南京江宁房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

南京江宁房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

有关部门预测，南站的建成规模将是目前南京火车站的 8倍左右，是南京未来客流量最大的交通门户，年总客流量将超过 1400万人次，同时，在铁路南站旁边配套建设长途客运站。 岔路口将依托南京铁路南站，建设市级商贸副中心。 据相关统计，岔路口核心圈，现常住人口约 5万人，随着房地产开发迅速发展，预计未来 5年内岔路口地区 将会有近 10余万的居住人口。 而由岔路口辐射的区域人口，会不下百万。 同时铁路南站所带来的 1400万年客流量，更是一个壮观的数字。 这些强力的消费需求，将支撑岔路口新商圈的形成。 配套设施： 商业配套：苏果平价店、麦德龙、欧倍德超市、永隆家居、上海华联 超市、华诚超市、三九药店、农贸菜场等 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 教育配套：天地实验幼儿园、华 夏实验学校、省水利学校、空军气象学院、规划中的省级实验小学分校 交通情况： 101W、 101W区间、 102W、 103W、 104W、 106W、南金线 东山板块：依托老镇人气旺 范围： 以东山镇为核心，秦淮 新河以东新亭路一线。 板块分析： 这也是江宁房地产开发较早的区域之一，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，因此从生活的角度而言非常方便。 但自然环境与人文环境相对较弱，部分楼盘依托外秦淮河，具有一定的景观优势。 随着江宁东山镇经济的日渐发展，东山板块越来越成为一个适宜人居的成熟片区。 东山板块的几个大盘， 21世纪假日花园、武夷花园、明月梦蝶园等基本上都已销售一空，房价自然也从最初的每平方米 1000多元上升至如今的3800元左右。 在江宁楼市整体红火的背景下，新一轮的价格抬升战在东山板块正在悄然进行着。 东山板块是江宁老城区，生活配套较为成熟。 目前南金线、 101路公交车直达市区。 在商业配套方面，苏果超市、农贸市场较多，竹山电子一条街较为有名。 江宁区人民医院、竹山中小学、江宁中学、温州商业街、中国女人街、金宝大市场等配套齐全，麦当劳、肯德基等洋快餐也已落户东山。 值得注意的是，东山板块商业地产正在江宁楼市中占据着越来越重要的位置。 毕竟，这里的旺盛人气是江宁多年积聚而来的，而不只是单纯以来新楼盘建设，而这，正是商业发展的一个极好基础。 由于该板块位于江宁片区交通中心，人口与商业基础设施最完备。 该板块的产品类别已经开 始出现多样化的趋势： 既有景观房，又有为商业街经营者设计的小户型；小高层的比例较之 以前 有明显的提高。 配套设施 ： 教育配套：科学园小学、江宁中学（重点中学）、竹山中小学 商业配套：苏果超市、农贸市场、竹山电子一条街、温州商业街、中国女人街、金宝大市场、麦当劳、肯德基 交通情况： 101路、 103路、南金线 科学园板块：后起之秀令人侧目 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 范围： 天元路、科学园、大学城板块是指以天元路为轴心，北至天元西路及新亭路，南至二环路的狭长板块。 板块分析： 这是一个全新的板块，随着南京城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘 也开始逐渐集聚起来。 可以说，该板块更大程度上是依托于大学城的发展而逐渐发展起来的。 仅仅两年多的时间，大学城板块就已经开始规模初现。 在城内大学迁入的影响下，该板块的人文环境得到很大的提升。 同时，大学城的出现也让人们完全有理由对未来这里交通状况的改善充满信心。 事实上，该板块的武夷绿洲， 21世纪现代城、莱茵东郡以及市政天元城等都开始日渐受到购房者的青睐，其价格更是从以前的每平方米 2000元出头攀升至了如今的 3500元上下，价格涨幅之快着实令人侧目。 