南宁市竹溪大道商业地产项目可行性分析报告商业地产(编辑修改稿)

南宁市竹溪大道商业地产项目可行性分析报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

山 、 雅源阁、邕江湾、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄等众多别墅楼盘，中底挡的楼盘有彩虹家园、东城美景、山水人家、雅和居、长河 800里香江、万正假日风景等。 仙葫中低档的楼盘在 2020年的销售一路飙升，所开的楼盘几乎是售罄， 目前新开盘的项目销售状况也良好，这只要得益于仙葫的位置、环境优美和开发成本低，导致价格上有较大的优势，加上现在行政新区中心的位移到仙葫对仙葫开发区的价格拉动起到重要的作用。 【江南及良庆区板块】 现在江南的项目开发似乎受到了前所未有的重视，新项目的不断涌现使得江南的楼市发展出现了欣欣向荣的景 象。 除了原有的项目如玫瑰园、荣宝华商城、金湾花城、江南新兴苑、翠湖新城等，还有八桂绿城、锦绣江南、１０＋１商业大道、阳光新城等 江南作 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 为南宁未来的商贸物流中心。 但江南虽交通方便，但是工厂多，环境、空气质量较差。 这样，楼盘的定位也存在较大的差别。 主要以中低档为主，如锦绣江南、新加坡城、八桂绿城、滨江丽景花园、阳光新城、幸福花园、鑫金丽园等。 随着商业物流中心的建成，成熟的商业配套设施，加之便利的交通体系，未来江南区的升值潜力很大。 【兴宁区板块】 市中心板块，可开发的土地少，基本上是老城改造项目，成本导致价格高 ，主要定位于高层商务写字楼和商住楼。 如金朝阳广场、金山广场、金之岛广场等。 【西乡塘区板块】 和江南同样以中底价位为主导的城北的楼盘开发也吸引了众多购房者的眼球，振宁雅苑、振宁翠峰、棕榈湾、 恒大新城、 城市碧园、金宇新城等盘的正式上市给无法在别处买房的众多购房者带来了置业和置家的希望。 城北板块虽交通有所改善，但人多环境差，主要以中低档的住宅楼盘为主。 但随着高质量、高标准的相思湖新区的规划与开发，交通的完善，城北区的发展潜力不可低估。 市场走势预测综述 综观上述，目前南宁市商品房的价格在呈上升的趋 势，但是不同的区域表现出不同的价格，其中以埌东 CBD 辐射一带的地产价格 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 上升空间不大，开发已经基本定型，现在该地区缺乏的是商业及公共设施配套，未来逐步完善的配套会带动周围地产价格的上升。 仙葫开发区和相思湖新区具有相当好的发展潜力，价格会有比较大的上升空间；江南片区由于工厂多、环境差、空气不好等因素，目前还上不了高价房的档次，属于中低档，但是该区交通网络发达、是人流、车流的汇聚地，城北具备良好的人文环境优势，该地区高校集中、学校多，但是整体环境相对较差，江南和城北未来的价格空间上升呈平稳状态，不会太 快。 潜在客户需求预测 a、旧城改造的建设，大量的拆迁户是构成商品房消费的主要群体。 b、外地人士。 随着大南宁出现雏形，很多外地人士选择在环境优美的南宁置业安家。 c、二次置业者。 这部分人可能想改善居住环境和通过二次置业投资升值。 d、高收入人群。 五、项目所在地板块市场研究 板块所在地段基本描述 本项目处于竹溪大道西北测，紧邻南宁国际会展中心、民歌广场，竹溪大道、民族大道、青山路各主干道相互贯通，雄踞埌东中央居住区和中央商务区的核心地段，东面面对青秀山，环境优雅。 板块功能定位 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 该板块定位为居住、 商务、会展、旅游、休闲为一体的高档次区域。 板块开发动态 目前该板块主要开发的是一些高档商务公寓，如正在兴建的航洋国际城、亚博商务大厦，准备建设的铂宫国际等都属于高档的商务公寓。 除此之外，少量的商品房也火热开发中。 板块物业价格水平：该板块的均价基本达到 3200 元 /㎡以上。 