台州市三区房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

台州市三区房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

坡 RZP 公司与万科、首创置业等公司的合作也表明国际资本更加青睐这些优质企业，因此只要国内的优质开 发企业能较好把握机会，就完全可能在这次调整过程中巩固其国内的竞争地位。 3） 需要特别强调的是，对于国内所有的开发商来说，当前最重要的就是统一认识：首先立足于控制风险，然后再谋求今后的发展。 因为目前大多数开发企业并没有真正经历过上世纪 90年代的房地产调控，所以对行业调控带来的压力体会远远不够，事实上上轮调控几乎对国内所有的开发商都造成了重大的负面影响。 所以我们特别对那些不知把握开发节奏和防范风险的企业给予特别的警惕，谨防他们不知不觉中成为“温水中的青蛙”。 【小节】  关于金融市场， 我司 认为 国家近期政策是松货币、紧信贷 “松货币、紧信贷”的现象仍在持续， “松货币”是指相对于 GDP 的增长速度，货币供应增长速度偏快；“紧信贷”则是相对于 GDP 和货币供应的增长速度，企业贷款增长速度趋慢。 今年第一季度，宏观经济依然在高位运行， GDP 增长 %。 而在 2020 年 3 月份，信贷投放新增 万亿元，占全年信贷投放目标的 50%以上（上述数据引自 4 月 18 日《中国证券报》 06 版《存款准备金率上调预期增强》一文）。 为此，国务院专门召开会议研究如何控制信贷增长过快问题。  关于利率调控， 我司认为近阶段 调控房市 的实际效果 值得探讨 市场人士普遍认为，虽然 央行上调贷款基准利率是在经济过热、信贷发放速度过快的背景下出台的，但 也相信这 是政府对近段时间内房地产市场过热发出的最强有力的调控信号。 通过提高金融机构的贷款基准利率， 一方面，房地产开发企业的开发成本将上升，有利于抑制房地产投资过热的问题；另一方面，购房者住房贷款的负担将增加，又有利于降低对住房的需求。 因此，通过加息，可以从投资需求和消费需求两方面对房地产市场进行调节，从而达到“一石击二鸟”的目的。 但是， 在中国现有的市场环境下，利用利率工具来调控房地产市场，其最终效 果有可能会大打折扣。 首先，从国际经验来看，利用利率调控房地产市场的效果似乎并不明显。 许多国家的房地产市场在近几年都出现了快速增长的势头，房地产“泡沫”也随之膨胀。 为此，一些国家通过不断提高利率水平来为房地产热降温。 由此可见，此次央行提高贷款利率对房地产市场产生的最后影响，还需要得到市场的实践检验。 事实上，利率政策从来就不是调控房地产市场的惟一手段，而利率调控本身也不是降低房价的“救命稻草”。 导致房价上涨的原因有很多，比如不合理的土地供应制度、城市化速度加快、投资渠道的狭窄、历史欠账太多以及外资不断涌入等。 因此，抑制房价还需多管齐下，综合治理。 值得注意的是，几乎就在央行宣布加息的同时，国土资源部会同国家工商总局还联合公布了《国有土地使用权出让合同补充协议》，其中不仅对开发商闲置土地的行为进行了强制规定，还明确设限防止开发商变相囤积土地。 可以预计，新一轮的房地产调控在由调整利率打出第一拳之后，后面的“组合拳”将接踵而至。  关于国家政策，我司认为本阶段是“ 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题” 国家政策中， 当前突出一点是保护自住，打击投机。 预测自 2020 年 以来， 2020 年国家所颁布执行 的系列政策将更加 严厉。 从当前市场中各开发企业反馈，其中个别企业甚至回应“可能未来不做房地产”之 论调， 充分表明 当前市场之严峻， 既是机会亦是挑战，关键在于开发企业如何 审慎应战。 二、台州市经济、房地产情况简析 （一） 2020 年台州市经济情况 2020年台州 GDP达 ，城镇居民人均可支配收入 16113元，在 浙江 省居第二位，其中市区实现生产总值 亿元，市区人均生产总值达到 30647 元。 综合竞争力在全国 200个大中城市中名列第 38 位。 此外，台州市区人均居住面积达到 49 平方米，居全 省首位， 100 人中拥有轿车 辆，为长三角 16 个城市之最。 （二）居民收入概况 据长江三角洲十六个城市最新统计调查交换资料表明： 2020 年长三角十六个城市居民人均可支配收入排序依次为：上海市（ 18645元）、台州市（ 18313）、宁波市（ 17408 元）、绍兴市（ 17319 元）、杭州市（ 16601 元）、苏州市（ 16276 元）、无锡市（ 16005 元）、湖州市（ 15561 元）、嘉兴市（ 15555 元）舟山市（ 15524 元）、南京市（ 14997元）、常州市（ 14589 元）、镇江市（ 12394 元）、南通市（ 12384 元）、扬州市（ 11379 元）、泰州（ 11122 元）。 （三）人口概况 2020 年末 台州市 总人口 万人，其中男性人口 万人，女性人口 万人，分别占总人口 %和 %。 全年共出生 万人，死亡 万人，人口出生率和死亡率分别为 ‟和 ‟，人口自然增长率为 ‟。 总人口中市区人口 万人。 （四） 居住概况 2020 年城镇居民人均住房面积为 平方米，农村居民人均住房面积 平方米。 （五） 2020 年台州市房地产市场发展概况 最近 7 年台州市房地产开发总量统计 1999 年：房地产开发投资 ： 132252 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 718507。 商品房销售面积 ㎡： 562512。 商品房空置面积 ㎡： 212700。 2000 年：房地产开发投资 ： 222327 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 1761515。 商品房销售面积 ㎡： 1013040。 商品房空置面积 ㎡： 128923。 2001 年：房地产开发投资 ： 320204 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 1173869。 商品房销售面积 ㎡： 1315734。 商品房空置面积 ㎡： 101760。 2002 年：房地产开发投资 ： 467635 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 2740893。 商品房销售面积 ㎡： 1137225。 商品房空置面积 ㎡： 37618。 2020 年：房地产开发投资 ： 564954 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 3861009。 商品房销售面积 ㎡： 1622413。 商品房空置面积 ㎡： (欠缺 )。 2020 年：房地产开发投资 ： 873158 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 4790262 商品房销售面积 ㎡： 1699555。 商品房空置面积 ㎡： 30578。 2020 年 11 月统计（缺 12 月份 ， 2020 年累计到 11月 ）： 房地产开发投资 ： 1015536 万。 全社会固定资产投资 (万 )： 4736638。 商品房建设投资额： 698308 万。 商品房建筑施工面积： 11364956 ㎡ （ 其中住宅 8633478 ㎡ ） 商品房建筑竣工面积： 1664934 ㎡ （ 其中住宅 1219949 ㎡ ） 商品房销售额： 412430 万。 商品房销售面积 ㎡： 1141049 ㎡。 商品房空置面积 ㎡： 52306 ㎡。 以上合计： 99 年 —— 2020 年 11 月 ， 房地产开发投资 ： 3595936万元 ； 商品房销售面积 ： 8491528 ㎡ ； 年平均销售 面积：1213075 ㎡。 预计 2020 年以后台州房地产市场发展趋势 根据 2020年台州第四届房交会的楼盘信息统计， 预计 在今后两年有不少于 210 万㎡已知住宅项目上市，尚不包括太阳城（约50 万㎡）、经济适用房、台电小区（约 40 万㎡）等一些项目。 预计总量大约： 350 万㎡（不含路桥立改套工程），按每套平均 120平方计，会有不少于 万套上市。 【需求】 城市化进程顺利，市场需求，按城市人口年增长 %，城市旧房每年改造 1%计（台州新城市拆迁较少），预计每年这部分房地产需求量： *%* + **1%= 万㎡ 佐证： 99 年 —— 2020 年 11 月期间，台州全区商品房销售面积 ：8491528 ㎡，年平均销售面积： 1213075 ㎡（包括商用房，含周边地市临海、温岭等。 