哈尔滨某住宅小区项目物业管理策划方案公寓住宅(编辑修改稿)

哈尔滨某住宅小区项目物业管理策划方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

作日内给出同意意见； d）审核同意的，报管理公司主管经理审批，管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见； e）小区管理员将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改。 （ 2）装修审批 获得批准后，小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续 A．小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。 B．将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。 C．将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。 D．要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。 E．住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用； a）住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费； b）施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费； F．引施工队负责人办理《施工通行证》； a）施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份； b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中（详见《封闭小区物品 /人员出入管理作业标准》）； c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。 d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修人员开通住户水电，并告诉住户可进场装修。 （ 3）施工期间的管理 A．小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。 B．机电维修人员负 责监控施工队土建、水电装修是否违章。 C．秩序维护员负责按《封闭小区物品 /人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理作业标准》队施工人员进行管理。 （ 4）装修施工的竣工验收 A．装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。 B．小区管理公司在当日内组织人员（机电维修主管及各专责工程师及小区管理员）对装修进行现场验收。 装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按 款办理。 C．竣工验收合格的，由小区管理公司维修主管在《装修申 请表》内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。 D．秩序维护人员收回施工证，如有丢失，给予施工队每证 50 元罚款。 E．施工队当日清场离开。 F．装修验收合格并使用一个月后，小区管理公司应对装修施工组织复验，复验无问题，由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明“复验合格”后，由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。 （ 5）常见的违章装修 A．擅自开工。 B．乱拉电线、超负荷用电。 C．擅自改动燃气线路，安装燃气用具。 D．空调机不按位置安装。 E．随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜 色、格调。 F. 随意改变阳台功能。 G．随意封阳台，装防盗门、网（高层建筑）。 H．随意拆改墙体。 I．在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 J．私自增加线路负荷。 K．改动上下水、电线（开关盒）。 L．私自开凿楼面层，破坏防水层（ 24 小时闭水试验）。 M．擅自占用公共通道、天台、屋面。 N．擅自在室外加装灯、牌、广告等。 O．堵塞地漏和排水管道。 P．擅自移动消防设施。 Q．擅自改变门的开启方向，使用消防禁用品。 R．擅自动火作业。 S．铺装过重的地板材料。 T. 随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、加工装 修材料。 U．随意向窗外抛扔物品。 V．随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。 W．冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。 X．不按规定时间施工，制造噪音。 Y．破坏公共绿篱、绿地。 Z． 夜间随意在住户家中留宿。 AA．不办理《施工通行证》，不遵守小区治安管理规定。 AB．随意拆掉阳台配重墙。 AC．高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。 AD．随意改装智能化系统。 （ 6）违章装修的处理 A．装修施工期间，发现违章维修的，小区管理公司应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下 方式进行处理： a）批评教育，规劝改正； b）责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改； c）责令恢复原状； d）扣留或没收工具； e）停水停电（须报管理公司总经理批准）； f）要求赔偿损失（须报管理公司总经理批准）； g）依据规定罚没违章金。 B. 装修施工验收时，如发现住户违章装修的，小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得管理公司主管经理同意后，列清扣款数额，由小区管理公司按以下方法进行扣款，扣款顺序为： a）首先从施工队装修押金中扣款； b）施工队装修押金不足以补偿 扣款的，再从住户装修押金中予以赔偿； c）扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的，要求住户给予赔偿； （ 7）《装修申请表》、《装修施工承诺表》、《施工安全责任书》、《装修违章整改通知单》归入住户档案长期保存。 （四）实际运行期间的管理服务内容与服务标准 1．服务内容： 综合服务管理 服务项目 序号 内容 服务标准 机构设置 1 管理处设置 （ 1）小区内设置管理处。 （ 2）配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。 2 人员要求 （ 1）分公司经理有中级以上职称或大专以上学历，有 3年以上的物业管理工作经历或有 1 年以上项目经理任职经历。 （ 2）分公司经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。 （ 3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。 日常管理 与 服 务 3 服务时间 设有服务接待中心，每天 24 小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。 