四川成都置信三环华阳商业地产项目研究报告商业地产(编辑修改稿)

四川成都置信三环华阳商业地产项目研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

m2；“心怡 •左岸花都 3 期”的跃层洋房的均价现已经达 3700 元 / m2左右，这是产品创新带来的价值提升。  成都市别墅、花园洋房类产品发展 趋势上， 合理的规划 （建筑规划、景观规划、社区规划 是产品的重要 卖点： 在 建筑 规划 布局 上，摈弃兵营式和传统围合式的建筑排列， 多 采用 “ 围而不合 ” 的排列方式，展现一种错落有致、随意挥洒的 空间自由布局 ； 景观 规 划 设计上，把集中式绿化与分散式绿化有机地结合起来，更注重园林与整个社区环境的契合度，并充分考虑到园林景观的层次性和递进性，社区大环境、组团小环境与私密环境的协调与统一，以保证 园林景观的均好性 ；社区规划上注重室外空间与 室内空间的和谐统一和 自然过渡，并能促进住户的交住，促进社区互动 ，以形成 和谐的邻里氛围。 产品创新是提升产品品质 和实现价值最大化的 最重要途径 ，“ 万科城市花园（三期） ” 的情景洋房，就是一个产品创新的典型例子：采用层层退台设计，户户引入风景，底层住户享有小院和娱乐室，中间和顶层住户奉 送观景露台，增加休闲娱乐空间。 “三利宅院 2 期” 的川西民居文化、组团邻里交流氛围和庭院式的专属绿地空间设计。 《项目消费者调研分析报告》的结论  背景特征  被访者中七成以上为男性。 被访者年龄在 2535 岁较为集中。 被访者普遍学历较高，大专以上学历的被访者占 ％。  普遍购房意向比较高。 五成以上的被访者购房意向在 80％及以上。 其年龄集中在 2530 岁。 被访者的家庭结构以未婚人士和已婚无小孩的两口之家为主，占总体的 ％。 所属行业主要是金融 /保险 /证券业，占 20％。 而批发贸易零售餐饮业和国家机关 事业单位的比例同为 11％。 职位以中层管理人员为主，比例占31％。  楼盘信息的来源渠道，主要是通过报纸广告（ 49％）和房交会（ 15％）。 而购房征询意见的人多是自己，其次是配偶。  59%的受访者个人月收入主要集中在 10003000 元之间，而家庭月收入情况主要集中在 40006000 元之间，比例为 65%。  目前住房特征  目前居住物业是多层的占六成，其次近三成比例的是电梯公寓。 方位主要在城南和城西，所属片区以武侯区和金牛区为主。 ％的被访者目前住宅的建筑面积在 71130 ㎡之间，其中以7190 ㎡ 和 91110 ㎡的面积为主，而面积在 70 ㎡以下的比例也较高，占 ％。  购买目前住房时间在三年以内的被访者占 56％。 对目前住房八成以上的被访者不满意，综合来看，排除面积因素，对目前住房不满意的因素主要是楼盘周边自然环境差、住宅户型设计不好及小区环境 /配套不好三个方面。  需求特征  购房目的主要是个人家庭居住和个人居住，打算购房的时间主要集中在 2 年内。 购房的首选方位是城南和城西。 购房的考虑因素中，楼盘所处周边区域的自然环境是被访者首要的考虑因素，其次是社区的环境及配套、楼盘所处地理位置及交通的 因素。  购房面积主要集中在 81120 ㎡之间，其中 81100 ㎡的面积占％，其次是 101120 ㎡比例占 ％。 结合选择面积来看，被访者选择的户型主要是套二和套三的住宅。  对住宅房间的布局喜好是喜欢公共区域大，即厅大房间小。 83％的被访者对客厅面积需求在 2140 ㎡之间； 85％的主卧面积需求集中在 25 ㎡以下，比例为。 五成以上被访者对餐厅面积要求是1115 ㎡之间； 51％的被访者选择厨房的面积在 810 ㎡；对卫生 间的面积需求在 48 ㎡之间；  六成以上的被访者要求设置阳台，面积主要集中在 610 ㎡，阳台位置依主要是在客厅。  四成以上的被访者拥有小轿车， 14％的被访者打算购买汽车。 因此近八成比例需求一个车位。 74％选择租赁车位，接受车位租赁价格 100200 元 /个；对车位售价为 58 万元 /个的接受度较高。  对本案感兴趣的建筑形态：选择花园洋房的比例最高  以投资 /出租为主要置业目的的被访者多数认为本案适合修建花园洋房和普通多层。  以改善居住条件的一次置业者认为本案最适合修建的建筑类型为花园洋房，其次分别为独立别墅和普通多层。  以改善居住条件的二次置业者认为本案最适合修建的建筑类型为花园洋房， 其次分别为独立别墅和联排别墅、普通多层。  以父母 /子女居住功能为主的置业者认为本案最适合修建的建筑类型为花园洋房、独立别墅和普通多层。  玻璃颜色的喜好以白玻为主，比例占七成以上。 外墙颜色的喜好，主要是白色和鲜艳的颜色，比例占 78％。  关于配套。 对配套设施的要求主要是超市、中心花园、穿梭巴士这些满足基本生活需要、交通的设施。 而由于此次被访者年龄多在 2535 岁之间，家庭结构无子女的居多，因此对幼儿园的需求较高。  清水房依然是被访者的首选，其次是全简装房，选择装修房的被 访者比例占 ％。 82％的楼间距 的要求在 21 米以上。 能接受的清水房单价在 3000 元 /㎡ 以上的占总体的 72％。 其中30013600 元 /㎡的价格占 41％。 近六成比例的被访者能接受的总价在 3040 万元之间，比例占 59％；能接受总价在 45 万元及以上的被访者占总体的 39％；能接受总价在 80 万元以上的被访者占 6％。  七成以上的被访者选择付款方式是按揭，对月供款的最高承受额在 15013000 元之间的比例占 65％，选择 3000 元以上的比例占％，总体还款能力较强。  市场测试  投资意向测试：  投资意向：完全没有纯投资购房意向的被访者 占 ％，有投资购房意向的被访者占 ％；  考虑因素：考虑的投资增值潜力因素主要是位置、区域发展因素、交通便捷程度、市政规划四个要素；  区域倾向： 大多数的被访者认为最具增值潜力的区域为近郊。 其中，城南近郊（华阳）房产的增值潜力认同度最高，其比例为 %。  在针对郊区楼盘应具备的配套设施调查中可以看出，购房者在针对郊区楼盘时，对于教育配套和医疗配套较为重视，其次为餐饮娱乐配套。  在华阳与温江的比较测试中，对于两地同等档次楼盘的比较中， %的受访者认为两者之间的单位售价存在价格差，其中，%的受访者认为华阳住宅单位售价高于温江， 24%的受访者认为温江住宅单位售价高于华阳。 目标客户群体定位 我们从客户需求角度分析目标客户群，我们可以将其划分为三种类型：投资性需求、投机性需求、居住需求。 从国家房产新政的颁发与自新政颁发以来成都市场初步反。