200万平方米项目融资报告

200万平方米项目融资报告内容摘要：

.................................................. 39 第一节 组织机构 ......................................................................................................... 39 第二节 人力资源 配置 .................................................................................................. 40 结 论 ......................................................................................................................... 40 一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和 .............................................................. 40 二、雨后荷花初开时 ..................................................................................................... 41 三、利润效益 ................................................................................................................ 41 济南某 综合开发项目评估书 1 山东 某集团 房地产开发有限公司 济南某 综合开发项目评估 书 一、前言 为在 21 世纪全面 建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到 2020 年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。 为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至 400平方公里，城市常住人口规 模达到 400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。 济南某 村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。 2020年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了 济南某 村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了 济南某 村的经济发展和村民的生活。 为保证 济南某 村今后的可持续发展， 2020年 12月 26日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究 济南某 村住宅安置区、商贸区的规划 、征地与建设等问题，形成了《关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及 济南某 地区建设的会议纪要》（ 2020年第 32号）。 《会议纪要》提出：“为加快 济南某 村的建设，确保可持续发展，西二环路以东 济南某 村商贸居住区，由 济南某 村按照规划和城市设计进行建设”。 济南某 综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据 2020年 8月 16日“ 2020济南 (香港 )经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处 济南某 村委会签订的《中港合作协议书》，为运作 济南某 综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公 司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司 — 山东 某集团 房地产开发有限公司进行项目的开发建设。 2020年 10月 16日 济南某 村委会与山东 某集团 房地产开发有限公司签订了合作开发 济南某 综合开发建设项目的《合同书》。 2020年 11月， 《 中共济南市委、济南市人民政府 关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》 （济发 [2020]20号 ）颁布，对 旧村（居）改造 提出了明确意见； 2020年 12月，《济南 济南某 综合开发项目评估书 2 市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知》（济政发 [2020]23号）中 ，也对 旧村（居）改造 项目做了具体规定。 按照市 旧村（居）改造 的有关规定，槐荫区 济南某 北路街道办事处组织编制了《 济南某 村 旧村改造 总体策划方案》， 2020年 6月 20日，济南市 旧村（居） 改造工作领导小组批复了《 济南某 村 旧村改造 总体策划方案》。 2020年 5月 22日济南市规划局济规设 [2020]19号文《关于槐荫区 济南某 综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函》批准了 济南某 综合开发建设项目东区规划策划方案。 随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与 济南某 立交桥的建成通车，经十路产 业带的形成， 济南某 村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。 而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。 因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。 为加快 济南某 村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。 济南某 综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化 、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。 