厦门嘉农商贸城项目策划案纲要建议书(编辑修改稿)

厦门嘉农商贸城项目策划案纲要建议书(编辑修改稿)内容摘要：

，精心布臵，并具有如下功能或经营项目： （一）提供市场购物咨询和参观导游服务； （二）经营菜谱、食谱和养花鸟等书籍，以及养身方面的文化商品； （三）经营旅游商品或礼品。 二、整合当地最有含金量的市场资源。 若嘉农农贸市场能做好这些资源整合的文章，应该说商机无限。 如果通过前述的“包装盒”将两者有机结合起来，使之商品成为当地的“名片”或“礼品”，想必社会效益和经济效益将是十分可观的。 开发生产“ 包装产品”，不需要投资办厂，只将现有的资源和反映当地风光的光盘整合包装在一起即可。 该产品价廉、物美，意深、传情，不仅当地政府官员赠送外宾送得出手，而且普通市民送外地朋友也承受得起。 它不仅是嘉农农贸市场的“名片”，也是当地人未来的“名片”。 该产品的开发，不仅使我们学会办好市场，而且还使我们学会做大市场。 三、充分发挥集美特色鸭面线饮食的行业优势，通过嘉农农贸市场整合当地老字号名特食品，力争有 9 个老字号入场设摊，并集中在一块，形成老字号摊位“九条龙”的经营概念，让老字号名特食品在现代农贸市场中焕发青春。 今后 ，当地人都知道：“吃老字号名特食品，到嘉农农贸市场。 ” 四、随着社会信息化程度的提高，我国现已有几千万人上网，而且每年成倍增加。 在城市里，办公家庭网络化逐渐兴起，随之而来的是家庭生活服务社会化。 针对这一发展趋势，嘉农农贸市场应率先抢占市场制高点，探寻一条社区配送服务和网上购物配送的新路。 在不增加人员和投资的情况下，采取虚拟联盟的方式，通过竞标邀请配送公司进入市场开展配送业务。 五、随着生活水平的不断提高，越来越多的消费者趋于追求绿色产品，即追求产品的安全性、健康性和无害性。 鉴于此，嘉农农贸市场应该在 当地率先提出绿色营销口号，顺应“西部开发，环保先行”的大势，唤起全社会的关注和市民的响应。 据此，拟不定期地开展“绿色周日活动”，为提供绿色食品的厂家搭建一个宣传、引导和促销的平台，积极倡导绿色的生活方式和消费行为。 农贸市场的宣传及招商 嘉农农贸市场招商成功与否，在很大程度上取决于招商前的宣传工作是否到位。 若宣传工作到位，将使市场摊位无形增值，招商工作也随之容易一些。 为了做好宣传工作，可考虑从以下几个方面入手： 一、以嘉农农贸市场筹备处的名誉与当地报纸联合开展“市民谈农贸市场”的征文活动，发动市民提建 议，为招商作前期舆论铺垫。 二、以新闻记者采访的方式，系统报道未来的嘉农农贸市场的经营理念和管理模式，以及市场的特色。 三、以新闻记者采访的方式，突出报道未来的嘉农农贸市场某一亮点： （一）都市有了特殊旅游新景点； （二）绿色生活从这里开始； （三）配送 — 新经济与传统经济的焊点； （四）谁在市场中做大市场； （五）所在地有了自己的“名片”； （六）老字号名特食品形成了一条龙； （七）契约 +自律 =管理； （八）农贸市场的红旗将从这里升起。 四、在准备进行招商的前一周，应召开一次正式或非正 式的新闻发布会，通过新闻媒体全面介绍嘉农农贸市场未来的营运打算。 农贸市场的开业及其他 嘉农农贸市场开业典礼，最好能争取到当地旅游局在现场为其授“旅游定点”牌，以此增添开业的热烈气氛。 最好邀请当地分管区长、旅游局领导、工商局领导 3 位嘉宾，为嘉农农贸市场开业剪彩。 