20xx安徽省金寨县天堂寨镇天堂古寨景区项目可行性研究报告47p报告景区项目47p天堂寨镇金寨县天堂古寨天堂寨性项目可行性报告

20xx安徽省金寨县天堂寨镇天堂古寨景区项目可行性研究报告47p报告景区项目47p天堂寨镇金寨县天堂古寨天堂寨性项目可行性报告内容摘要：

明显的。 从实地考察与旅客调查表反映 ： 天堂寨交通可进入性较差 ； 服务设施与服务水平较低 ； 管理人员素质急待提高 、 管 理水平低 ； 旅游产品比较单一 ； 地方特色产品开发利用 低 ； 旅游市场不够规范等这些都是天堂寨旅游发展的制约因素。 三 、 天堂寨旅游资源特征 天堂寨旅游资源特征 18 （ 1） 美学观赏性 天堂寨旅游资源是自然美的精华，在自然景观中，既有险峻、峭丽的山景，又有雄奇秀丽的水景和珍奇绚丽的植物景观，既有瑰丽神奇的气象景观，又有千姿百态的石景及神秘清幽的洞景，既有龙井河溪的动态美，又有各种珍稀植物的花香果色，这些共同构成了天堂寨极具美学观赏价值的旅游资源。 （ 2） 资源奇特性 特色是旅游资源吸引游客的关键性因素，是旅游资源开发的灵 魂。 天堂 寨旅游资源的特色在于森林茂密，生态质量很好，在于具有原始的 森林 自然资源环境，具有不可替代性，在华东地区都是不多见的。 （ 3） 科学考察性 天堂寨旅游区不仅 资源 丰富， 而且在地质、生物、环境科学、旅游地学等方面具有较高的科研、生科考价值，尤其是区内生态系统具有完整性、特殊性、多层次性，区内森林覆盖率及林木蓄积量高，具有原始风貌，生物多样性良好，珍稀动植物繁多，生态环境极佳，是 研究 生物、环境、旅游开发的理想之地 ； 是开展教学、科普 的 最佳园地。 19 （ 4） 综合性 天堂寨旅游区旅游资源森林茂密，植被珍稀，资源丰富，类型多，功能齐全，综合性强，既有以生物多样性为主体的自然生 态景观资源，又有历史古迹等人文景观，从而形成了以休闲、疗养、观光等多功能旅游为特点的综合旅游区。 四、 天堂塞旅游资源组合 天堂寨风景旅游资源丰富，景点众多，且与大自然的山川、生态融合成一体，成为风景名胜之精华。 根据天堂寨的山川骨架，气象气候特征及生态文化内涵等基本条件，从天堂寨众多的自然与人文景观中精选出代表天堂寨综合风貌的 “ 天堂八景 ”。 [略 ] 天堂寨 旅游资源 特点可概括为：山石盆景奇妙，瀑布 景观 独特，植被生态优良，空气清馨宜人，是开展旅游、休闲、疗养、探险、科考的很好去处。 存在问题： 景区基础设施配套不足，卫生设施空缺落后 ,供水 ,供电能力不足 ,电视收视效果极差，严重制约和影响景区资源的开发和利用。 第 五 章 市场调研分析 一、景区市场定位 20 天堂古寨 景区根据旅游资源的特色和对客源市场的吸引向性 ,以及与周边旅游产品的竞争态势 ,在兼顾其他方式时充分挖掘自然地质内涵 ,展现出它优美的自然 景色。 该景区地处山体余脉 、 山丘环绕，周围景色优美、视野开阔、植被良好，片区内有水稻田、梯田 ， 由于受山丘与外界隔挡 ， 小环境相对独立。 辖区内部整体环境幽静自然、地势富于变化，有瀑布、河流形成独特的自然情景和田园风光；附近的西冲古民居、观音寺等也可以纳入提升资源品质。 客源市场 据县旅游局资料介绍 ：“ 目前 ， 天堂寨旅游业在社会上的知名度和美誉不断提高 ， 客源市场正由安徽、南京、上海扩至整个长三角地区乃至全国、全球 ， 2020 年共接待 25 万人次 ， 天堂寨旅游业正迈入旅游观光、休闲度假、科学考察、会议招商于一体的产业 化发展新阶段。 ” 市场定位 旅游客源市场受交通便捷性与收入水平制约 ， 而目前沪汉蓉快速铁路与合武快速公路的开通 ， 将使天堂寨旅游更上一个新的台阶。 