第二部分：周边类似物业市场比较分析 项目名称 项目位置 物业类型 总建筑面积 主力户型 面积范围 销售状况 城市花园 南宁市金铺路 24 号 高层住宅 ㎡ 小户型 三房两厅 43— 180 ㎡ 均价 3000 元 /㎡ 水榭花都 琅东金湖广场市地税局旁 小高层公寓 ㎡ 四房二厅 三房两厅 100153 ㎡ 3450 元 /㎡ 新新家园 竹溪南路 8 号 普通住宅 20 万㎡ 四房两厅、三房两厅 95— 310 ㎡ 均价 3500 元 /㎡ 南湖景园 南宁市双拥路 322 号 高层商住 ㎡ 三房两厅 113 ㎡ 均价 3800 元 /㎡ 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 左岸青园 竹溪大道 小高层住宅 4 万㎡ 二房二厅 三房两厅 89— 136 ㎡ 均价 3400 元 /㎡，已售磬 项目综合分析 从以上项目情况看，该版块物业类型主要是以开发高层及 小高层住宅为主，主力户型以三房两厅为主，该地区的销售均价 3300左右元 /㎡。 第三部分：项目的 SWOT 分析及总体策划思路拟订 一、项目 SWOT 分析 （ 1）优势 该项目地理位置得天独厚，紧靠竹溪大道，面朝青山，毗邻南宁国际会展中心、民歌广场、市中级人民法院， 处于埌东 CBD、 CLD重要地段。 东面靠近天然大氧吧 —— 青秀山风景区，自然景观一览无余；靠近民歌广场，休闲活动场地近在咫尺。 项目周边配套较齐全，有学校、菜市、超市、医院、餐饮、商场、休闲、娱乐场所等配套。 连接南宁市江北的葫芦顶大桥的兴 建，将有利于与江南、江北、良庆区一带形成更加完善的交通网络。 本项目交通四通八达，方便便捷，面临竹溪大道，为南宁市快速环道，交通贯穿东南西北，与民族大道、青山路相互连接，形成畅 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 通无阻的交通网络。 本项目周边都是高档住宅小区、高级商务中心，居住环境好、档次高。 （ 2）劣势 项目背面靠近竹排溪，该溪为污水排放，对居住会造成一定的影响。 本项目周边只有一条主干道 —— 竹溪大道，与埌西一带隔着一条污水沟，面靠主干道竹溪大道，噪音干扰大；目前直接达到本项目的公共交通也不足。 项目附近市政配套不成熟，满足 不了居住小区的日常生活。 项目的规模不是很大，项目占地 26 亩，总建筑面积 74103 ㎡ ，容积率相对较高，造成小区配套不足。 （ 3）市场机会 政策 南宁市实行市政工程建设、旧城改造等一系列举措将会拉动房地产市场的需求。 项目位于国际会展中心旁，一定程度上会使该周边的物业提供一个广阔的发展机会。 南宁市进行户籍制度改革，大量的外地人士认识到南宁的居住环境，纷纷来本地投资置业。 城市行政区域的划分调整，青秀区行政中心位移到仙湖开发区，未来 23 年埌东的商圈将基本形成，为本项目提供了良好的机会。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 城市化的高速发展、人口不断持续地增加。 （ 4）威胁 项目附近竞争对手多。 位于该板块的物业目前销售压力大，销售周期长。 银行实行新的房贷政策，影响了部分客户的购房计划，很多都是保持持币观望态度；近日七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，又是对房地产市场宏观调控的重大举措，对投资者投资房产影响很大。 南宁市高收入人群所占比例少，购买力不强。 二、本项目策划总体思路 （ 1）软件平台的构筑 本案通过自身项目主题的定位、形象的定位，广告传播定位、广告创意等表现，把项目分为几个阶段的推广思 路： 项目前期工作总体思路： 项目的主题定位及形象定位 项目的建筑规划设计 项目核心价值的构建 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目卖点的提炼 售楼部的建设、装修、包装 销售周期安排 销售统一说辞的拟定及置业顾问的培训 项目销售文件及销售资料的准备 正式推广阶段思路： 项目形象广告的开始，利用重要路段户外广告、销售部现场的包装、工地围墙的包装、路旗引导、销售单张、海报、折页、报纸广告等宣传自己的楼盘形象。 项目的卖点宣传，利用本案自身的优势向消费者传达，卖点分阶段进行宣传，作为对本项目的价值支撑， 在销售过程中还可以对项目进行新价值的挖掘，不断寻求新的卖点。 广告推广不以单纯的产品概念、地段、交通、环境作为本项目的推广手法，应上升到居住的高度来推广，如居住理念、生活方式等。