吉安市房地产世纪花苑二期调研报告房市分析(编辑修改稿)

吉安市房地产世纪花苑二期调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 51 页 据统计 2001 年全市城镇住宅竣工面积 万平方米，（据 2001《吉安年鉴》） 表 41 2001 年全市城镇住宅竣工面积统计表 项目 总量（万 m2） 占竣工总面积 商品住宅竣工 55． 7 % 单 位自建住宅 109． 23 % 居民自建住宅 63． 37 % 以上数据显示，由于住宅商品化率低，整个住宅的供应中，单位建房与居民建房仍然势头强劲，合占 %左右，这些住宅形成对商品住宅的冲击，分解了一部分购房者。 如果能从政策上正确引导这部分消费，将推动住宅商品化进程。 以单位自建房为例，若实行完全的货币分房政策后，市场潜力将会增大。 第二节 住宅销售状况分析 总体情况 吉安 1996 年 — 2001 年每年的销售量平均在 13 万 m2左右，在房市最热的 2002 年，曾达到 万 m2。 政府安居小区占市场供应的比重较大，是吉安市居民解决居住的重要途径。 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 51 页 2001 年销售情况： 表 42 2001 年销售情况统计表 销售（住宅）面积 竣工面积 住宅空置面积 16． 57 万 m2 25． 71 万 m2 9． 14 万 m2 从销售情况看，整体上吉州地区商品住宅市场要稍强于青原区，吉州区住宅销售面积占总销售量的 80%以上，高过青原； 70%以上的预售楼盘在吉州，这与市场调查所得心理偏好吻合，市民未来居住心理相对倾向吉州区，但必须看到： 64%的商品住宅空置也在这个区，说明区内商品住宅开发供需矛盾 较为突出。 （注：吉州的楼盘规模大于青原） 在售楼盘的状况 目规模普遍相对较小，占地面积多为 2—— 4 万 m2，未有形成规模性住宅社区。 楼层均为 7 层，是吉安住宅市场比较普遍的层数。 物业管理内容少，仅为保安清洁等基础内容；管理水平低，其物业费用在 18 元以内 /月 /户。 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 51 页 第五章 市场消费分析 需求决定供给，只有真正符合市场需求的产品才能最大限度地被市场所接受，为策划好本项目。 我司人员在吉安调研期间，对消费者作了广泛的问卷调查，搜集了第一手资料，取得较 具说服力的一些数据，在此分类进行分析，以为本项目的策划提供依据。 中国最大的管理资源中心 第 24 页 共 51 页 第一节 问卷调查方式 问卷调查的主要内容： 职业及家庭基本情况 购房心理偏好及关注因素 消费能力及消费方式 问卷设计情况 此次调查问卷中设置了性别、职业、年收入、家庭成员数、选择住宅类型、接受的房价、购买的户型、配套设施、购房信息来源，伏款方式、关注因素、现居面积等共计 25 个问题。 第二节 市场调研样本结构 本次调研中采用多级混合抽样法共发问卷 687份 ,所发问卷有效回收率 82%； 95%的置 信度下，抽样误差不超过 4%。 样本结构如下： 调查区域统计： 中国最大的管理资源中心 第 25 页 共 51 页 %%%%9%%井岗山大道阳明东路韶山东路中山路青原区市政单位 问卷职业统计： %32%%1%%%%%银行公务员通信行业保险公司医院个体国企职工自由职业 分析 :其中银行、公务员、个体、通信部、保险公司、医院等行业干部为本项目的有效目标客户，稍后将逐个细分。 居民购房意向统计： %17%%%%%%%一年内13年内 3年以后 中国最大的管理资源中心 第 26 页 共 51 页 从以上可以看出，有 %的居民在 3 年之内有购房现象，此人群是本项目一定的目标客户。 第三节 社会大众问卷统计 1 、 对现有居住条件的满意程度： 中国最大的管理资源中心 第 27 页 共 51 页 %%%%%很满意满意一般不满意其他 分析： 30—— 71%的居民对现有住房不太满意，需要换房。 原因存在多方面：面积太小、住房质量差、环境差等原因。 这些对于本项目发展商来说是有利因素，所以本项目的楼盘一定要把握好各个关口，让消费者满意，使“购房者”买得放心，住的舒心。 2 、是否有购房打算： %%%%有，一年内有，13 年有，3年 后不打算买 分析： 有购房意向的所占比例总体略低于“不打算买”的，说明吉安市民目前购房的需求不太强烈，这证明虽然对现在的住房条件不满，但由于市场上没有质素高的房子而降低了购买欲。 13 年内打算购房的居民是本项目的重要目标。 3 、希望在哪里买房： 中国最大的管理资源中心 第 28 页 共 51 页 %%%39%市中心城市边缘区郊区看情况再定 分析： 从市民在选择购房区域时的心理，可以看出人们对住宅的要求越来越高。 4 、喜欢的住宅类型： %26%%多层小高层别墅 分析： 居民倾向于多层楼房占第一位，其次是别墅，这表明小区建设别墅是有一定的市场空间的。 喜欢的住宅结构： 中国最大的管理资源中心 第 29 页 共 51 页 %%%%平层错层复式跃式 分析： 居民选择复式的比例比较多，但在这里需要注意的是：不要被消费者的这种追求时髦的心理所误导，毕竟它的价格不菲。 一般的消费者是 无法接受的，建议本项目发展商在结构上调整面积结构，以满足有多方的需求。 喜欢的户型类别： %%%%%二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅别墅 分析： 三房二厅这种户型占的比率已达到 %，可以做为多层住宅的主力户型。 但需要强调一点：从居民选择二房、四房的比例来看，前者是 %，后者是 %，这说明二房二厅的户型更适合广大居民，因此根据消费心理，本项目尽量户型上应多一些二房二厅。 家庭人口： 中国最大的管理资源中心 第 30 页 共 51 页 %%%%%% 1人2人3人4人5人5人 以上 分析： 目前，社会大众家庭成员三口之 家占了 %，这说明了三口之家购房的占了平均近五成，本项目将来的购房主力将来自于三口之家，这对本项目户型定位有重要参考意义。 预购建筑面积： %%%%%%%%%80平方米以下81100平方米101120平方米121135平方米136150平方米 151200平方米201220平方米221250平方米250平方米以上 分析： 101150 平方米占吉安居民购房取向 62%左右，这反映了主力消费者对“面积扩大化”，并趋同的情 81100 平方米，相对小面积的住房也有少量喜欢，但是 150 平方米以上的住宅也有不少人追捧，表明市场需求的多样化。 所以，建议本项目也应配置一些，以迎合不同。