根据资源潜质与总体发展思路 ， 确定 “天堂古寨”项目 开发以 本省及江苏 旅游消费客源市场为主导性（基础）市场 ； 其他客源市场为辅助性（目标）市场。 未来旅游产品的市场营销工作势必延续 “ 积极拓展基础市场 ， 兼顾目标市场、机会市场 ” 的重点思路。 21 项目定性 ：都市人的心灵家园。 *寻根问祖，追忆童年：城市居民 返归田园，寻找本土文化的遗迹，追忆快乐的童年时光。 *农事耕作，修养身 心：久在喧嚣羁笼里的城市居民通过接触土地，亲身体验农事活动的意义，寻找乐趣，放松身心。 *乡村休闲：展示农耕文化，体验乡村生活。 *养生度假：建设生态、文明的乡村养生社区。 *项目定位 ： 天堂物语、古寨风情、低碳环保的皖西休闲养生度假区。 市场营销战略 （ 1）、确定错位竞争战略（ 宾馆 与当地的安兴山庄、天泰度假村产 生差异化 ）。 （ 2）将常年促销与重点时期营销相结合。 （ 3）联合周边景点进行团体营销。 （ 4）确立 “天堂古寨” 的品牌连带形象。 二、 旅游者行为规律分析 在为 该项目 作总体规划的过程中 ， 专门对 天堂寨 的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查 ， 了解旅游者的行为规律。 按照旅游者的出行规律和 项目 所处的区位条件， 省内六安、合肥、淮南、 蚌埠、阜阳；省外江苏南京、无锡、上海及整个长三角 是 天堂寨 风景区的主要客源市场，我们对 天堂寨 的旅游市场进行了抽样调查 ， 通过分析可得出以下结论 ： 出 行 旅游规律 22 （ 1） 旅游者 (限于受调查者本人 )每年外出旅游的次数 ：一次的占 %； 二次的占 %； 三次以上的占 0%。 说明每年外出旅游一次的人占多数 ， 对旅游目的地只有一次选择。 因此 ， 旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定 性作用。 （ 2） 每年带上一家人外出旅游的次数 (包括城郊旅游 )；一次的占 %； 二次的占 %； 三次以上的占 5%。 说明家庭的度假旅游市场兴起。 （ 3） 旅游者在省内旅游的出行半径 ： 城郊农家乐占 23.09%； 120 公里以内占 %； 190 公里以内占 %；190 公里以外占 %。 游客主要集中在 190 公里的出游半径以内。 高速公路或高等级公路在 3 小时以内可以到达目的地 ， 190 公里以外 ， 基础设施条件不好的 ， 游客很少愿意去。 （ 4） 旅游时间 ： 旅游者到省内景区旅游 ， 如何安排时间。 当天返 回占 %； 住一天的占 %； 住二天的占 26.66%； 住三天以上的占 %。 在不限制出游半径的情况下 ，大多数旅游者要选择住 1— 2 天 ， 住一天的最多。 如果景区在 190 公里以内 ， 乘车在 3 小时之内能够到达 ， 景区各方面设施条件都好 ， 则 %的游客选择当天返回 ； %的游客会选择住一天 ； %的游客选择住二天 ； %的游 23 客选择住三天以上。 尽管选择当天返回的游客比例较大 ， 但选择住一天的游客也近 50%， 如果景区留得住人 ， 游客还愿意逗留更多的时间。 所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设 施和服务 ， 让更多的游客住下来并且住二天以上 ， 这样旅游市场的产出值会大大增加。 对目的地的需求 （ 1） 旅游者最喜欢的旅游占的类型 ： 历史遗迹占 1%； 宗教文化占 %； 民族风情占 %； 名 山 大川占 %； 度假娱乐占 %。 