南宁市房地产南宁市某房地产项目分析报告房市分析(编辑修改稿)

南宁市房地产南宁市某房地产项目分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

方米 10 元，四类地段每月每平方米 9 元，五、六类地段每月每平方米 8元。 其它用房：一类地段每月每平方米 6 元，二类地段每月每平方米 5 元，三类地段每月每平方米 4 元，四类地段每月每平方米 3 元，五、六地段每月每 平方米 2 元。 房屋建筑安装工程造价计价标准 单位：元 /平方米 结构 钢混 ( 高层 ) 钢混(小高层 ) 钢混(多层 ) 排架(工业厂房 ) 砖混 砖木 简易 计价 标准 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法规的制定与实施，为南宁市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，规范了行业行为，有效的促进南宁市房地产市场的健康发展。 如《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》的实施后，为旧城改造、房屋拆迁提供了明确的拆迁补偿方法，利于加快旧城改造的进度，户籍政策 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 84 页 的放宽及进城务工 农民待遇同等，极大地吸引了外来人口的到来，《物业管理条例》的签署，规范行业的物业管理，更充分体现出业主的权利，保障小区物业管理的良性运行。 同时，为住宅市场、商业物业的发展提供更多的客源，刺激居民的消费欲望，为南宁市房地产业的良性发展提供政策保证。 央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重点支持中低收入家庭购买住房，促进中低价位住宅产品发展，能有效推进住宅产业化，但又加强了对二次置业购买人群的控制。 南宁市发展规划对项目的影响 南宁是一座正在发展的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。 南宁市的发展规划主要经历了以下的阶段： 1992 年 6 月，南宁市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市发展目标：在 1994 年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到 2000 年实现翻三番。 总体规划到 2020 年城市面积从 72 平方公里扩大到 155 平方公里，人口达 150 万人，把南宁逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。 在城市发展规划的指导下，南宁市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设，投资、生产和生活环境得到了较好的改善。 1995 年，南宁市居民人均住房面积达到 平方米， 2002 年人均居住面积 平方米，建成区绿化覆盖面积 5067 公顷，绿化覆盖率达38%。 与此同时，路桥建设也日新月异， 1992 年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 84 页 滨湖路、快环道等。 今后五年，南宁市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。 主要工作包括：实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源计划等蓝天系统工程，使城市空气质量总体优于国家二 级标准，农村地区达到国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，城市生活污水处理率达 50%以上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等宁静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工 噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区覆盖率达到 70%以上。  城市发展规划布局按三级发展轴线为中心沿伸分布：  一级发展轴线：南贵昆经济区及南北钦防城市群。  二级发展轴线：蒲店横县方向；吴圩凭祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。  三级发展轴线：为一、二级轴线的补充。 布局原则：“核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团。 ” 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 84 页  城市规划对本项目的影响 本项目处在城市一级轴线的主要交通枢纽带上。 城市规划为以南宁“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区”。 本项目所在区域自然环境良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；项目适合建成大型花园式山水生态住区，创造良好的社会效益和 环境效益。 政府对本项目的支持  政府树立城市经营增值的观念。 对城市进行科学、合理的定位和规划，完善城市良好的基础设施，改善投资环境，就能吸引外资，环境优势转化经济优势。 城市增值离不开土地资源的有效利用，根据发达城市和国家发展过程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济发展的支柱产业和睛雨表，房地产所产生的效应是 1： 3， 1 亿元的房地产投资可以创造其他相关产业 3 亿元的产 出。  政府适度支持措施 政府支持项目的规划及调整，是项目启动的基础。 