君泰华府住宅物业管理服务方案公寓住宅(编辑修改稿)

君泰华府住宅物业管理服务方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

加压水泵、供电线路、照明、 天然 气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。 2 房屋本体维修养护计划 按招标书规定要求中南世纪城一期管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。 根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。 为了更好保护业主的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。 第二节 治安消防管理 治安队伍建设 ——建立一支高素质的治安队伍 治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施 “准军事化管理 ”，统一着装，尽职尽责。 护卫员选聘以优秀退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技 能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行 10%淘汰制，保持护卫员的高素质和战斗力。 对护卫员的选聘和培训要求已在第二节《拟采取的管理方式》中作了阐述。 入住期治安管理 确立治安重点 ——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 人流控制 ——对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要注重管理方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。 经常与当地派出所联合查《暂住证》、 《身份证》的证件，把可疑分子清出小区。 对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。 物流控制 ——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。 尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。 车流控制 ——两个园区各设一个车辆进出入口 ,以便于管理 .。 运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息（因为有智能化系统，所以可以取代），针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。 对汽车离开，实行 登记放行手续。 治安防范 ——“三岗 ”结合。 全面防范实施 “三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动 ”。 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。 我司在中标后，将和建设方协商，尽快完善监控设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。 治安管理 根据《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》及我司管理指标的承诺，治安管理须达到五级等级标准，为此，我们拟采用封闭式管理。 具体措施为： 根据招标要求，我司在小区出入 口实施 24 小时值班，安全护卫人员 24 小时巡查，重要部位实施 24 小时监控。 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次污染事件的发生。 地下室、通道、应急楼梯等部位设置明显标识，以利于人员的进出。 护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。 外来探访人员，建立询问制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。 1 与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要 部位的安全。 1 护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。 根据物业、业主的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理护卫服务的一项重要工作。 预案工作做的好不好，直接影响到业主的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理公司的经营状况。 我司已制定了详尽的《小区突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反映预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区内的财产及业主的人身安全。 1 治安承诺的相应的惩罚 条款 我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为 1‰ 以下。 为严守承诺，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。 1 因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足下列两种情况的小区被盗案件发生，管理处将承担责任并给予一定赔偿。 a) 经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入小区进行盗窃或抢劫的； b) 经我司和有关职能部门鉴定属于管理不到位、人员失职等管理因素造成小区被盗或抢劫。 1 其他赔偿：凡经我司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理这自身原因造成业主损失的，如道路、交 通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成业主损失等，我们将视情给予相应的赔偿。 第三节 环境清洁卫生 我们将在 ISO90012000 的基础上，进行 “高标准、严要求 ”的环境卫生管理和 “高质量、高频度 ”的环境卫生维护，同时培养居民良好的环境意识和卫生习惯，创造一个优雅、整洁、文明、静谧的住宅环境，让广大业主能住的安心、放心、称心和舒心。 1 保洁 建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。 每层放置统一的垃圾 桶，居民的生活垃圾上门收集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。 在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施 “三化 ”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。 垃圾收集袋装化：业主生活垃圾的收集，统一采用标准的垃圾袋进行袋装清运（管理处可以成本提供，必须以业主自愿为前提）。 垃圾回收资源化：通过垃圾贮藏间的再次分类收集，从中分检出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 垃圾处理无害化：再次分检后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。 