南安市丰州商业地产项目初步市场调研报告商业地产(编辑修改稿)

南安市丰州商业地产项目初步市场调研报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

及其辐射区域的范围不断向外扩展， 丰州镇 区域 商品房的供应量 将会 迅速增大。 物业类型分析 ： 目前 丰州镇 区域物业中除 侨新花苑、辉达花苑及少部分兴建商住楼 为外销 商品房 ，其它均为普通 私人 住宅。 整体来看是以 10002000 元 /平米的中 低 档住宅为主 ，超过 2000 元 /平米的 中高 档项目 很少 ，因此 丰州镇 区域的物业以居住为主。 物业品质分析 ： 随 着像恒星项目等本地私人兴建小区 等 中低档 楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位 逐步 抬升 ，但不明显。 由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊 不大 ，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。 随着丰 州综合城镇规划战略的布局和实施， 本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升 为大势所趋。 从目前市场调查分析来看，丰州镇 开发商品牌意识 较弱， 环境规划设计 和细节设计较不 注重 ， 从各个方面体现 “以人为本 ”还不明显与泉州及南安地区整体发展状态差距较大。 物业 楼体分析 ： ① 建筑形式 ： 居住类物业项目为市场主流，产品形式多为 多 层 裙 楼 、 塔板混合 和板式 多 层的项目 ； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商 多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ② 环境规划 ： 小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低 ； ③ 小区规模 ： 除 侨新花苑 外 绝 大多数项目规模小，建筑单体数量少。 ④ 市场表现 ： 项目销售过程中，户型合理 实用 的 大 户型 市场表现突出。 装修情况分析 ： （ 1）自建房的装修情况大多数为涂料、外墙涂料，室内普通装修； （ 1）本 区域内商品房的外部装修 ： 最近推出的 少数私人兴建 项目外部装修 及 其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料 ； （ 2） 本区域内商品房 的 内部装修 ： 多数 商住项目 为毛坯房和粗装修，而且精装修项目 为零 ，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质 有待进一 步提高。 第三部分：区域城镇规划布局 一、南安市“ 双擎四翼 ” 总体布局体系 加快实施 “ 双擎驱动、四翼拓展、城乡融合、优势互补、梯度推进、联动发展 ” 的市域经济 社会发展战略，推进沿海舞起、中部崛起、四翼奋起，加快整体发展步伐，实现整体腾飞。 “ 双擎四翼 ” 布局。 “ 双擎 ” 即溪美、柳城、美林、省新组成的中部滨江城区，着力强化全市的政治、文化、经济、商贸、交通中心地位，突出市域发展 “ 主枢纽 ” 作用，加快撑大城市框架，完善城市基础设施、公共服务、产业基地三大体系，发展壮大轻纺鞋服、五金机电、消防器材、日用品等产业，繁荣现代物流、科教文化、旅游商贸、金融服务、房地产业，迅速崛起成为新一轮跨越式发展的重要增长极。 官桥、水头、石井组成的南部沿海片区，要乘势而上，充分发挥市域发展 “ 主推器 ” 作用，加快产业发展与载体建设，重点发展石材建陶、粮油食品加工贸易、家俬装饰、石油化工等产业。 推进对台往来与港口经济融通互促，大力发展对台贸易、现代物流和港口运输业，坚持工业化与城镇化相辅相成，率先实现现代化。 中部和南部是南安经济腾飞的 “ 双引擎 ”。 “ 四翼 ” 即东翼：丰州、霞美组成东部片区，主动对接泉州西拓，重点发展机械电子、五金汽配、鞋革箱包以及都市特色农业，着力建设城郊型 “ 工业走廊 ” 和以观光农业与度假旅游为一体的 “ 都市休闲区 ”。 