本项目作为改善城市窗口形象、推进城镇化建设、促进住宅产业化 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 84 页 发展示范工程。 为此，政府应大力支持本项目的启动，帮助开发商解决一些实际困难，促进项目滚动发展，提升城市形象：  区域市政配套设施尽快落实实施；  税收优惠；。  政府支持得到的回报  税金，在“十五”期间为政府带来不少于 3 亿元的资金；  建成南宁市（广西区）最大的旅游式山水生态住区，提升了城市整体形象，促进了城镇化建设步伐，改善了 5 万人的生活居住空间；  推动住宅产业化的发展，带动相关产业的 兴旺，促进产业结构调整、优化，培育新的国民经济增长点。 1． 5 项目开发时机及总时间 1． 5． 1 目标市场的确定 南宁房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产品销售形势良好，2020 年 16 月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，而且交投两旺，产品升级换代速度加快，竞争趋于激烈。 通过对房地产市场调研得出：若按行业特征把市场分成高、中、低三种市场层次，目前南宁市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产品过多，竞争激烈，但占市场容量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。 本项目的市场定位（在下面详细分析）主要是针对市场空缺，大力 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 84 页 开发中档价格的优质产品，包括园林设计及配套设施在南宁乃至广西区具领先水平。 主要类型为多层住宅。 项目价格定位为中档价格，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用价格描述是，由 2000 元 /平方米开盘，随着产品功能的逐步完善回归至2300 元 /平方米，至现房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以预见，南宁市房地产市场的竞争焦点，市场大比拼，将由“中高档”移入“中低档”。 本项目的开发应该打破常规，尽快开发，用项目的核心竞争优势从2020 年起进入市场，在南宁市房地产业发挥龙头作用。 建议：项目正迎来良好发展机遇，宜尽快启动。 1． 5。 2 开发的总体时间 市场需求是项目开发的基础，有效供给是项目开发总体时间的市场基础。 以市场为导向来确定项目开发的总体时间。 广西区“十五”期间，南宁市要达到人均居住使用面积 16 平方米的目标，按现有人口增加数，南宁市今年需要增加 312 万平方米的住宅，才能实现规划目标。 但是，现实是居民收入偏低和经济不发达，再加上目前市场供应的产品大多数是中高档产品，居民的收入无法追上，造成大多数居民需要买房来改善居住空 间，但是又买不起的局面。 中低档产品需求与供应结构失衡。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 21 页 共 84 页 在这样市场供求现状的大环境下。 本项目的启动，可以采用集中式大量“倾销”的方式去满足“市场需求”，按本项目占南宁市供应量 1/5计算，每年可供应 3050 万平方米，项目开发期应根据市场的冷热划分，总开发时间控制不超过八年，项目进入良性循环后，还可以加快速度，争取 5 年内完成。 南宁市房地产市场分析 南宁市房地产市场发展描述 南宁市房地产市场， 1995 年才开始大力推动住房商品化、社会化进程，当年商品房实际销售面积 24 万平方米，销售金额 亿元。 1996年，市场平稳发展，销售商品房 4675 套，销售面积 45 万平方米，销售金额 亿元， 199 1998 两年，市场进入良性发展期，并对国发经济发展开始产生贡献作用， 98 年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元，实现了销售面积突破 50 万平方米、销售金额突破 10 亿元的南宁市房地产市场第一次“量”的飞跃。 1999 年，受国家宏观经济政策制约，市场成交略有回落，当年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元；同比下降 18%。 2000 年下半年，市场全面复苏，当年销售商品房 8895 套，销售 面积 万平方米，销售金额 亿元。 同年 7 月，二级市场正式启动，有 1447 套、面积 万平方米的二手成交量。 突破销售面积超百万平方米，销售金额超 20 亿元，迈上市场发展第二个台阶。 2001 年市场继续保持上升旺势，商品房销售额 9585 套，销售面积 万平方米，销售金额 亿元，二级市场商品房成交 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 22 页 共 84 页 2830 套，成交面积 25 万平方米，成交金额 亿元，发展势头迅猛。 进入 2002 年市场发展驶入“快车道”，商品房销售面积 万平方米，销售金额超 35 亿元，二级市场完成销售面积 39 万 平方米，销售 4077 套。 从而迈上市场发展的第三个台阶。 具体数据如下图表 （表 11， 12，图 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 预测 本年完成投资额 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2000 201 2002 2020（预测） 实际上销售单价（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 实际销售面积（万平方米） 实际销售金额（亿元） 住宅市场总体供需分析 市场总体呈现供需两旺。 2000 年下半年南宁房地产开始复苏，到200 2002 年高速发展。 2000 年，据房产局资料统计表明， 2002 年商品房实际销售 个亿，比 20。