实际台州市区应更小，估计住宅在 90万左右）  供求比例： 由供应和需求比： 350/2 ： = （实际应高于此数）  楼盘现状分析： 最近 2年台州市区供应量极大，供远大于实际需求，接近 2：1的比例，销售进度缓慢。 市场畸形，椒江区供应量极大，路桥明年的供给量也不少，尤其 是 100万㎡立改套，黄岩供应量较少市场空间尚有。  现在的楼盘难于引导消费，主要存在的问题：  定价过高，远偏离了客户的心理价位，透支了短期的升值空间； 和市场需求脱钩，户型（面积和结构）不合理；  品质缺少创新，几乎没有创新、甚至有些还倒退，像香格里拉的到“品”字结构。  对策分析： 楼盘能否在这一轮竞争淘汰中成功，关键是如何引导市场需 求，具体要从以下三方面着手：  满足市场最迫切的需求；（抓住最基本的需求，增加项目的 人气）。  定价合理，预留投资升值空间 （增加项目的抗跌性，吸引投 资客）。  提高 楼盘的品质，增大创新。 （增加卖点，提高附加值，吸引二次或多次置业客户的自住）。 小 结 台州在经历了宏观调控的洗礼后，真实的居住需求也一定会显现出来的。 但对于台州的开发商来说，要赢得购房者的心，必须让产品的价格、品质、服务真正符合居住者的需求。 台州有个奇怪现象，椒江作为整个台州地区中心城区，对其他一些县市的辐 射效应低，中心集聚效应低进而导致了主城区的房屋空置率高、房价反而低于周边的一些区域如路桥、黄岩等。 就现阶段的台州楼市来说，要想促进楼市的稳步增长，政府的政策应该也是多元化的，除了一些直接扶持房产的财税或开发政策外，也必须加大对教育、医疗等基础设施的投入，必须花大代价改善生态居住环境、就业环境等各项外部因素，才能筑巢引凤，使房产市场真正繁荣起来。 台州每年都有各种各样的房展会，但展览水平的参差不齐，展台布置的简陋，促销手段的单调都让人大失所望。 也许很多开发商都还停留在原来的卖方市场的心态，或者对全程营销 的重要性、迫切性都还体味不足， 目前达成共识的是 “ 酒香不怕巷子深 ” 的时代早已过去， 纵观 杭州房产市场的今天 ，即可预测 就是台州的明天，不赢在起跑线上，就注定着全程都要落后了。 三 、台州市三区 （椒江、黄岩、路桥） 代表楼盘个案分析 （一）椒江区 楼盘名称 万家华庭 开 发 商 浙江万家房产 (温州 ) 建筑设计 浙江实事建筑 (温岭 ) 售楼热线 05768699888 楼盘地址 市府北面 ,白云山路西侧 ,香格里拉南面 建筑面积 总占地面积为 33867 平方米 ( 亩 )，总建筑面积 89747 平方米，容积率 ，绿化率 40%，建筑密度 %，期 房 2020 年交房 建筑类型 22 层共 9幢及小体量商业配套，总户数 542 户 户 型 以三室二厅为主，主力面积 136170，得房率约 80% 车位 车位配比 593 辆 ,地下 513 个 ,地上 80个 价 格 均价约 6000 元 /平方米左右，普遍层差价 60～ 100 元 /平方米（首层和第二层层差为 280 元左右，例如 3 号楼第 10 层价格为 6028元 /㎡，第 20层价格为 6868 元 /㎡）；地下车位价格 万元 /个，地面车位租赁 万元 /20 年 宣传重点 台州地标府邸 备注 室外主要配套有自行车位、汽车位、 环艺等， 2020 年 3月 13日开盘，首批开出朝北的 1 号楼和 3 号楼， 现销售率约 30%， 由中国银行提供三成最长 30年按揭，现工程进度 未出地面，现 地下室（ 地下室围护工程已完成，地下室开始大面积土方开挖，完成。 目前一区的 3 楼正在底板施工，二区的 9 楼局部垫层施工及凿桩头，桩基正在质量检测中，三区的 4 楼开始土方开挖） 楼盘名称 台州香格里拉花园 开 发 商 中国鑫泰投资有限公司 建筑设计 北京中联环建筑设计院、浙江中联环建筑建文设计公司 景观设计 浙江博思景观规划设计有限公 司 展示中心 台州市广场南路 168 号鑫泰广场 1 楼 售楼热线 05768888888 楼盘地址 市府、市民广场北面 ,白云山路南侧 建筑面积 总占地面积为 亩 ( 52267 ㎡ )，总建筑面积 182707 ㎡，其中住宅 138507 ㎡，商业公建 8000 ㎡，车库 3920。