南湖都市花园南湖板快补充调查报告及都市桃源开发策略建议房市分析(编辑修改稿)

南湖都市花园南湖板快补充调查报告及都市桃源开发策略建议房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

亩地上，森林的感觉有点过渡夸大。 1 在项目配套上，大型项目优势很明显，而虹顶花园的会所，从营造标志性建筑和提升项目档次上来说，还是有一定效果。 四、 板块在销项目营销推广特点描述 目名称 营销特点 中央花园之碧云天 虹顶花园 新世纪宝安花园 新大地 成 功 花园 加州花园 华锦花园2 期 目前销售性质 6 层现房基本售罄；小高层和 7 层现房在售 现房销售 期房销售 在销小高层框架已到 10层左右 多层期房销售 多 层 准现 房 销售 多层和小高层均现房销售 少量现房尾盘销售 价格区间 小高层 1880－ 2550； 7 层 2100－2650 1700－ 1800 1590－1800 小高层 1830－ 2050 多层 1780 1180 －1450 1800 －2460 1420 －1690 均价 小高层 2100 多层 2300 1750 1780 小高层 1900 多层 1750 1350 左右 2200 折扣 一次付款 96 96 折 按揭支持 7 成 20 年 7 成 30 年 7 成 30年 销售率 其去年推出的 4 栋多层已卖完， 4 栋小高层销售率在 40％左右；6 栋 7 层建得最早，销售较差 销售员号称85％，估计销售率 65％左右 前两期已售罄，小高层销控表显示约 40％，销售不佳，第四 期 多 层10％左右 销 售 比较差，中心 花 园处的 3－6 楼也没有售出 销售部搬迁，未知 95％ 卖场特点 设在红色会所内；当天有一定客流量 卖场设置在玻 璃 会 所内，临街会所造型有一定 的 标 志性；当天客流量尚可 设置在其经典花园内，当天客流量卖场设置临街 商铺内，当天销售员只有 2 名，卖场客流少 入 口 简易 售 楼部，工地广 告 牌东 倒 西歪，破烂不堪 ,有 设在临街物业内， 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 16 页 不多 客 户 电话咨询 主打广告语 小高层，南湖生活的新高度 南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活 尊荣世家 大地永恒，温馨无限；房好，价廉 坐享生活意趣，领略华锦风情，新一代经济适用房 ——可持续发展 热销户型 非本次调查重点，未深入调查 消费主体 促销活动 从上表的比较可分析出如下共性： 目前南湖板块在销项目（分期）大部分属于现房或准现房销售，如果销售顺畅，估计 2020年年中都 会逐渐进入销售尾期； 整个板块的价格覆盖区间 1180－ 2650元，但多层均价集中于 1700－ 1800元，小高层均价集中于 1900－ 2300 元； 随着江宏花园的售罄和华锦的性质转型，南湖板块目前的销售呈现“中间热，两头冷”的特点， 1750 元 /平米的价格线是目前市场接受得比较快的，高档的碧云天大户型、加州花园小高层和低档成功花园均相对比较冷静； 从某种程度上，环境是提供差价支撑的重要因素，但中央花园对环境期望过高，也会走向难以被市场接受的极端； 在卖场设置上，有会所的均设在会所内，大部分调查成员对虹顶花园的卖场 记忆深刻； 在主打广告语上，同万科等品牌地产相比，似乎还难以体现专业素质，大多缺乏个性和感染力。 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 16 页 五、 板块在销项目开发策略分析 项目名称 中 央花园之碧云天 虹顶花园 新世纪宝安花园 新大地 成功花园 加州花园 华锦花园 2 期 首期开发介入地点 机 场路和机 场北路交汇处 靠机场路 机场路和机场三路交汇处 最里角， 靠近主干道 规模小，属宝 安花园第 3 期，目前 开发完毕 机场三路与机场路交汇处 功能分区特点 高 层靠路边，减少栋距；小高层和 高档房放 在中央公园周边，保 证性价比 小高层靠边；会所为门，入区见中心花园， 沿机场路和机场三路商业设施后为多层，大部分小高层居中，其他小高层和高层靠规划中的南湖中央广场 小 高层靠边，利用 1－ 2 层做商业 或办公设施 没有整体规划图 从 整个宝安花园看，有先砖混，后框架，先多层，后小高 层的特征 建筑布局比较均匀，整体规划对称 分期地块特点 先外围，后中间，先环境，后建筑 先外边，后里边，先会所，后住宅 先沿街，后里边 先差后好，有 先吃西瓜皮，后吃西 瓜的感觉 未知 先近后远 分期产品特点 先多层，后小高层；先砖混，后框架 ；先中档 ，后高档，高层 先多层，后小高层，宁可加大密度，而要减少小高层 先商业设施，后住宅，先多层，后高层 先多层，后小高层，再多层 未知 先砖混，后框架 产品设计变更 其 二期的小 高层原规 划为 8栋 ,实际有两 栋改六层 目前暂无 销售资料附图和规划图比较，没有绘商业界，多次也少了 1栋，不知是设计未知 原外立面颜色为暗红，比较俗，现改为原 外墙设计 好像为白色调，而且 使用大量落地窗，但 现房主学校似乎有所调整 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 16 页 更改，还是欺骗消费者 淡黄 色 调为黄色，且窗的感觉一般 分期供应量 每 期开发量控制在 5万方左右， 先多后少，本期开发量 4 万方左 右 本期开发估计在 万方 每期 2 万方左右，有点细 嚼慢咽的感觉，。