20xx北京中关村商业项目可行性分析报告

20xx北京中关村商业项目可行性分析报告内容摘要：

化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。 中关村核心区销售写字楼供应情况 项目名称 写字楼面积（平方米） 中关村科贸中心 00469939。 100000 中关村 e世界 60000 新中关 35000 第三极 45000 00469939。 1+00469939。 1大厦 24000 天创科技大厦 33000 合计 297000 ???????????????????????????????????? 中关村出租写字楼供应情况 项目名称 写字楼面积（平方米） 出租率 理想国际大厦 70000 80% 威新大厦 30000 60% 辉煌时代 66000 60% 中国电子大厦理想中心 60000 30% 清华科技大厦 00469939。 188000 —— 现代中芯大厦 20200 —— 部分项 目租售价格 项目名称 写字楼销售均价 写字楼租赁价格 第三极 00469939。 18000 7 元 /平米 *天 理想国际 ?—— 7 元 /平米 *天 辉煌时代 00469939。 19000 元 /平米 *天 天创科技大厦 00469939。 13900 元 /平米 *天 00469939。 1+00469939。 1 大厦 9 层以下，卖散户， 00469939。 12020 元 /M2； ? 00469939。 10 层以上整层卖， 00469939。 14000 元 /M2 只 售不租 CEO 首创拓展大厦 只租不卖 元 /平米 *天 中关村 e世界 00469939。 17000 —— 鼎好电子大厦 00469939。 12800 4 元 /平米 *天 中关村科贸大厦 00469939。 13000 3 元 /平米 *天 清华科技大厦 00469939。 13500 元 /平米 *天 中芯大厦 —— *天 华奥大厦 —— 元 /平米 *天 苏州街 33 号 9700 元 /平米 *天 大恒科技大厦 00469939。 12800 整层销售，不租 00469939。 该区域写字楼供应量极大，实际租赁价格在 － 5 元 /平方米 /天之间，入住率均在 60％以上。 写字楼主力使用依然为 IT业，辅以部分金融、通讯等。 超 5A 写字楼及 5A 写字楼、乙级写字楼供应齐全。 观点： 中关村写字楼大部分都是甲级写字楼，建设标准很高。 但是从租售情况看，只有只租不售的写字楼如融科资讯、理想国际等能够在整体品质上得到保证，从而获得良好的出租率和大量知名客户。 而销售型写字楼除了能够有大单成交的中关村金融 中心、中国电子大厦等外，其他散售写字楼则不够乐观。 价格则根据级别与地段的差距而明朗化，根据以海龙为中心的区域辐射程度直接作用于各商铺、写字楼的价格体系。 销售型写字楼只能寄希望于获得整端客户。 四、项目定位 00469939。 项目 SWOT 分析 优势： 本项目地段极佳，处于人行天桥，人行道之间，车站较近，直线距离仅为50米左右。 写字楼入住率高，有知名企业入驻，为本项目带来有一定知名度。 商铺临中关村电子一条街，商铺面较长，达到 75米左右。 可改造为商铺部分面积方正，进深合理。 人流量 极大，周一至周末人流量均值在 2020 人次－ 6000 人次 /小时之间。 劣势： 外立面陈旧。 写字楼空高不够，设备陈旧。 商铺竖向交通不足，极度缺乏。 商铺无统一业态定位，无主流业态，经营态势一般。 停车位过少。 建筑使用年限缩短，可办证时长有限。 机会点： 中关村具扎堆效应，极具人气。 “中关村广场”初具规模，未来发展不可限量。 “中关村 e时代”、“第三极”商铺聚集商业投资客户。 地铁 4号， 00469939。 10 号线的建成，为本项目带来轨道人流。 本项目二手商铺、写字楼所拥有的 价格优势。 北京商铺可按柜台销售的政策优势。 中关村区域高科技企业三减三免政策优惠。 中小型企业每年大量增加带来带来的办公经营需求。 威胁点： 国家宏观政策对二手房的实际打压。 周边乙级二手写字楼供应量较大，形成价格压力与空置率的增加。 “鼎好电子商城”二期为本项目带来的招商压力。 中关村广场的建成，形成中关村电子市场重心的逐步西移。 中科大厦易主后，带来现有租赁客户的变动因素。 项目进行商业改造存在的法律障碍。 （租约合同障碍） 项目客户定位 【观点】 商业地产的成功与 两个客户群体有着密切的关系，其一称为显性客户，即通过购买或租赁获得商业地产经营面积获得回报的经营类客户；其二称为隐形客户，即在该商业地产内消费的消费者的族群划分。 商铺部分： 【本案周边显性客户情况】 本案周边目前咨讯电子市场为主流业态（鼎好、海龙、科贸、中海、太平洋等）占据了 90％以上的商业经营面积、中高档百货（中关村购物中心）、超市（家乐福）只有 00469939。 10％左右的商业经营面积，中关村大街沿线是全国有名的 IT 数码资讯产品一条街。 【特别提示】：本案目前一层底商为银 行＋服装＋数码产品，地下室为快餐，经营实际面积 00469939。 1700 平方米左右。 该种业态在周边商业中处于辅助地位。 而同样地段其他商业都是为资讯市场，这与本案管理者的经营思路的僵化有着明显的关系。 【本案周边隐形客户情况】。