句容寺街商业地产项目方案商业地产(编辑修改稿)

句容寺街商业地产项目方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

项目 ，主要有家政服务、餐饮、商品售后服务，以及酒 吧 、 室内 球类运动和美容健身场所。 6) 句容市居民的 商品消费结构中，生活必需品如食品、服装仍然占主要地位，家电、电脑、通讯、家具装饰等发展性商品和享受性商品的购买率较低。 7) 句容市 各 综合 商场经营的商品无太大差异 ， 多为传统中低档消费品以满足人们日常生活所需，服装鞋帽 、 化妆品 、 日用百货 、 烟酒副食等为主要经营品种。 只有张晓林家电城和广源电器城为家电专买场。 三、市场形象定位 确定句容市的 地区商业 购物 中心地位 1） 大型购物场所最受消费者欢迎。 被访者提及率最高的几个句容市内商场集中在市内人气最旺的两大商圈，即老城区中街和新世纪广场内。 2） 同时他们 到南京 光顾最多购物场 所均是新百、新街口、中央门等大型商 场或商业街。 3） 句容市居民认为老城区最欠缺购物休闲广场、品牌专卖店、大型百货商场、大型超市，以及专业市场和商业步行街。 定位为句容市的 中高档区域商业中心 ， 经营中高档货品，提高服务水平档次 1) 实惠、便利、服务是选择购物场所的最主要考虑因素 2) 享受性商品（包括中高挡以上服装）和 发展性商品在老城区还比较缺乏 3) 购物消费讲究实惠与便利，价格、服务、交通、品种是句容市消费者选择购物场所的主要考虑因素。 4) 城区人口规模有限，整体消费水平较低，中高档定位适合于句容市居民整体消费能力 ； 5) 句容市各乡镇居民的约占三分之一的消费市场，中高档定位有利于吸纳更多的句容市周边乡镇居民来消费，扩大市场层面。 定位为 时尚、现代、新颖 的中高档区域商业中心 1) 句容市 现营商品 以中低档次商品为主，且商品种类、规格不齐全，居民的 个性化 购物 需求 难以满足； 2) 句容居民 对寺街项目周边状况不满之处主要集中 购物 环境 不理想、商品数量 不丰富、配套设施不齐全 、 商品 档次 不高、商品种类不全等。 3) 句容距离南京市 37 公里，南京市商业设施已经辐射到句容市，大多数句容居民会到南京消费购物， 认为南京购物场所较现代，商品更齐全、更时尚、更新颖。 定位为集 购物、休闲、娱乐观光为一体的综合性 时尚、现代、新颖的中高档地 区 型 商业 购物 中心 1) 句容市居民消费从单一购物消费向购物、娱乐、休闲为一休的综合消费转变，消费行为进一步丰富发展趋势； 2) 句容市居民的消费偏好未完全成型，但对集购物、餐饮、娱乐一体的综合性、大型购物场所的向望很热切。 多数居民有到南京购物消费的经历，同时 进行其他旅游休闲活动， 但句容市此类综合购物场合未能满足需求； 3) 购物消费讲究实惠与便利，价格、服务、交通、品种是句容市消费者选择购物场所的主要考虑因素。 4) 句容居民希望新建的商场能配套餐饮场所、独立休息区，最好有喷泉、 花园、儿童游乐场，以及雕塑。 相对而言，消费者对餐饮、休息区尤为注重。 三、 寺街项目物业 投资型态定位 寺街项目的 物业 投资型态，宜租售结合，以销售为主，以出租为辅。 1） 从街访调查结果看， 总 体上句容居民 对 商业设施 的租赁兴趣远远大于购买兴趣 ； 2） 句容市整体经济水平一般，经济实力较强的居民较少，整体投资能 力较弱； 3） 租赁市场需求 虽然 较大，但全部出租投资回收期太长，不能满足月盛置业 的投资目标。 4） 由于 投资 市场 总体 需求 有限而 供应量太大，市场消费消化时间较长，全部销售 有一定难度。 租售兼顾 可 扩大市场面，降低 项目的 投资风险 1） 句容市居民的 投资能力有限，适当降低 商业设施 的投资总额， 可 扩大市场面，并可分散投资风险。 2） 建议以销售为主，部分租赁给中大型百货店或超市经营，以 旗舰店或 龙头 品牌 商场 的 租赁经营带旺 整个 销售市场需求。 四 、 目标市场客户定位 一） 商业设施 租售 市场细分与目标市场选择 购买可能性看，个体工商户、企业办事人员 、私营企业主意向最明显；租赁可能性看，企业中层经理、无稳定职业者、个体 工商户和商服体力工作者有较大可能。 