南京江山星园房地产项目5月动态报告(编辑修改稿)

南京江山星园房地产项目5月动态报告(编辑修改稿)内容摘要：

销售 状况。 新规四：商品房利润率不得 “ 破八 ” 经适房的利润率为 3%，中低价房为 4%，而普通商品房的利润率则为 8%，经适房、中低价房、拆迁安臵房将不适用于 “ 一房一价 ”。 新规五：完善政府指导价管理 完善政府指导价管理办法，密切配合有关部门加强对房地产市场开发建设全过程的监管。 新规六：曝光价格违法案件 物价部门要认真核查开发企业所报价格公示情况和实际销售价格水平，对不按规定如实提供价格公示情况和其他监督检查所需资料的行为，要依照相关规定予以处罚。 2020 年 5 月 28 日物价局房价管理新政细则出台 细则主 要包括：  要拿销售许可证，必须先来核房价  土地三年以上才能重评成本  已批在售房价只准降不许涨  开发商调价必须上报主管部门复核  开发商擅自定价销售将受处罚  高档住宅界定标准，不需核价 【点评】： 房价新政的创举之一就是将房价中的土地成本降低，将土地成本评估的时间延长到三年，对于有些开发商想通过延缓开发时间进而获得更高的收益无疑是断了念头； 整体来说房价新政对于众多购房者而言可以获得实惠，但是已经脱离了市场经济的发展规律，仿佛又回到了计划经济的年代； 目前房价涨幅过快确实需要加以调控和管理以促进其健康持续发展， 但是通过行政管制的方式处理欠妥，应该加强对购房者的引导以及对销售上的管理，防止开发商惜售而导致的价格上涨。 房产面积测算新规则出台 发布机构： 南京市房管局 时间： 2020 年 5 月 23 日 类别： 行政 新规定主要内容：  上盖遮不住下部的阳台不算面积 有上盖遮不住下部的阳台 ，无论差多少，均 不算面积 ；  商业部分电梯井等公摊面积，不计 入 住宅 ；  商业 部分共用面积单独计算一个面积在面积表中反映，作为整幢房屋的面积组成部分。 这部分面积所在部位会在商品房共有共用部位明细表中公示，作为未计入分摊的共有共用部位归住宅功能 区产权人共有 ；  屋内不足 米部分不算面积  首先层高不足 ，其次要看该部位是位于套内还是属于架空层、自行车库或设备层，若是位于套内，则归购买该套房屋的业主所有；若属于架空层、自行车库或设备层等公共部位，则归全体业主所有。 层高大于 米的架空层、自行车库要计算面积，但不作为分摊面积，归全体业主所有。 规划核准作为公共休闲的架空层，开发建设单位无权更改其使用功能；规划核准作为车库的架空层，架空层内的车库归全体业主所有。 城市市政规划建设 城市重大的规划建设项目 ■□ 河西学 区已划分 （ 1）小学学区： a) 建邺实验小学代招奥体新城小区； b) 奥体小学： 2020年招收新生范围为兴隆大街以南、乐山路以西区域； c) 新城实验学校： 2020年招收新生范围为兴隆大街以南，江东路以东区域； d) 以上范围内符合小学入学条件的居民子女，可按规定到相应学校进行咨询、报名和登记工作。 （ 2）中学学区 目前，奥体学校配套建设还没有全部到位，所以今年没有划分具体学区，而是按照 “ 集中报名，统一安排 ” 的原则招生。 随着学校配套建设完善，以后将具体划分相对固定的学区。 【点评】： 河西小学学区已划分，几个许多购房者关心的问 题的明确，让许多家长吃了颗定心丸，对奥体板块房源的销售有一定的促进作用。 美中不足的是中学学区暂不能确定。 ■□ 万平米绿地落户龙江 河西北部最大的市民休闲广场郑和国际广场昨日正式获得了规划许可证。 该广场可谓“ 巨无霸 ” ，由江东北路西侧、川江路南侧以及宁工小学东侧围合的该地块总用地面积达 万余平米，建成后将辐射整个北部地区，同时对北部地区的居住环境起到提档升级的作用。 据悉，郑和国际广场项目由鼓楼区政府和金盛集团共同出资成立的南京郑和国际广场建 设有限公司开发。 广场建设将充分体现各类郑和元素，像广场东侧 ，沿江东北路醒目位臵，将设立主题标志，或郑和像或宝船、锚、帆等。 由于广场规划用地占据了金盛百货地块，因此，郑和国际广场地下将建设至少两层的金盛百货商城，比原来的金盛百货面积要大得多。 ■□ 奥体区域小公交走线及运营方案基本敲定 建邺区拟补贴３００万元增加的两条区内公交线走向已初定，他们不仅将河西奥体板块大型楼盘与学校、商场、地铁站、公交枢纽站串联起来，还开创了一个 “ 政府补贴、公交出力、百姓受益 ” 的新区区域公交经营新模式。 