西翼：仑苍、英都、东田、翔云组成为西部片区，近接市区、呼应厦门，重 点发展水暖阀门、钢铝制品及特色优势农业。 东北翼：梅山、洪濑、康美、洪梅、罗东、九都、乐丰、向阳、雪峰组成东北部片区，要强化经济联结，加快产业集聚，建设纺织鞋服、日用化工、钢铁加工产业集聚区、现代农业基地区、文教旅游商贸发达区。 西北翼：诗山、金淘、码头、蓬华、眉山组成西北部片区，要进一步以地缘联结促进经济一体化，重点发展纺织服装、伞业、纸品业以及茶叶、柑桔为主的特色农业、旅游业，促进产业集群化，实现发展速度、发展份量双提升。 “ 双擎四翼 ” 体系突出中部城区的中心地位与作用，发挥南部沿海经济发达地区的带 动作用，协调东、西、东北、西北四个片区齐头并进，形成布局合理、特色鲜明、功能齐备、有机统一的南安整体腾飞新格局。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商 多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、丰州组团规划布局 市区北峰丰州组团分区规划（调整）方案通过有关部门和专家的评审。 经调整后，该组团的性质被确定为，依托名山名江、自然田园村庄和历史遗存的保护，形成融休闲娱乐、游览、居住为一体的田园都市。 北峰丰州组团东靠清源山，西靠九日山，西南临晋江，南与古城相连，空间环境相当优越，区内有丰州古镇、马路山、翠屏山、丰州滞洪区、西湖公园交相辉映，天际轮廓线丰富，城市空间设计以 “山 ”、 “水 ”、 “古镇 ”、 “田园 ”景观为主题，构成三条城市空间轴线。 ※三条城市空间轴线： 以山体为背景连接九日山、丰州古镇、丰州滞洪区、城市广场、清源山、马路山、泉州博物馆、西湖公园、泉州古城的城市开敞空间轴线，它贯穿整个组团，是整个城市空间景观的主轴。 沿晋江水体的城市滨水空间轴线。 晋江是北峰组团一个特殊空间地带，是城市生产和生活主要场所，表现城市形象的重要节点，也是分区城市空间景观的主轴。 以城市道路广场，城市文化广场，滨水空间重点地段为主轴，以联结两个滞洪区和城市文化广场、博物馆的两条现代化城市道路景观为辅 轴的城市空间结构。 ※两个片区四个组团： 在总体布局上，该组团根据用地规划结构布局，基本形成 “两个片区，四个组团 ”的布局结构形式。 两个片区分别为北峰、丰州管辖区域，相当于居住区的管理等级，且与片区的人口、范围、历史上管理延续基本吻合，故不再单独规划一个分区行政中心。 丰州片区以丰州景观大道为界，分成东西两个组团，即 A 组团和 B 组团。 北峰片区以省道 305 线为界，分成南北两个组团，即 C 组团和 D 组团。 A 组团东至丰州景观大道，西连九日山风景区，北以铁路为界，南临晋江，是丰州古镇所在地，海上丝绸之路 的起点，具有很高的历史文化价值。 该组团以居住和旅游功能为主。 B 组团东至普贤路，西至丰州景观大道，北以铁路为界，南临晋江，是丰州片区乃至分区发展的重点，体现着分区的时代特征和地方特色，集休闲、娱乐、居住为一体的综合功能区。 C 组团东至泉山路，西至普贤路，南以省道 305 线为界，北至铁路线，以清源山余脉马路山、翠屏山为主体，自然村落，田园地为背景形成具有生态型、田园型的现代都市居住区。 D 组团东北以省道 305 线为界，南与泉州古城相连，西北临晋江，组团以西湖公园为中心，包括西湖小区、北峰工业区、 西郊新村等用地，形成居住、娱乐相结合的功能区。 北峰丰州组团的用地布局主要也是由火车站片区和西湖片区两个区域中心展开，随着北峰组团规划建设的持续发展， “两个片区，四个组团 ”相互融合，形成以火车站片区为分区发展主中心，以西湖片区为分区发展次中心的整体开发的集中布局结构。 ※生态型田园式人居： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商 多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据组团内人文景观、自然景观等条件，城市空间以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”为景观设计主体，力求达到人与自然的有机融合，衔山、水、田、村入城的城市景观，体现生态型田园式的规划构想。 