二、可行性报告内容指引 本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括： 宏观经济、区位优势、 市场分析、客户定位、 规划布局、项目策划、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。 第一部分 济南市房地产综合分析 第一节 济南社会经济发展简析 一、 经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。 截至 2020年 11月份 ，全市实现地区生产总值 ，比上年增长 %。 第一产业增加值 ，增长 %；第二产业增加值 ，增长 %；第三产业增加值 ，增长 17%。 城市居民人均可支配收入 元，增长 %；城市居民人均消费性支出 元，增长 %。 济南某 综合开发项目评估书 3 指 标 19 月累计 累计同比177。 % 总计（注） 亿元 第一产业 亿元 第二产业 亿元 工业 亿元 建筑 业 亿元 第三产业 亿元 总计中：公有制经济 亿元 非公有制经济 亿元 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 城镇居民人均可支配收入 元 城镇居民人均消费性支出 元 金融机构人民币各项存款余额 亿元 企业存款 亿元 财政存款 亿元 储蓄存款 亿元 金融机构人民币各项贷款余额 亿元 全社会固定资产投资 亿元 一产 亿元 二产 亿元 三产 亿元 资料来源：济南市统计局 二、 工业结构进一步优化 截至 2020年 11月末，规模以上 工业完成增加值 ， 同比增长 %，实现销售收入 ，增长 %，实现利税 ，增长 %，实现利润 ，增长 %； 非公有制工业活力凸显。 截至 11月底，非公有制企业销售收入 ，增长 %；实现利税 ，增长 %；实现利润 ，增长 %。 济南某 综合开发项目评估书 4 三、 投资规模继续扩大，房地产投资回暖。 截至 2020年 1月底 ，全社会固定资产投资 ，同比增长 %。 其中，第一产业，增长 26%；第二产业 ，增长 %；第三产业 ，增长 %。 第一产业投资明显增强。 一季度，第一产业投资增速提高 ，高于全市投资增速。 工业投资继续增长。 第三产业飞速增长 ， 第三产业 ，增长 %。 房地产投资平稳增长。 房地产开发完成投资 ，增长 %。 四、 消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。 截止 2020年 1月底， 实现社会消费品零售总额 ，同比增长 %。 住宿 餐饮市场持续活跃。 实现餐饮零售额 ，增长 %。 居民消费倾向逐步增强。 城市居民人均可支配收入 ， 消费支出增长速度 %，城镇居民人均可支配收入 ，增长速度 %，城市居民人均消费性支出 ，增长速度 %， 五、 区域经济产业布局更趋清晰。 近郊区已成为济南市工业经济的主要聚集地。 目前，近郊区已集中了济南市 %的规模以上工业企业，同比上升。 规模以上工业增加值 ，中央 ，增长 %；省 ，增长 %，市级及市以下 ，增长 26%。 第二节 济南房地产发展现状 一、概述 近年来，济南房地产市场出现了前所未有的火爆局面。 市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长的影响外，主要是政府旧城改造规划等政策的拉动作用。 济南市的商品住房价格走势，在 2020年以前，一直较平稳，但受全国经济形势与房产供求关系的影响，从 2020年开始，商品住房价格升幅略增。 进入 2020 年，在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场 济南某 综合开发项目评估书 5 运行基本平稳，进入 06 年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发 规模增加，新开盘、开发数量剧增。 二、 06 年以来济南房地产市场运行情况 进入 06年以来， 济南 房地产开发取得了巨大的发展，今年前 4个月，济南市共有房地产项目 69个，内外资合计达到。 总投资 16亿元的东业国际物流中心、 中华城以及投资 130亿元的领秀城项目、 20亿元的外海现代城市花园、 10 亿元的宏润置业等房地产项目的开工建设，对济南市重大项目建设起到明显的支撑作用。 17 月份，全市房地产开发投资累计完成 亿元，增长 %，同比提高 个百分点。 在房地产开发投资中，住宅 亿元，同比增长 %；办公楼 亿元，下降 %；商业营业用房 亿元，增长 %：其他投资 亿元，增长 %。 截至 7 月末，全市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金） 亿元，同比增长 %。 其中本年到位资金为 亿元，增长 %。 从本年到位资金构成来看：国内贷款 亿元，增长 %；自筹资金 亿元，增长 %；利用外资 亿元，增长%；其他资金 亿元，增长 %。 1－ 7 月，全市房屋施工面积 万平方米，同比增长 %，新开工面积 万平方米，下降 %。 其中住宅施工面积 万平方米，增长 %，住宅新开工面积 万平方米，下降 %。 截至 7 月末，房屋竣工面积 万平方米，增长 %，其中住宅竣工面积为 万平方米，增长 %。 三、发展趋势分析 整体规划特点 济南市 房地产业 “ 十一五 ” 发展规划 (2020 年 — 2020 年 )已经初步确定。 按照规划， 济南市 在今后 5年的时间内拟重点开发建设住宅项目 60个，建筑面积约 3300万平方米 ， 年均开发650万平方米。 本次规划的区域范围为新修编的中心城，东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部大顶山 、青铜山、兴隆山、双尖山一带山体，北至黄河，面积 1613平方公里。 其中，老城区拟重点开发建设 32个项目；老城区外围主城区内拟开发建设 14个住宅项目；西部新城区拟开发建设 7个住宅项目；东部新城区拟开发建设 5个住宅项目；空港组团拟开发建设两个住宅项目。 同时， 济南市 拟开发建设商业项目 32个，占地 7094亩。 济南市计划利用 5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因 济南某 综合开发项目评估书 6 此也吸引了大批投资者。 大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。 与北京、上海、深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。 06年整体市场发展趋势分析 经过 2020年 的短暂调整， 06年市场将保持稳定发展态势， 房地产市场 将更趋 成。