线路如下图： ■□ 玄武大道快速化改造 2020 年完成 玄武大道（ 312国道南京段）即将实施快速化改造。 改造范围从九华山隧道北出口到绕城公路东杨坊立交，全线长达 公里，是继南京 “ 井 ” 字形快速内环之后又一条快速化改造道路。 该项目总投资超过 1 亿元，预计 2020 年完成。 届时从新庄出发，开车只要 10分钟左右就可以抵达仙林新市区了。 ■□ 下关区新增两所名小学分校 今年 9 月 1 日新建在该地区的北京东路小学红太阳分校 、下关区第二实验小学星河翠庭分校正式办学，同时，幕府西路地区将新建成一所占地面积 3 万平方米的中学，预计 2020年可以投入使用。 ■□ 铁路南京南站建设已启动 四地铁一轻轨穿越南站 铁路南京南站建设计划已经启动。 日前，规划局邀请 6 家设计单位参与了铁路南京南站地区概念性规划方案征集发布会，未来南站地区共有四条地铁和一条轻轨线路。 按照铁路南京南站地区概念性规划，南京南站是京沪高铁五大始发站之一，位于双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合的长方形区域内，占地 2 平方公里，建成后，将成为亚洲最大的铁路枢纽站，规模 是现在南京站的 6 倍。 记者了解到，规划中的南京南站综合交通枢纽包括了铁路站、公路客运站、地铁站、公交站，并将建设到南京火车站、机场的连接线，实现五种交通模式的无缝转换。 ■□ 江宁科学园 4 万吨污水处理厂下月投产 明年建成 开发区污水处理厂二期工程已经完成，科学园污水处理厂下月建成投产。 下半年将实施城北污水处理厂一期工程建设，同时启动滨江污水处理厂建设 ——— 江宁区建设局大力推进的城市污水处理工程，进一步提升了当地的环境承载能力。 预计到２００８年，江宁全区污水处理能力可达到每天２０万吨。 江宁区建设局２００６年 实施了科学园污水处理厂（４万吨／日）建设，总投资６０００万元，主体工程现已竣工，下月即可全面投产。 建成后，其服务范围为科学园工业区、大学城区、科学园研发区等，服务人口达３１万人。 ■□ 江宁到主城新添一条快速路 2 分钟高桥门到上坊 主城到江宁将新添一条快速通道。 对接宁杭高速二期工程的宏运大道中心河桥及东延道路正在紧张施工中，预计１０月份就可建成。 新路将和明年竣工的宁杭高速二期工程同步通车，届时车辆从高速路匝道上宏运大道，几分钟就可以进入江宁老城。 区域板块的规划建设 ■□ 高淳县武家嘴 四星级会议中心招商 ◆项目简介： 武家嘴会议中心，地处高淳“城市之门”，属武家嘴文化中心主体部分，是高淳首家四星级会议中心。 该项目总投资 9800万元，于 2020 年 10 月以招标方式聘请东南大学建筑设计研究院进行了高起点、高标准规划设计，内容集餐饮、住宿、健身、娱乐、科教等功能于一体，内设会务中心、商务中心、文化活动中心、员工宿舍等，各项设施均按照四星级标准设计。 文化中心总占地面积 平方米，建筑面积 37799 平方米，楼高 11 层 米，其中：四星级会议中心建筑面积 31490 平方米，拥有豪华商务套 房、办公客房、标准客房及总统套房等不同类型的客房 212 间（套）；大会议厅、中会议厅和多功能演艺厅各 1 个，小会议室及各类会客厅 24 个；大型宴会厅、中餐厅、西餐厅等风格各异的餐厅 10 个；室内外停车泊位 129 辆，可同时容纳 500 多人与会，具备国内一流的会议接待能力。 会议中心结合高级办公设备，多元化的商务咨询及专业秘书服务，为短期、长期洽商或创业的各界精英提供高贵典雅的办公环境。 文化中心辅助楼及其他配套设施建筑面积 6309平方米，拥有游泳池、健身房、桑拿房、酒吧、棋牌室、美容美发室等设施。 ◆项目设 计理念 ： 总体定位：高淳县城地标性建筑，武家嘴标志性精品建筑。 格调定位：高雅稳重，体现文化性和时代性相结合。 ◆项目建设可行性分析： 高淳位于长三角经济区苏南板块，属江浙沪旅游区，是苏皖边贸联接区、吴楚文化交汇区。 县域面积 802平方公里，辖 1 个省级经济开发区、 8个镇（ 1 个街道），总人口 43 万。 周边地区旅游城市密集，东连苏、锡、常，西接安徽的芜湖、宣州、马鞍山，是南京市域南大门，高速交通四通八达，信息物流便捷顺畅。