在城市意象上，城市景观设计以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”为基本框架，突出 “一江、两山、一古镇 ”城市景观特征，它们与规划保留田园地和滞洪区绿地、水体景观等一起构成分区重要城市景观要素，总体表现为一种自然、人文和历史民俗文化内涵，具有田园都市风光的现代城市景观风貌区。 该组团内的风貌框架为九日山风景区、丰州古镇景观区；马路山、翠屏山景观区；滨水空间景观区。 旅游特色和主题是：风景名胜游、农业观光游、民俗风情游。 第四部分：项目综合分析 一、项目经济指标 工程名称：（暂无） 工程地点：南安市丰州镇； 工程规模：一期地上建筑面积 ㎡ , 地上建筑 11 层 ,建筑主体高度 米 , 建筑占地面积 ㎡； 工程性质：一期项目一层为店面 ,二至十一层为住宅； 使用年限： 50 年； 二期预计总建筑面积 8000 ㎡。 二、项目区域优势 丰州镇加快镇区改造步伐，充分发挥邻近泉州的独特地理优势，抓抢机遇，大手笔、大气魄规划好丰州，高水平、高标准建设好、管理好镇区； 主动衔接大泉州规划，结合城隍庙片区改造，建设丰州文化广场，突出体现千年古镇历史和深厚文化积淀，修旧如旧恢复古书院、城隍 庙等文化古迹，全面展现古城文化风采。 加快推进金潘防洪堤外移建设，充分运用市场化运作等各种方法，筹措建设资金，尽快落实项目建设，努力将该片区建成现代化亮丽的滨江景观带。 整合教育资源，充分论证、规划全镇中、小学校布局，结合镇区改造，加强协调，建设好华侨初级中学、中心小学新校园。 快速推进企业落地。 把握机遇，加快项目区乃至石砻片区环保规划，加强项目区现场管理，督促项目区企业快速落地产生效益，培育经济新的增长点，推动经济又快又好发展。 三、项目区域配套 交通：毗邻丰州路、南门街；往市区的公交路线 6 路、 601 路； 学校：华侨中学、丰州中心小学、新建小学（暂未成立）、丰州中心幼儿园、新阳光幼儿园、托儿所等； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商 多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场：丰州路沿街业态、南门街市场、丰州蔬菜综合市场、小商品市场等； 餐饮：东南大酒店、蛋糕坊、中小规模餐饮店 购物：小商品市场、好生活购物广场、置源百货； 其他：卫生所、邮电局、中国电信、银行、医药连锁店等。 四、 SWOT 分析 （一）优势（ Strength）分析 丰州镇为泉州市区的外延辐射范围，区位优势独特； 项目毗邻丰州路和未来泉州高速火车站就舍在项目周遍，而且经过的市区公交有 6 路和 601 路，省道 307 线、漳泉肖铁路横穿镇区，旅游资源主要分布于集镇中心、公路两侧，交通的便捷，加速带动区域经济的发展和产业结构的完善； 从一期的设计规划看，产品设计方正、灵活、适合城市居民居住理念和居家生活； 项目土地成本低，产品价格调整空间大； 区位竞争楼盘少，竞争压力小； 项目规模小，开发周期短，销售时间快，资金调控空间大； 地段较好，有一定的人居氛围，居住环境较优越。 ◎优势点评： 以上优势可作为支撑本项目获得市场空间的定位，也是价格的有力支撑点。 （二）劣势（ Weakness）分析 项目规模 小，而且是工业用地，规模经营难以建立，不利于造势； 区域配套设施不全，发展受到限制，区域整体形象不佳； 项目地旁边是工厂，噪音指数较大，居住环境有影响； 项目规模较小，人气聚集能力弱，难以在短期内形成气候； 区域人员混杂，人文环境较差，整体素质普遍不高，影响楼盘整体素质的提高。 ◎劣势点评： 有效地规避项目的劣势，将劣势转化为优势，是我司对项目进行营销推广的关键所在，在项目噪音处理和居住环境问题上，需要做到妥善处理，尽量满足项目自身的生活配套，最终实现良好的销售目标是完全可能的。 对于项目噪音这 个无法规避的因素，建议使用隔音墙和隔音玻璃，从技术上减少影响。 （三）机会（ Opportunity）分析 城区建设的加快，多项政府基础建设项目（如铁路、小学等）即将开展； 区域竞争项目对地段的炒作，提高项目所在的区域区位和客户资源的可利用价值； 项目周边逐步形成一定的居住规模和社区配套，吸引区域人气将聚激提升； 一期项目设计定稿，户型设计方正、适用住宅，利于迎合市场； 项目周边竞争楼盘，大多已进入后期销售，社区规模相当，户型无法提升，对于本案而言是一契机。 ◎机会点评： 将项目市场优势和 策划公。