在入住期内，大部分业主进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极易对小区的环境造成污染，同时存在许多不安全隐患。 为此，对装修垃圾的管理我们将规定地点集中存放，并增设隔离措施，严禁乱堆乱放，并委托环卫所及时的清运。 2 卫生 水箱、水池按规定每年委托南通市自来水公司进行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（《卫生许可证》、《健康证》）、持证上岗，水质必须经过南通市卫生防疫站的水质检定，使供水符合 水质标准。 同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范措施。 防止有人蓄意破坏及二次污染，消灭一切隐患。 和当地街道的城管科（灭 “四害 ”的职能部门），定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。 制订业主公约（精神文明建设公约），规定区内不得违反规定饲养家禽、家畜和宠物。 区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容： a) 进入小区车辆一律不能鸣放喇叭，并限速行使。 b) 控制小商小贩进入小区高声喊叫。 c) 在入住期装修阶段，要求施工队在规定时间内作业。 d) 培养业主高度自律意识，让其自身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改正。 3 绿化 我们接手管理后，将安排专业的绿化工进行养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。 我们还将和合作单位合作，对中南世纪城一期内各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。 中南世纪城一期成为独具特色的公园。 第四节 交通车辆管理 为了加强住宅区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交管部门 的有关法规，结合中南世纪城一期的实际情况，实行严格控管系统服务，堵疏结合的管理办法。 1 园区内的交通秩序、交通管理，由管理处负责，接受交管部门指 导，重大交通事故，车辆盗窃等移交交管部门处理，管理处要积极配合 2 严禁机动车停放小区，所有业主车辆均须驶入地下停车库或指定地点。 3 小区设立门卫 24 小时值班，特殊情况入区的机动车辆，实行严格出入登记手续。 4 巡逻护卫要经常巡视车辆进入情况，指挥行使、停放、维护秩序，督促车辆办完事后及时离开。 5 进入停车场的机动车驾驶员，要服从车管员的指挥 ，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按《停车场管理规定》执行。 6 摩托车、自行车一律停放指定地点，其他地方不得乱停乱放。 第五节 住宅区档案资料管理 1 档案管理运作环节 资料的收集 建立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等 “六化 ”管理，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。 资料的收集坚持系统、完整的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实际需要出发，扩大信息资料的来源， 从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。 资料分类整理 资料归档管理 归档就是按照资料自身规律、联系进行分类保存。 根据实际需要，中南世纪城一期的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。 采用多种形式的文档储存方式，便于原 始档案的保存，如录像带、胶卷、照片等。 档案按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。 档案的出、入室都有严格的规定：出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出，入室时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。 档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。 档案的管理环境必须做到 “三防 ”，即防火、防潮、防变质。 档案的运用 采用先进的检索软件，逐步建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和 使用价值。 外部网：与广大业主、主管部门进行联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。 内部网：管理处内部联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。 2 档案资料的类别 档案资料大体分为物业管理政策、法规资料，竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录及档案。 竣工验收资料（如下表） 名 称资料内 容 工程建筑 产权资料 A：规划图纸、项目批文、用地批文 B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证 C：拆迁安置资料 工 程 技 术 资 料 A 竣工图 —总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； B 地质勘察报告； C 工程合同及开工、竣工报告； D 工程预算 E 图纸会审记录 F 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； G 隐蔽工程验收签证； H 沉降观察记录； I 竣工验收证明书； K 新材料、构配件的鉴定合格证书； L 水、电、采暖、卫生器具 、电梯等设备检验合格证书； M 砂浆、混凝土试块试压报告； N 供水、供暖的试压报告； O 园林绿化的图纸和清样； P 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单，操作手册等； Q 有关工程项目的其他重要技术决定和文件 管理档案资料（含业主档案、装修管理档案巡视记录） 名 称 资 料 内 容 物业资料 小区基本资料、分区资料、环境文化设施资料 住户资料 A：住户迁入资料 B：住户人员档案 C：住户维修档案 事务资料 A：事务值班表 B：事务交接记录表 C：业主搬出（入）物品登记表 D：日常事务巡视记录 E：业主回访登记表 合格分承 包方资料 A：维修申请表（附图纸） B：维修工程队安全责任书 C：临时施工人员登记表 D：施工单位营业执照 投诉与回访及其他管理服务 名 称 资 料 内 容 维修资料 A：维修申报表 B：维修服务派工单 C：维修回访记录表 D：公共设施维修记 录 治安交通 管理资料 A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录 B：查岗记录、闭路电视监控系统录像带 C：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 D：车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议 设备管理 资料 A：公用 设施保养维修记录 B：各项机电设备保养维修运行记录 C：设备分承包方维修保养记录 D：设备检查记录 社区文化 资料 A：活动计划实施方案、总结记录 B：文化活动图片及录像记录 C：传媒报导 员工管理 资料 A：员工个人资料、聘用表 B：。