科学园板块最大的优势在于靠近大学城，而且地铁南延线终点站就在该板 块。 在这种有利的前提下，该板块的各家开发商纷纷推出了户型小、价格也不算高的楼盘 ， 这些楼盘销售情况很好。 科学园板块近期楼盘的供应比较集中，且中等以上规模的项目较多，供应的品种也较为齐全。 在该板块中，具有代表性的项目有市政天元城、莱茵东郡等。 由于市政配套支撑还未到位，且距离地铁通行仍有较远的时间，该板块住宅价格基本在江宁片区平均水平。 配套设施 ： 教育配套：科学园小学、江宁中学（重点中学） 、 江宁竹山中学、金宝宝幼儿园 商业配套：苏果超市、人民医院、农贸市场、东山宾馆、 21世纪 .铜锣湾广场 交通情况：南金线、时雨 线 百家湖板块：开发最早的 “名门望族 ” 范围： 湖滨路以南、天元路以北、百家湖周围。 板块分析： 百家湖板块当算是江宁楼市最早发展的一个区域。 凤凰台的落成、湖滨金陵饭店的正式营业、大型 Citymall 商业中心凤凰港的即将启航 „„ 种种迹象都表明江宁区政府完全是按照 “ 江宁地区名片 ” 的定位来打造一个全新的百家湖的。 由于发展较早，如今该地区可谓楼盘林立，目前开发已经过 多 半，商品房的价格也一路攀升，经过几年的超速发展，百家湖板块配套已经相当成熟。 胜太路两侧，饭店、银行、超市、医院应有尽有， 102路公交车直达该区域，应该 说，这样的片区已经较为成熟。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从规划角度看，百家湖板块在江宁楼市整个片区中，处于中心枢纽位置，能起到江宁中心集聚以及对外辐射联动各板块的作用。 但由于该板块启动较早，再加上原规划中工业用地与居民用地混杂，导致百家湖板块中楼盘的居住氛围受到影响。 江宁首家大型百货商场同曦假日百货也处于该板块，为周边居民购物提供了极大便利。 百家湖的配套相当成熟，自然风景、人文环境相对于其他板块而言，应属中上等，性价比较高，适合工薪阶层作为第一居所。 百家湖板块的自然风景条件比较突出，目前周边楼盘以较大规模的普通住宅为主。 目前，该片 区有部分高档别墅的市场消化速度较低，且土地资源基本没有新增供给，整个板块目前主要在消化各项目分期推出的房源。 与整个江宁片区楼盘消化平均速度相比，百家湖板块楼盘的月平均消化速度还是较高的，其中文化名园、 21世纪现代城、同曦艺术家园等稍高于其他各楼盘。 配套设施： 商业配套：苏果超市、上海华联超市、百家湖超市、百家湖商贸、 CityMall—— 凤凰港购物中心等 教育配套：百家湖中小学、秦淮中学、江宁高级中学、南师附中、英华国际双语学校 交通情况： 102路、时雨线、江宁 2路、 10 路 将军路 板块：迅速崛起的楼市 “ 新贵 ” 范围： 以将军山为景观核心，北至秦淮新河，南至诚信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。 板块分析： 这里是江宁最新崛起的高尚居住区，可算是江宁楼市的 “ 新贵 ”。 江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，毫无疑问，南京别墅最为集中区域的称号，成就了将军路板块高尚住宅区的基本特点。 自将军北路的运盛美之国开始，玛斯兰德、翠屏国际、香山美墅、翠屏清华、瑞景文华、山水华门爱涛漪水园、复地朗香等别墅大盘几乎都坐拥翠屏山沿线的自然山水资源，享受着 “ 先声夺人 ” 的优势。 在这个天然的别墅社区板块里，公寓类型的翠屏清华值得关 注，与周边别墅享有同样 的自然资源，但却以公寓的价格出售，这是该楼盘最大的特点，也是 东大科技园地块以及将军路沿线其他公寓楼盘值得期待的理由。 较之整个江宁片区的平均销售速度，该板块楼盘的月平均消化速度处于较高水准，其中山水华门、香山美墅、玛斯兰德、运盛美之国等稍高于其他各楼盘。 从近期将军路板块楼盘消化能力分析，由于自然风光的不可复制性和未来板块的新增加会有 “ 断档期 ” ，该板块消 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 化能力将继续处于整个片区的较高水平作为南京最大别墅群的 将军路 板块，北以秦淮新河为依，南拥牛首山河为罩，前后曲水环绕，三山连绵为靠，以三条 快速通道与主城区相连。 