南阳市裕邦方舟城项目一期可行性研究报告(编辑修改稿)

南阳市裕邦方舟城项目一期可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

抽调了大批资深的工程管理和市场营销人员。 企业现状 南阳市裕邦佳合地产开发有限公司，是经河南省工商局审核，南阳市工商局备案，方 城 县工商局注册，南阳市建委批准成立，主要从事房地产开发的有限责任公司，公司现有职工人数 86 人，其中专业技术 人员 35 人。 公司下设总经理办公室、销售部、财务部、工程技术部、项目部、开发部等部门管理公司 、开展各项事务。 公司实力雄厚，队伍精干，机构健全，奉守“务实 高效、开拓创新、精益求精”的企业精神，追求“设计一流”、“服务一流” ，坚持“社会效益第一”。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5 项目地址 项目 位于 南阳市 方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角，地处方城 未来政治文化中心的核心位置。 （如图） 项目的规划设计指标 项目规划设计指标表（表 11） 序号 名称 单位 主要指标 1 土地建设批准用地号 — 方城县（ 2020）方土用字第202号 2 总用地面积 平方米 62498 3 总建筑面积 平方米 109094 4 其中： 住宅 （一期） 平方米 商业 （一期） 平方米 5 容积率 — ◎《房地产开发项目经济评价方法》 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 （建设部：建标 [2000]205 号） ◎《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资 [1993]530 号） ◎《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 [1998]11 号） ◎《 南阳 市建设工程价格信息》 项目 投资区域环境与区域市场需求研究 概况 方城县位于南 阳盆地东北边隅，许平南高速路和豫 01 线公路贯穿全境，公路网络四通八达，县城距南阳机场仅 50 公里，距焦枝铁路 25 公里，交通网络发达。 全县总面积 2550 平方公里，地处亚热带和南暖温带的交接处，境内气候温和，四季分明，光照充足，雨量适宜。 全县辖 16 个乡镇、 577 个行政村，总人口 110 万人，其中城区人口达 10%， 是国务院批准的对外开放的 重点县。 近年来，方城县委、县政府始终坚持全面贯彻落实科学发展观，强力实施“工业强县、双引三联”战略，加快了建设“三个家园”的步伐，投资环境宽松，投资力度加大，经济及社会稳步发展。 县委 、县政府 把 培育城市品牌、精心经营城市、提高城市品味，作为营造对外开放窗口的重点，加大了城市建设的力度。 “裕邦方舟城”作为方城县的重点引资项目， 它的建设符合国 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7 家的投资政策，有利于拉动县城经济的跨越发展；符合国 家加快县城建设、打造“三个家园”的总体战略，有利于提高居民生活 品位和县城品位；符合建设开放、富裕、文明、和谐新方城的总体要求 ， 有利于树立 方城 县开放、文明的良好形象。 因此，方舟城项目 不仅能在良好的环境中运行，同时它的实施也对方城县的经济建设、文化建设等方面添砖加瓦。 目前， 根据我们对全县房地产开发业的调查，房地产业旺销的态势良好，销售率高高在上。 其商品房开发、销售、闲置情 况见 表 21。 表 21 近期各楼盘情况 开发项目 年度 总建筑面积 容纳户数 销售户数 销售率 闲置率 中意花园 2020 34121㎡ 住宅 145户 145户 100% 0 商铺 150户 150个 裕景广场 2020 30000㎡ 住宅 210户 190户 94% 6% 商铺 110个 110个 中达花园 2020 73060㎡ 住宅 570户 570户 % % 商铺 120个 110个 宇信锦城 2020 58206㎡ 住宅 411户 403户 % % 商铺 130个 130个 从上表可以看出 ，开发面积增幅较大，在短时间内销售率非常高，说明市场需求相当旺盛，可以预见未来前景非常广阔。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 项目周边环境分析 项目周边有县国税局、县防疫站、现劳动局以及拟建中的县地税局、县交通局、县检察院、县规划局等政府部门；于此同时，周边还有汉都华府、新裕花园、中达花园、教师新村花园等高尚生活社区，项目东侧为裕邦大型住宅备用 地。 项目东面和南侧分别为规划中的新汽车站、 小学和医院。 项目片区日后必将成为方城县新的政治文化中心和中央居住区，一个新的方城中心正在崛起。 可见，项目正是位于一个黄金地段，升值潜力无限巨大。 项目定位 裕邦方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。 裕邦方舟城秉承“领跑方城 20 年”的经营理念，全力打造国际级的生态样板住区。 可以说， 项目定位在 一个 高档水准。 其定位依据是： 一是国家住房制度的改革。 现在国家 颁布的 不再允许独家小院建设的 政策，给房地产开发业带来了新的活力和发展信心。 二是国家对房地产业的指导政策，使得方城县房地产开发建设井然有序，房地产市场日益成熟，价格 相对平稳，前景乐观。 三是多年来，方城县房地产没有长足的发展，主要体现在产品结构单一、户型设计不合理、小区绿化率低、物业管理混乱等问题。 而 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 随着方城县近年来经济的高速发展，中高端消费者对改善居住环境的渴求与当地房地产发展在低层次徘徊之间产生的矛盾日益突出。 而本项目的进驻填补了方城中高端住宅需求的空白。 产品 价值优势 分析  户型 小高层、复式 带电梯 和入户花园的 小高层、顶层复式、超大户型等具有城市气息的先进设计，开创了方 城 地区的先河，目前在方城市场是独一无二的。  社区配套 大社区、园林景观 15000 平米公园的改造，园林景观，社区规划及休闲配套也是项目大亮点。  星级酒店 四星级大酒店 星级酒店将有利于该酒店周边营造良好的高尚居住氛围，形成以该星级酒店为核心的高端居住圈，并极大提升方舟项目及周边物业价值和形象。 产品户型定位  户型设计的好坏和分布直接影响到物业最终的销售情况，因此本项目的 户型 设计 非常 有新意 (赠送面积 、入户花园 )和创意 ， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 为 在市场上铺垫一定的竞争力。  入户花园，将自然引入家。  所有户型南北通透，保证通风和采光。  房间各个功能区做到动静分区、主次分区、净浊分区、干湿分区。  生活阳台和观景阳台的双阳台设计。  赠送大面积的阳台、 露台。  在户型配比方面， 项目 以投资和居家性价比很高的三房和两房为主，辅以四房和复式，以满足当地高层次的客户群体。 看表22。 表 22 一期户型配比表 通过对当地房地产市场调查，目前， 当地房价均价在 1400 元 /㎡，而本产品具有多重优势，根据“优质优价”策略 ， 结合市场比较法和成本计算法两种价格计算方式， 项目一期 住宅销售单价为 1700元 /㎡ ； 商 业 部分 按照目前片区商业价值 7000 元 /㎡的单价进行计算。 户型 套数 比例 （ %） 两房两厅 92 三房两厅 129 四房两厅 55 复式 36 总计 312 100 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发。