是金光大道二期，阳光假日和金榈湾的表现也算不错，新区主要是房源量少，吴中北部与新区相邻区域的楼盘吸引了很多新区的客源，比如山水映象，比如诚河新旅城，大大的影响了新区西北板块的销售成绩。 表 3：月度销售同比分析 统计数据同比分析 类别 2020 年 10 月份 2020 年 10 月份 变化量 变动幅度 成交套数（套） 3867 2292 1575 % 成交面积（㎡） % 成交均价（元 /㎡） % 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交套数同比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交面积同比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交价格同比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 分析： 今年 10月同去年 10月相比，成交套数、成交面积和成交均价都有不同程度的下降。 从同比数据来看，成交套数下降了 %，成交面积下降了 %，成交均价下降了 %。 去年同期，苏州的成 交量已经不属于高峰成交期，已经出现了下滑，而市场走低一年有余，成交依然毫无起色。 本月 3场房交会对成交量贡献依然有限，新政出台，仍然没能改变市场弱势的格局。 从各区域的同比数据来看，各区的成交量同比均呈现出下滑的趋势，园区和吴中区的成交量同比下滑尤为明显。 园区和吴中区的中小户型销量很大，对总价关注敏感，因此当价格出现波动的时候，中小户型的购房者心理受影响很大。 从成交均价来看，各区域的成交均价同比变化较小，可见在市场博弈一年的时间里，苏州楼市价格几乎没有变动，虽然苏州市场从 8月开始有降价的意愿，房交会上的 各项优惠措施很多，但是同比数据再一次证明，市场调价，远没有达到心理的预期。 表 4：月度销售环比分析 统计数据环比分析 类别 2020 年 9 月份 2020 年 10 月份 变化量 变动幅度 成交套数（套） 2189 2292 103 % 成交面积（㎡） % 成交均价（元 /㎡） % 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交套数环比 数据 整理 :365 地产家居网研究机构 成交面积环比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 成交价格环比 数据整理 :365 地产家居网研究机构 分析： 从 10 月的成交环比数据来看，成交套数、成交面积、成交均价均有一定幅度上涨。 一方面，契税减半一出台，对于原来 144平方米以上的户型有较大的利好，促进了市场大户型中高档房源的成交。 另一方面，开发商在房展会期间推出的各项优惠措施，大户型所得的实惠较多，使得 10 月的最后一周，整体成交户型较大，拉高了市场的均价。 本月共举行了三场房交会，虽然新闻媒体对房交会的成交 量一吹再吹，但是数据证明，只有园区、吴中区、沧浪区、高新区的成交量有所放大，整体上涨幅度也很有限，推测如果没有三次房交会支撑，本月的成交将再创新低。 从环比成交均价来看，相城区的成交均价上涨明显，主要是 9月相城区政策保障性住房的成交导致了 9 月的均价低于实际的市场均价，另一方面，相城的三江尊园、唯园等别墅楼盘的成交，对均价也有相当的拉动作用。 从其他环比情况来看，相城区环比成较量下滑明显，主要是相城上月的成交量受政策保障性住房的影响，成交量很大。 本月成交量恢复正常水平。 10 月成交情况小结： 从 8 月开 始，苏州市场开发商降价意愿明显，到 9月的房交会，有降价的措施出台， 10 月，开发商加大了优惠的力度，也在住博会和房交会上取得了较好的成绩。 但是就苏州整体的均价来看，开发商降价行为实为少数，大部分只采取短期的促销手段，今年 10月的房价与去年 10 月基本无异，苏州市场的房价体现出坚挺的一面。 10 月苏州出台的一系列新政，一方面给开发商的资金链环节松了绑，另一方面鼓励刚性购房需求群体买房。 刚性群体在苏州市场大量存在，虽然去年刚性群体释放量很大，但是就今年市场的成交量来看，还有大部分的刚性需求被低迷的楼市所压制，采取 观望态度。 因此刚性需求的放量是必然的，但是到何时，这部分群体愿意出手，要看市场的推动和契机。 整个 10 月，有三场房地产交易大会，整体来说情况都不容乐观，开发商愿意花钱的少了，消费者也是去走马观花，真正出手的很少。 对于一些地处偏远，但是质量和规划品质都较高的楼盘，市场还是。