凭借韩府山、翠屏山、将军山三座原生态森林山体，以及点缀在三山之间的三座水库及相当数量的湖泊、溪流，造就了一批知名别墅项目，诸如山水华门、瑞景文华、翠屏国际城、玛斯兰德、运盛美之国等，其总面积约 150万平方米。 从整个市场格局来看， 将军路 板块不仅以别墅物业来引领南京市场，更会因其项目集聚、山水美色、便捷交通、板块优势成为南京当前及以后最美的高尚居住区之一。 配套设施： 商业配套：江南文枢院沿街商业区（苏果超市、畅心江南饭店、工商银行）、翠屏邻里中心、湖滨金陵饭店、水秀苑大酒店、翠屏山宾馆、 凤凰 CITYMALL。 易初莲花仓储超市、苏源超市、中国邮政、农贸市场、超大沪海蔬果、中国移动、华联超市、联华超市、奇 红大药房、中国银行、中国光大银行、建设银行、农业银行、交通银行 教育配套：河海大学、南航江宁校区、正德学院、英华国际学校、翠屏山小学、百家湖中学 交通状况： 105路、时雨线、雨浙线 麒麟板块：异军突起的新势力 范围： 沿麒麟门、汤山一线 板块分析： 位于南京东郊的麒麟和汤山，近年来楼市发展势头迅猛。 汤山历史文化悠久，汤泉湖自然风光优美，这里拥有南京独一无二的温泉资源。 早期汤山的楼市开发集中在别墅项目上，较为有名的项目有养龙山庄、龙珠山庄、碧水华庭。 这些项目和后来的东湖丽岛，都是沿汤泉湖环水而建，居住密度低，空气质量较好，极适宜休闲度假居住，加之有世界之最的阳山碑材和古猿人洞的衬托，更体现了古今文化 的交融。 东郊麒麟的房产开发具有与主城区较近的地理优势，以 银河湾 、 华汇康城等 为代表的一批项目注重楼盘的品质以及配套设施的建设，麒麟板块也将成为大盘汇聚、高尚住宅 林立的又一成熟板块。 与主城之间距离的遥远使得麒麟板块常被追求生活便利的购房者遗忘。 但随着白水桥道路的改善和地铁二号线的建设，将使 “ 新东郊 ” 变成了真正意义上的城东，居民的出行将大为改善。 据网上房地产的销售数据显示，近段时间以来麒麟板块的楼盘东郊小镇、银河湾多次排在销售排行榜的前 列 ，东郊小镇更是在开盘当日就实现销售 200套以上，创造了新政以 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 来销售的奇迹。 地铁二号线已成为影响购房者买房的重要因素。 地铁二号线马群站点的设置已经成为麒麟楼盘价格上涨的支撑点之一。 麒麟板块楼盘的特点各不相同，银河湾项目高贵典雅，将智能 、节能的科学技术融为一体。 华汇康城是以坡地山体住宅舒适的低密度和良好的楼间距而颇受购房者的青睐，中南 麒麟锦城依麟趾湖而居，以优越性价比很多年轻朋友的追捧；东郊小镇的精装修策略，更是得到了广大消费者的认可和肯定。 麒麟板块的楼盘价格之低可以说是南京房价的第二盆地，具有一定的诱惑力。 配套设施： 商业配套： 苏果超市、农贸市场 、 农业银行 、 麒麟镇医院 、 麒麟镇菜市场 等 教育配套： 麒麟镇小学 、 麒麟镇中学 、 幼儿园 等 交通配套： 55路、 109路、 314路、游 5路、南汤线、太作线 二、各板块典型个案分析 项目 地理位置： 江宁区岔路口金盛路 988号 开发公司：南京明月建设集团有限公司 营销顾问：深圳天则 物业公司：南京明月物业管理有限公司 建筑设计：江苏省建筑园林设计院 景观设计：澳洲贝尔曼设计事务所 视觉设计：润景策划 项目规模：占地面积 345000平方米，建筑面积 356000平方米 项目类型：住宅、别墅 物业形态：小高层、多层、连排别墅 主力户型： 125平米三室两厅、 87 平米两房两厅 销售均价： 3673元 /平方米，目前销售均价 4764元 /平米 综合点评： 该项目位于江宁区岔路口 ， 北与秦淮区仅一 路之隔，西邻华夏实验学校，省水利学校，南邻规划中的省级实验小学。 整个项目 占地面积。 建筑面积 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内。