4 合同、收费公示 规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。 5 承接项目 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐 全。 6 管理制度 有完善的物业管理方案和 物业管理年度工作计划， 质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。 7 办公自动化 运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资 料、收费管理、日常办公等进行管理。 8 规范服务 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范， 服务主动、热情。 9 报修、投诉处理 （ 1）公示服务电话， 24 小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率 100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 （ 2） 对业主或使用人的投诉在 2 天内答复处理。 10 特约、代办服务 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服 务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 11 满意度调查 每年至少 1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的 75%，对测评结果分析并及时整改。 12 小区业主活动 节假日有专题布置，每年组织 1次以上的小区业 主活动。 13 维修资金 对属于大、中修范围的 共用部位、共用设施设备维修 ，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者 业主委员会提出报告与 建议，根据业主大会的决定，组织维修。 14 装修事项 告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、 制止并报告相关部门。 公共区域秩序维护 服务项目 序号 内容 服务标准 人员要求 1 人员配备 公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。 2 技能训练 公共秩序维护 人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为 80%以上。 训练有素，掌握基本的安全护卫技能。 3 技能水平 有较强的安全防范能力，能很好地 维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。 4 服装仪容 上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。 5 器械配备 配备对讲装置等必要用具。 门岗 6 出入口值 勤 小区主出入口 24 小时双人执勤，次出入口 24 小时设专人值勤， 510 月立岗时间不少于 8小时，并有详细交接班记录。 7 进出人员 管理 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。 8 车辆疏导 对进出小区的机动车辆进行管理 ，引导车辆有序通行、停放；非机动车辆停放整齐。 巡逻岗 9 巡逻要求 （ 1）对重点区域、重点部位每 4 小时至少巡查 1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问； （ 2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 监控岗 10 监控要求 配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施 24小时监控。 应急措施 11 每年应组织不少于 1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。 公共区域保洁服务 服务项目 序号 内容 服务标准 楼内 公共 区域 楼外 公共 区域 1 生活垃圾 收集 （ 1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运 2次。 （ 2） 垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。 （ 3） 设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。 2 通道及楼 梯台阶 （ 1）地面每天清扫 1次，每 2天拖洗保洁 1次。 单元门厅每天清扫 2次，每周拖洗 3 次。 （ 2）楼梯间墙面每月除尘 1 次。 （ 3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养 1 次。 （ 4）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。 3 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 每周擦 1 次，保持干净。 4 门、窗等 玻 璃 5－ 10 月每月擦 2次，目视洁净。 5 天花板、公共灯具 每月除尘 1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。 6 电梯及 电梯厅 （ 1）地面每天清扫 2次，每 3天拖洗 1次，电梯内墙面每周擦拭 1次。 如有地毯，每天吸尘 1 次。 （ 2）每月对电梯门壁打腊上光 1 次。 （ 3）轿箱顶部每月清洁 1次。 7 标识、宣传 栏、信报箱 标识、宣传栏、信报箱每 2周 清洁 1 次。 8 道路地面 （ 1）每天清扫保洁 1次。 （ 2）主要道路小雪 1 天清扫完毕，大雪 3 天清扫完毕；其他道路场地小雪 2 天清扫完毕，大雪 4天清扫完毕。 9 屋面 每年 10 月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。 10 绿地 绿地每天捡拾 2次。 11 垃圾箱（桶）、果 皮箱 每天清运 2 次，每周擦洗 1 次；垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。 12 消灭鼠害 蚊蝇 （ 1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水 1 次， （ 2）夏季（ 6 月、 7月、 8月）每月灭鼠 1 次，其余每季灭鼠 1次。 13 庭院 灯 门前灯 每月擦 1 次。 14 设施设备 用房 每周清扫 3次 15 休闲娱乐 健身设施 5－ 10 月每 2天清洁 1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗 1 次。 16 宠物 饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。 公共区域绿化养护 服务项目 序号 内容 服务标准 草坪 1 修剪 每年对草坪整治修剪不少于 2次， 草面基本平整。 2 补种 每年补种 1次。 3 清 杂草 每年普除杂草 3次以上，杂草面积不大于 8%。 4 灌、排水 保持有效供水，基本无积水。 5 施肥 每年施肥 1次。 6 病虫害防治 发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。 树木 7 存活率 存活率 95%以上，生长良好。