20xx-20xx年天津市房地产市场研究报告42页房地产策划营销方案

20xx-20xx年天津市房地产市场研究报告42页房地产策划营销方案内容摘要：

0 年 10 月间出现成交量短暂回落，随后又逐步回升现象，是由于 2020年 5 月 29 日九部委颁布的《关于调整住供应结构稳定住房价格的意见》政策实施对天津住宅市场影响的表现，从成交量数据来看影响不是很大，且影响的时间即成交量回落的时间只有三个月。 2020 年 10 月天津住宅成交量环比大幅下降， 11 月有所回升；一方面是因为 2020 年 9月中国人民银行 、银监会共同发布通知要求严格住房消费贷款管理，提高第二套房房贷首付，要求比例不得低于四成政策的影响，但不是最主要原因；另一方，天津住宅市场不同往年，旺季提前至 7 月， 79 月市场需求提前得到满足，且价格已达到相当高位，是导致 2020 年10 月住宅成交量大幅下滑的原因。 随后 11 月成交量又有所回升达到 万平方米。 政策调控 前后的价格变化， 2020 年 5 月住宅价格达到 4981 元 /平方米，随着 5 月 29 日九部委颁布的《关于调整住供应结构稳定住房价格的意见》 “国六条 ”配套细则实施， 67 月价格有所下滑， 7 月价格回落到 4487 元 /平方米。 但是天津住宅自住需求的旺盛，使得住宅价格逐步回升，经过 3 个月的逐步回升 2020 年 10 月回升到 4871 元 /平方米。 随后市场由于市场的需求旺盛，加上土地价格的日益攀升，住宅价格得到持续的增长， 2020 年 11 月达到6647 元 /平方米，同比上涨 %。 （ 2） 金融环境及政策的影响表现为 ■ 提高二套住房首付 比例及提高房贷税率，遏制市场投机和缩小投资利润空间 2020 年，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。 提高第二套住房首付比例以及贷款利率将不断上涨。 对于投资者来说， 100 万元 20 年房贷，需要增加 10 万元旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 不久前国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。 此项政策的实施，对于天津住宅市场来说影响很小，一方面是由于天津住宅市场的需求结构 主要是自身居住需求而不是投资；二是由于天津住宅市场极其旺盛，供不应求的状态仍将持续一定时间。 ■ 整体经济增长过快， CPI 持续升高，通胀、热钱涌入压力导致加息预期浓厚，仍将遏制房贷的过快增长 07 年内 CPI 指数不断上扬进入高警戒线，国内通胀压力增加，固定资产投资增速过快以及外资涌入现象明显，为抑制流动性过剩，年内央行频繁数次加息， 08 年加息预期浓厚，对天津住宅购房者来说资金成本压力增加，但紧缩房贷打击市场投机的金融政策能够促进天津房地产市场价格健康稳定发展。 ■ 汇率持续上涨，人民币不断升值，吸引国外资金的涌入 中国楼市，促使价格上涨 近年来，人民币汇率持续上涨，人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产，可能会引起房地产价格的上涨。 从较近期的角度分析，如果人民币升值成为多数人的预期，而且人们认为人民币升值的空间较大、持续的时间较长的话，会引起投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。 这样在短期内可能会引发有人预期的那样，国外游资流入国内房地产业。 在这种情况下，对房地产市场的发展是有利的，由于外资的进入有利于房地产价格上涨。 未来政策趋势判断 （ 1） 温家宝总理新加坡访问指明 未来政策方向： 2020 年 5 月 17 日，温家宝总理在国务院常务会议上提出针对房地产市场提出 “国六条 ”，时隔一年多，温家宝总理又于 2020 年 11月 19 日在新加坡访问指出 “近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见 ”。 明确提出应在严守 18 亿亩耕地 “红线 ”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给，并特别强调， “经济适用房大多数是面向中产阶级的 ”。 ■ 扩大中低价位住房供应将是政策主旋律 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 ■ 非保障性住房将采用市场调节手段为主 ■ 对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击 廉租房的比例与房价 /家庭收入 比的高低存在着密切的正向相关关系。 我国目前一般城市的房价 /家庭收入比大部分超过了 12，远远高于国际上的 35 倍的标准，且我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。 温总理明确表示： “明年我们将加大廉租房建设的力度。 ”“经济适用房大多数是面向中产阶级 ”，是对长期以来片面强调房地产市场化发展的矫正，以及对建立 “以经济适用房为供给主体 ”的供给体系的一种回归。 多形式、多层次城镇住房供应体系将逐步建立，把住房供给进行有效的分层中，高档商品房将主要依靠市场进行调节，但对恶意炒作投机将予以严厉 打击。 目前出台的多项金融紧缩政策就是为了防止中高档住宅市场的过度投机。 （ 2） 未来政策对天津楼市的影响分析 ■ 2020 年住宅市场供应将大幅增加，供需矛盾将得到一定缓解 针对温家宝总理 2020 年 11 月 19 日在新加坡国立大学发表演讲时所涉及到 ——应在严守 18 亿亩耕地 “红线 ”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。 可以知道 2020 年市场的调控政策主导市场不再打压市场供给，而是大幅度的增加供应，尤其是要增加廉租房、经济适用房的供应来满足中低收入群体的住房需求。 政府将加快土地供应，并督促提高开发企 业的开发速度，加快市场供应，缓解供需矛盾。 天津 2020 年启动的新家园居住区建设，其以普通商品住房为主，并规定按居住区住宅规划面积 30%的比例安排建设经济适用房。 07 年 11 月华明双港新家园开建，其中首推 5500 元每平方米限价房，天津随着 10 个新家园的开发建设， 2020 年天津普通住宅供应将大幅增加，市场的供需矛盾将得到一定缓解。 ■ 政策出台将带来短暂的市场观望，实施后期将整体平抑市场价格 根据以往政策出台对天津住宅市场影响，政策出台后将出现短暂的市场观望。 比如 2020年 5 月 29 日九部委颁布的《关于调整住供应结构 稳定住房价格的意见》实施后，天津住宅市场 2020 年 5 月到 10 月间出现成交量短暂回落，随后又逐步回升现象； 2020 年 9 月第出台的 “提高第二套房房贷首付 ”政策对天津楼市的影响表现， 10 月成交量下滑， 11 月有所回升。 关于温家宝总理 2020 年 11 月 19 日在新加坡国立大学演讲所引起的重大政策，预期是明年 5 月份颁布，颁布后的三个月内天津住宅市场将出现观望，成交量会有所下滑，但旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 随着后期实施的进一步深入，中低价位住房成交比重将逐步提升，成交量将回大幅回升，这样会拉底整个天津的住宅成交价格。 ■ 普通商品住宅价格涨幅将放 缓，高档住宅尤其是别墅有加速上涨的可能 经济适用房、限价房的供应，将会引起住宅需求结构的改变；随着经济适用房及限价房的不断成交，由于其成交价格较低且成交量增加将平抑天津整体商品住宅价格，涨幅将趋缓。 但是， 2020 年政府将依旧严禁别墅用地进入市场，稀缺性导致价格高涨，此外，城市范围扩大，距离感明显降低，别墅将形成更加稀缺的区位优势。 高档住宅包括洋房、高档公寓以及别墅市场依赖于市场的供需状况决定价格升降，土地的稀缺性显著，价格将持续大幅上涨。 天津楼市未来趋势分析 需求判断 08 年天津楼市将继续 保持稳健发展趋势，有三方面原因支撑楼市稳步发展 ： （ 1） 是改善型需求依然强劲，需求结构较为健康 （ 2） 是随着 08 年奥运会的到来，奥运经济对楼市促进作用将日益显著 （ 3） 是随着滨海新区开发开放的不断深入，必将给天津楼市以持续得支撑 供给判断 ■ 未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 随着天津城市的扩 张以及市中心的土地不断稀缺，住宅（商住）用地供应不断向郊区发展。 06 年全市住宅（商业）用地供应的 %集中在非市内六区，其中近郊四区共成交 万平方米，占全市土地成交面积的 %。 进入 07 年以来，截止第 3 季度，天津住宅（商住）用地共成交 76 块，成交土地面积达到 万平方米，非市内六区的成交土地比重进一步加大占到 %，其中，近郊四区土地成交面积尤为突出，成交土地面积达到 公顷，占本年全市土地成交面积 %。 由于政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊 四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为天津普通住宅市场的热点区域。 价格判断 ■ 住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓 根据 2020 年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。 而 2020 年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体住宅市场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区价格仍会相当高 位运行，各项目所面对的客户群较为集中，高端客户群将进一步分化和稀薄，普通项目存在相当的竞争压力，均价涨幅也将随之放缓。 另一方面，别墅土地供应越来越少，成交价格涨幅将明显大于普通住宅。 由于别墅客户群都属于真正的财富阶层，有着理性的财富观念，房产仅是作为他们处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限度。 预计 08 年别墅市场价格仍会快速上涨，财富阶层的购买力往往不会受到政策调控影响而削弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此购置豪宅。 结构判断 ■ 城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 大梅江的带动逐步形成了天津消费者南部 “高档居住区 ”概念，津南成为新兴高档居住区。 到 07 年前三季度津南区已成交 14 块，成交土地面积达到 万平方米，集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，其产品设 计多样化，涵盖公寓、洋房、别墅等多种物业类型；而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 第三章 天津市主要区县房地产状况 和平区 概述 和平区房地产业经过几年的发展，可开发空间已逐步趋于饱和，由于该区域土地资源的稀缺性日益凸现，其房价不断地攀升，在天津市内各区一直处于领跑位置。 目前，该区域商品住宅开发主要以高容积率、高密度的高层公寓为主，产品档次以高档房为主。 在住宅户型设计上呈现两极分化的局面，一方面高档公寓户型面积偏大，其主流产品多在 120平方米以上，如犀地、同方瞰和平等；此外还有部分小面积公寓产品，以 60平米小户型为主打产品，如金茂 •现场等。 商品住宅市场成交走势分析 (数据来源：天津中原投资顾问部数据库 ) 根据天津中原投资顾问部跟踪测算，预计和平区 2020年商品住宅成交量 ，均价 9880元 /平米。 2020年和平区商品住宅的交易 高峰出现在 69月份，这四个月的成交量占到前 11个月成交总量的 %。 9月份之后，成交量开始迅速回落，但房价却加速上涨，形成 “ 有价无市 ” 的局面。 出现这种局面，一方面是由于政府出台了房 贷新政，不少的购买者采取了观望的态度；另一方面，则是部分开发商捂盘惜售，导致市场需求相对上升。 此外，11月份修订的房地产 “ 限外令 ” 也对区域成交产生一定的影响。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 2020 年和平区商品住宅市场发展总体呈现不均衡态势，主要表现在成交量和均价的两极化走向。 1— 11月份，和平区商品住宅成交总量同比 2020年下降 %，均价却同比上涨%。 2020年内， 11月份房价较 1月份上涨了 31%。 之所以出现这种趋势，主要有两方面的因素：一是今年和平区较少新盘上市，供应不足；二是今年和平区投资性购房的比例增加，投资带动。