南昌市某房地产物业价值评估报告18页地产价格(编辑修改稿)

南昌市某房地产物业价值评估报告18页地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

********** * * * 注册房地产估价师 ********** （十 二 ）估价作业日期 ****年 *月 **日至 ****年 *月 **日 （十 三 ）估价报告应用的有效期 本评估报告自提交报告之日起壹年内有效。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五、估价技术报告 （ 一 ） 个别因素分析 估价对象产权清晰，无他项权利限制。 物业权属状况如下表： 估价对象房屋权益状况表 房屋所有 权证号 房屋所有权人 房屋 坐落 建筑面积（㎡） 楼层 房屋建成年代 结构 产别 设计 用途 洪房权证 *字第******号 *** *湖区 **路 **号 *单元 501室 **.** */* ****年 ** ** ** 委估物业为 **小区内 **栋 **号， *号楼竣工于 **年， *结构，楼高 *层（不）带 *部 *牌电梯，位于小区 **侧，停车位 **， *向景观为 **，临 **。 **单位为 **户型（包括平面、复式、跃式），平面布置方正（ **房带转角），建筑面积为 **m2，有 *个卫生间，*个阳台，主人房朝向为 **，目前使用状况为 **。 委 估物业装修情况 见附件二《物业查勘表》。 （ 二 ） 区域因素分析 **小区位于南昌市 **区 **路。 相邻住宅小区有 ***，距离 **商场（菜场）约有 **路程，距 **学校有 **公里，最近的公交站点为 **，约 **公里，有 **路公交车过往，住宅小区内配套有（小区绿化公园、游泳池、会所、网球场等）。 住宅小区已入伙 **年，小区规模（较大、一般、较小），现居住群体以 **类为主。 （ 三 ） 市场背景分析 随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势。 2020 年 13 月，南昌市房地产开发累计完成投资 亿元，增长 %，其中住宅投资 亿元，增长 %；经济适用房投资增长 %；办公楼投资下降 %；商业营业用房投资下降 %。 完 成开发土地面积增速加快。 南昌市完成开发土地面积为 万平方米，比上年同期增长 %。 商品房屋施工面积略有下降，住宅施工仍占主流。 商品房屋施工面积为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 万平方米，与去年同期相比下降 %。 其中：住宅面积达 ，增长 %；占全部施工面积的 %，办公楼下降 %；商业营业用房下降 %。 商品房屋新开工面积下降。 商品房屋新开工面积为 万平方米，下降 %。 商品房供应量平稳运行。 南昌市商品房屋竣工面积为 万平方米，增长 %。 按房屋用 途来看，住宅竣工面积为 万平方米，增长 %。 商品房屋销售大幅上升。 南昌市商品房屋销售建筑面积 万平方米，增长%。 从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为 万平方米，增长 %，占商品房屋销售面积的比重为 %。 （ 四 ） 最高最佳使用分析 及快速变现能力 根据委估物业《房屋所有权证》记载，委估物业用途为住宅。 在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术 和 经济上 可行 下 ，来实现房地产的最高最佳使用。 从目前市场状况及委估对象所处的环境分析，委估房地产现状为其最高最佳使用状 态 ，其快速变现能力 **， **处置。 （ 五 ） 估价技术路线及估价方法采用 估价人员细致地分析了评估物业的特点和实际状况，并研究了委托方提供及估价方所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于该同类同地段物业的相关案例 较成熟 ，所以 主要 采用市场比较法；鉴于待估标的物 可为 收益性房地产 进行出租 ，所以 在估价时也考虑了此因素对价值的影响。 市场比较法 市场比较法原理：是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对于这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法公式：估 价对象价格 =可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数个别因数修正系数区域因数修正系数 收益法 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 收益法原理：是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法公式如下： V=a/r[11/(1+r)n] V—— 房地产价格 a—— 每年净收益 r—— 房地产资本化率 n—— 收益年限 （ 六 ） 估价测算过程 用市场比较法计算 估价人员经过市场调查，收集的交易实例情况如下： 市场比较法计算表 委估物业名称： *湖区 **路 *号 *单元 ***室 可 比 实 例 委估房屋价格修正 实例 A 实例 B 实例 C 房。