游客对历史遗迹 、 宗教文化 、 自然风光 的喜爱超过了 50%， 喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强 ， 这进一步说明 天堂寨 的度假旅游市场正在兴起。 （ 2） 游客最喜欢的旅游方式 ： 登山的占 %； 划船的占 %； 休闲娱乐占 %(其中有 %的人喜欢在景 区打麻将 )， 文化探寻占 %。 这说明游客特别喜欢休闲的 原生态养生 旅游方式。 （ 3） 游客对风景区比较明显的感受 ： 感到物价太贵的占 %； 服务质量太差的占 %； 设施太差的占 63.98%。 游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上 ， 为景区的管理和基础设施改善提出了要求。 24 三 、 景区 总体策划 我们的目标 —— 打造天堂寨最美的绿色生态庄园 ,天堂寨中的 古寨天堂。 创造宜游－宜居 — 宜工作的休闲、度假、商务（寓商于闲、寓商于乐）环境。 景 区特色 规划利用山水相连及山体起 伏的地貌 ， 通过人工筑坝的方式把山前的环绕水变成一个山水相连的湖光山色的旅游区 ， 改造微观水环境。 同时 ， 加强绿化配植以改变目前以灌木为主的地表植被现状 ， 突出旅游区山青水秀的自然生态环境。 在上下入口处各建一坐石桥首尾呼应 ， 同时与水相映成趣 ， 如同江南风光。 另一方面也是传统风水心理需求的反映 ， 桥为 “ 锁 ”， 具有 “ 聚财敛气 ” 的作用。 可沿小径登顶 ，峰顶建有楼阁 —— 风月 阁 ， 供游客登临体味 “ 把酒临风 、 登高望月” 的感觉。 基本思路 （ 1）开发主导思想定位 经过对规划区域的地脉、文脉、资源价值、市场环境的详细分析研究 ， 将规划区域的开发主导思想定位为 六 个相互支持、相互依托的核心概念 ： 生态 — 休闲 — 低碳 — 环保 — 健康 — 科学 25 （ 2）开发主要任务 首先 ， 人工改造生态环境是首要任务 ， 通过修筑拦水坝形成湖水 ， 形成区域水环境。 加强绿化 ， 人工加 快植被覆盖率 ， 在 景 区边界上种植速生树种形成树篱（墙） ， 在水边种植绿竹 ， 坡地上种植松柏等长青树种 ， 在土层深厚地区种植桃、梨、杏、柿、核桃等经济果林 ， 在水域种植莲 、 香莆等水生植物 ， 水里养殖淡水鱼类 ，开凿山体洞穴养殖大鲵 等。 其次 ， 规划区域将重点打造宜居环境 ， 满足旅游者休闲、度假需求 ， 提供给旅游 者和居住者一个 “ 春花秋实、四季长青、鸟语花香 ” 的生态园林居住社区。 此外 ， 培育养生文化、塑造健康时尚的消费观念是规划区域旅游经营的重要内容。 按中国园林传统技法 ， 结合现场实际情况 ， 塑造精品园林。 将徽派民居与岭南民居相融合 ，同时融入现代科技 ， 塑造现代文化理念 ， 挖掘可传承文化精神要素 ， 构建文化上的亮点工程。 （ 3）开发经营要 点 在 景 区开发经营 上 注重先进性 ， 科技引进与应用 ， 强调以 点带面 ， 重点突破 ， 滚动发展的思路。 以休闲度假为龙头 ，带动会议－商务 — 娱乐等多种消费形式。 以生态农业作为亮点 ； 以旅游接待繁荣园区 ； 以 度假地产出售加速资本回收速 26 度 ； 以农业产业化实现园区可持续发展。 功能定 位 （ 1）综合性开发区 考虑到天堂寨旅游发展缺乏完善配套服务设施的现状 ,，单一性旅游开发无法满足市场需求也不符合现实情况 ， 因此 ， 本规划区域的功能定位为 ： 休闲度假、观光游览、旅游配套服务及农业生产为一体的综合性旅游区。 （ 2。