有无从商经验与投资意向之间有一定的相关关系，有经商经验的人士对租赁或投资购买寺街项目 商业设施 的可能性较大。 经商经验越丰富，时间越长，投资购买的可能性大。 经营年限在 5 年以上的经营者，经济实力较强，有强烈的 商业设施 投资 购买 意愿。 一是方便自己经营，二是对句容的商业前景充满希望而自购物业作为投资。 经营年限较短的经营者，实力较弱，无力自购 商业设施 ，仍以租赁 商业 设施 经营为主。 多数购买过 商业设施 的 投资者 对 自已 的 经营回报或租赁回报比较满意，未来 2 年内再投资 商业设施 的意愿比较强烈。 再投资购置 商业设施 的主要原因是： 1) 看好句容的商业发展前景 2) 觉得购买 商业设施 的投资风险较少 3) 对现有 商业设施 不太满意 4) 有扩大投资的实力和需要 二 ） 寺街项目的目标市场定位 销售市场目标客户为 经商经验较丰富的 中青年 个体工商户、企业办事人员、私营企业 主。 1) 对句容的未来充满希望，看好商业发展前景； 2) 经商时间较长，经验丰富，经济实力较强； 3) 认为 商业设施 投资是一种风险较少的投资方式 或扩大经营规模 的 基础 ； 4) 年龄集中在 2040 岁的中青 年之间。 租赁市场目标客户为 经商经验较少中青年 企业中层经理、无稳定职业者、个体工商户和商服体力工作者。 1) 对句容的未来充满希望，看好商业发展前景； 2) 从商经验少，或者经商时间较短，经济实力较弱； 3) 认为 租赁 商业设施 经营 是一种较 好或的谋生方式 ； 4) 年龄集中在 2040 岁的中青年之间。 目标 市场 客户 的共性是： 对句容的未来充满希望，看好商业发展前景；有经营经验或经商兴趣；认为 商业设施 投资是一种风险较少的投资方式或谋生方式。 第四章 寺街道项目规划设计初步建议 一、句容市商业设施建设现状 一） 句容市 目前 商业物业 产品形式单一，可选择性小 目前市场上在售的楼盘主要 以 新欧式风格 为主， 现代建筑风格 为辅。 新欧式风格占大多数，主要体现在建筑外立面装饰上；现代建筑风格则是比较简洁实用。 句容 在售 房 商住项目 规模中等偏小。 小的项目只有 14 栋多层，大的项目有十几栋多层，商铺的 数量在 2050 间以内。 多数项目 商住混合， 12 层为商业设施， 23 层以上为住宅， 商住 物业线性布局，形式单一 ，沿街独立店铺是其主要建筑形式， 1) 商业设施主要没沿城市主要干道分布 2) 普通地段只有一层商业设施 ,繁华地段有 2 层商业设施 , 2 楼分开销售； 3) 阁楼较少见，层高一般为 — 米，开间 米； 4) 一层商业设施面积以 4050 平方米 /间为主； 5) 2 楼商业设施面积的较大，有朝马路的楼梯引入 2 楼； 二）句容市商业设施 以独立 沿干道 的中小 店铺 为主 ，欠缺代表现代城市形象的商业中心 句容商业以中小规模为主， 大部分为独立街铺，零售为主，且 商业设施规模不大，面积在 40 平米左右。 近六成 商业设施 营业面积在 25 ㎡以下。 句容市现时的商业尚未形成规模化经营， 即使综合商场的 经营规模 只有从 500 平米到 5000 平米不等 ，具有领导地位的元丰商城和便民购物 中心经营面积也只在 5000 平米左右。 百货商场多数只有二层为主，超市除便民有二层外，其他都是一层。 三）句容市商业设施的业态比较传统，主要有便利店 /街边店、专卖店、集中专营店和百货店、小型超市等。 四） 消费者对理想购物环境的需求未被满足 综合型购物中心是句容老城区的主要商业空白， 多数被访居民认为美食一条街、时装广场、电脑市场、体育休闲用品城、小商品市场被认为是项目地块最适合开发的主题商城。 在句容居民心目中，理想的购物环境是： 干净、舒适、宽敞，服务态度好，各种商品一应俱全，集购物、娱乐、餐饮于一体。 二 、 物业投资市场的需求 特点 1. 经营者在租赁或购买 商业设施 时，选择较多的是临街独立 商业设施 、其次是上下两面层联通合买的临街 商业设施 ，对专业步行街中的独立 商业设施 感的不多。 2. 一般居民在投资购买或租赁 商业设施 时，对 商业设施 形式的需求呈多元。