邀请新闻单位记者现场采访，进行广泛报道。 开业典礼现场布臵的横幅、空飘，均用白底绿字、黄底绿字和绿底白字，要求与形象识别设计的标准色相一致。 向来宾赠送嘉农农贸市场自己开发的“礼品”。 其“包装盒”均采用白、绿、黄 3 色进行设计和制 作，强化市场卖点“三张牌”。 嘉农商贸城 一、 地点位臵分析： 本案地处集美大学湾规划 23 号路边上，做为市政府规划配套的农贸市场，满足周边居民日常生活的需要。 周边住宅小区林立，大学湾 18 万平方米的大型住宅小区，一期就有 816 套；二期未计算在内，大唐世家住宅区、别墅区、厦门第二医院、厦门水产学院、大学城、集美二小、比华利别墅、集美中心花园、及待建的四星级酒店和古龙住宅小区。 可见人气、人潮、非同一般，有人潮的地方就有钱潮，潜藏无限商机。 23 号规划路是连接乐海路与印斗路的主路，公交车贯穿整个集美，是未来集美区的中心点。 无论是交通，还是小孩读书，生活都很便利，在这里有建筑面积 10000 平方米的农贸市场，无疑给这一带居民生活无忧，解决菜篮子问题，毕竟民以食为天。 也增加了这一带住宅小区的附加价值，完善了整个集美东部生活配套设施，这也体现政府规划的方向是服务于民众，造福百姓。 二、 产品优势： （ 1）本案做为配套，周边无一规划相同的农贸市场与之竟争，形成独一无二的卖点。 （ 2）本案周边住宅小区林立，人气很旺带动商业气息，利于投资客看好投资价值和未来发 展；对经营者而言有人潮生意也好做，就想持续经营，回报率也就高。 （ 3）产品规划上有超前意识，富有现代气息。 外观气派四层楼带电梯，进入农贸市场有分别的主入口，人车分流利于管理。 有足够的停车位，是经营农产品、生活用品、商品贸易往来的集中地，形成“农”“工”“贸”的商业气候。 （ 4）产品用途有明确的规划：地上一层为农贸市场，有利于将地下层合理充分的使用，并且卫生，干净。 地下 一层为超市可有食品、日常用品、服装、家电等等。 地上二层三层可做娱乐城（有酒家、 ktv 唱贩、儿童世界、集美美食城、特色小商品等等）当然招商成功 是关键。 （ 5）本案以投标方式取得标的，产权明确。 成本预算上 1680 万的地价款，加上建安成本估算 1200 万，财务费用、办公费用、开办费用、税收等相关费用估算每平方米造价成本在 3800 元左右，另外增加地下一层使用面积也大大地增加产品的投资回报率。 （ 6）本产品价格上，若能以面积小，总价低，回报率高就很容易赢的市场，吸引买家进入。 （ 7）本产品是以 农贸市场 为主 ， 推动商业购物商机， 要让人耳目一新体现文明、有序、干净、树立开发商精心、用心、尽心的良好品牌。 （ 8）本产品地处集美新中心，增值潜力巨大。 开发商有开发过同 区域产品“嘉源新城”的商品房，市场口碑不错有可信度。 （ 9）本产品由于体量小，总建筑面积 1 万多平方米容易控制风险，属于短、平、快，项目，预期利润可见。 三、 产品劣势： （ 1） 本产品做为政府配套，功能上只做农贸市场，商场用途受制约因素较多。 （ 2） 本产品客户群只有两种。 一为实际经营者，二为投资拿租金，当然不排除有些看好者炒作。 而集美目前常住人口 10 万左右，消费力受限。 （ 3） 这几年无论岛内岛外房产一片欣欣向荣，房价一路走高；相比店面，商场真是一边是火焰，一边是海水。 由于大资本运做许多传统行业小店面已很难有竟争优势，所以吸引主力店 进场带动小店经营尤为重要。 （ 4） 产品的地上二、三层规划布局合适市场需要 ，规划与市场衔接的上销售就没问题，规划不好没卖点就会成包袱。 所以前期产品设计要为销售服务，只有卖的出去的产品才是好产品。 （ 5） 产品再好，也要注重行销的整体策略，才能做到万无一失，取得预期利润。 四、 产品的机会点： （ 1） 地理位臵优越，四围住宅区林立，政府重点规划配套。 （ 2） 集美是厦门岛内桥头堡，高校林立，风光秀丽，吸引很多人在此臵业，投资。 （ 3） 随着两桥收费改革，厦门海湾城市的兴起，岛内岛外一体化，岛外有更多空间发挥，增值机会也较大。 （ 4） 打造集美生活购物广 场，本身 蕴涵着无限商机。 五、 产品规划 ： （ 1） 产品外观具有一定的识别性，有与其它农贸市场区别的地方，显的气派、现代、有标志性。 （ 2） 产品功能要明确，规划上地上 一层 是农贸市场分割不同种类销售区，如海鲜类、肉禽类、蔬菜类等等；地下 一层为超市 或农产品批发 ，也有不同种类的销售区域。 地上二 、层可灵活组合面积，可大可小，便于招商。 六、 销售策略建议 ： （ 3） 先营造气氛，以返租三年，回报率高于银行存款利率，没有股票风险，没有国债周期长等吸引客户。 （ 4） 地下一层合适农贸产品的批发，冷藏品的物流等等。 （ 5） 地上一二 层可与岛内超市（ 麦当老、肯德基、 好又多、沃尔 玛、新华都、闽客隆、集美等较有名的品牌超市）连手打造集美第一大超市，引进主力店带动消费群体，可租可售。 （ 6） 地上 三层可以自行销售或招商商业贸易用房， 可租售再向各购买业主返租。 （ 7） 销售价格以市场调查为依据，结合农贸市场本身特点，面积小总价低是方向。 六、 企划操作要点： （ 1） 产品包装方面：塑造出集美 “ 金三角 ” ，生活新天地 形象，有经营的价值、投资的价值、地段的升值。 （ 2） 产品核心主题：生活购物广场 ，确定目标客户。 （ 3） 销售节奏的控制：先推产品那部分，后推那部分。 （ 4） 先造势“抢”金店，农贸 的店 面 一本万利，投资少回报高是主题。 （ 5） 本产品规 划用途较灵活，地上二层 分隔成 354555 平方米在招商局经营上 一定很有市场。 地上三层 因为其它项目单身 公寓不多，这样 即使招商未能成功，也不担心销售 三层。 价格方面单身公寓挑高 5 米买一层送一层，单价可比正常商场还高，由于面积小总价也高不到那里去，市场还是有投资、自用的购买力。 市场分析调查表 一、 概况 岛外房地产概况 逐渐告别粗放型开发模式 岛外早期开发的项目，整体开发水平较为落后，相当部分楼盘存在产品设计落后、物业管理不到位、社区文化无法形成等问题，影响了业主的生活品质。 而由近期或正在建设的项目可看出 ，岛外楼盘产品品质均有很大的提升。 如今，一些实力开发商进军岛外楼市，并引入先进的产品设计理念。 如海投房产开发综合居住区的未来海岸，中骏臵业开发普吉岛风情的蓝湾半岛，特工房产开发公园与地产相结合的芸溪居住公园等。 这些项目不仅代表先进的产品理念，更让岛外房地产开发告别粗放型的发展模式，逐渐与岛内相媲美。 需求与投资发生重大转变 厦门市政府提出的关于 “ 岛内单套住宅面积需在 150平方米以上 ” 之建议，直接影响了岛内楼市的格局。 未来一两年内，由于岛内市场不再供应中小户型，现存部分小户型（ 50— 9。