南京市某写字楼策划案商业地产(编辑修改稿)

南京市某写字楼策划案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

上都有所提高，虽然目前该地区的优势没有在楼盘的销售价格上得到最终体现，该地区的高档写字楼还是存在着良好的发展空间。 1． 5 珠江路和广州路地区写字楼市场情况 珠江路和广州路地区的写字楼市场近年来非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园区的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛。 新世界中心的建设，以庞大的体量和超高的配套引起了业内外的关注。 由于珠江路沿浮桥 ——太平桥地块的全面拆迁重新建设，配合沿线的城市改造，政府建设新的珠江路的思路已经开始实 施，由于珠江路电子一条街在南京经济格局中的重要性，珠江路沿线面临的大发展形势是可以预见的。 该地区的行业特性会要求新的办公用房的出现，目前在售的谷阳世纪大厦、太平商务大 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 34 页 厦、星汉成贤大厦以及处于前期阶段的新雄狮大厦正在逐步完善该地区的办公楼形态，随着珠江路沿线的建设成型和改造效果显现，预计珠江路地区办公楼明年会有新的发展。 2．南京市写字楼前景预测 2． 1 市场投放量统计 2． 1． 1 原有地块统计 南京置地广场，洪武北路青石街，甲级写字楼，目前处在宣传阶段； 君临国际（暂未推出），中山路和广州路交界处，目 前高档公寓部分在销，甲级写字楼预计 9 月份推出； 同仁大厦，中山路和广州路交界处，该地块最近为南京新百购得，推出时间不详； 长发利济巷项目和方正律师大厦暂时没有推出的计划，预计要到今年底推出； 南京国际商城，中央路江苏展览馆对面，目前处在前期阶段； 新雄狮国际大厦，珠江路雄狮电子城旁，目前处于前期阶段； 2． 1． 2 今年的办公楼土地投放情况 南京市鼓楼区中山北路 279 号，占地面积 平方米，用地性质：商业、办公、交通； 碑亭巷邓府巷地块，占地面积 平方米，用地性质：商业、办公 、二类居住； 鼓楼广场西北角地块，占地面积 28745 平方米，用地性质：商业、办公、金融、交通综合用地； 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 34 页 河西新城区中心商务 H 地块，占地面积 平方米，用地性质：商务、办公； 2． 1． 3 即将推出市场的地块 长江路长江南北货商店地块：面积 42000 平方米，中山路中段 科巷地块：面积 8000 平方米，中山东路和长白街交汇处 内桥地块：面积 16700 平方米，洪武北路和白下路交汇处东南角 小松涛巷地块：面积 13300 平方米，太平南路西侧 玄武门地块：面积 24000 平方米，江苏展览馆地铁站边 小粉桥地块：面积 3200 平方米，广州路、珠江路交接处西北侧 新街口地块：面积 5500 平方米，东方商城南侧 和上海、北京不同，南京的写字楼主要以销售为主，包括商贸、金鹰、华泰、隆盛、华威等，由于竞争激烈，供给较大而需求有限，价格上不去。 众多的办公楼都可以卖，而且希望尽快卖，根据未来南京这几年写字楼的发展，从山西路的银河广场、南京国际商城（ 40 万平方米），鼓楼 A A2 地块（南京国际金融中心，据报道是南京第一高楼， 25 个亿 20 万平方米），大行宫、长江路地块约 50 万平方米，新街口地区未来约 30 万平方米，河西十 大标志性商业建筑约 60 万平方米，预计未来 3－ 5 年将有 200 万平方米价值近 120 个亿的写字楼投放市场。 2． 2 供求情况分析 今年一季度新批上市的办公楼 万平方米，综合楼 万平方米，营业用房 万平方米，一季度非住宅（含办公、综合、商业用房） 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 34 页 合同销售 352 件，销售面积 万平方米，交易金额 亿元。 本次调查共查询将近 20 家各类楼盘的价格和销售情况，基本保持平稳的状态，去除各盘因自身的区域优势、工程进度和销售楼层变化产生的价格波动，今年以来，南京办公楼市场的价格走势呈平稳略有上升的形势， 涨幅在 1２％左右。 由于在销的各楼盘具体销售情况和剩余面积均为估算值，而且对具体楼盘没有直接的参考价值，因此在市场宏观情况没有大波动的情况下，主要以新增楼盘量作为市场宏观走势的参考。 总体上来说，中短期内市场的需求和价格情况不会发生大的变化。 3．南京市写字楼市场特征 3． 1 南京市的写字楼市场比较平淡，其原因和市场投放量过大及产品形式单一有很大关系。 在南京，上一轮房地产热主要是写字楼唱主角，特别是投资。 1992年以前主要是住宅投资唱主角， 1992 年以后，写字楼投资在房地产投资中所占的比例逐渐上升。 1993 年为 44%， 1997 年已经上升到58%。 这与房地产市场的不规范、旧的住房制度不健全等因素的存在有关。 因为投资主要进入写字楼市场，住宅市场没有启动，所以写字楼市场出现供给过剩。 1998 年以后，政府加快了住房制度改革，住宅投资的比重逐步上升。 1999 年底旧的住房制度结束，住宅市场开始启动。 1998 年到 2001 年，南京的写字楼处于沉寂状态，住宅市场唱主角。 2000 年，南京写字楼投资已经下降到 24%。 3． 2 从南京市的写字楼销售状况来看，存在着明显的冷热不均的现 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 34 页 象。 据统计， 2002 年的新街口写字楼市 场中，少量的高档楼盘如金鹰国际商城，以绝佳的地理位置，优良的配套设施，长久不衰地占据了南京的高端市场；而同在新街口区域的其他楼盘，有的由于交通问题，虽然形象定位和配套设施等达到较高标准，仍然只能保持不温不火的销售局面，如商贸广场和华泰证券大厦；还有的是依靠降低价格并且重新进行形象包装在市场上冲开一条血路，保证了销售的进度，如金轮大厦；还有一些楼盘索性改头换面，以商住或住宅的形式出现，重新进行市场定位，借着良好的地理条件在热涨的住宅市场上占领了一席之地，如东方名苑和天安国际。 3． 3 写字楼产品趋向于多元化 从黄埔大厦的 “新锐科技园 ”的写字楼概念推出以后，在很长一段时间内，南京市的写字楼市场没有出现过成功的新型定位和营销概念，一度只能靠光辉灿烂的建筑外形、港台影星的形象代言乃至表面商住宣传、实际住宅定位的形式来吸引客户，一些体积庞大的综合性写字楼如福鑫国际大厦、新世界中心更是由于功能冗杂、定位不明，在销售上一度陷入困境。 进入 2020 年，南京的写字楼市场更加细化，产品更加个性化。 市场不再是简单的需要写字楼或者商住楼，新经济时代随着市场经济的发展、第三产业的壮大，需求也会更加多样。 虽然现在的一些诸如酒店式 商务公寓、不睡眠写字楼、 SOHU、 SOLO、SHOPPINGMALL、绿色商住楼的概念还未被广泛地接受，但从南京 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 34 页 市场上最近出现的律师大厦这种专业产品形式来看，未来的南京写字楼市场必然是一个多元化、专业化的市场。 3． 4 随着写字楼地区市场的发展和城市改造的进程，一些新的写字楼板块逐渐在市场上出现。 河西商务区的逐渐建设对于写字楼的市场也会产生变化，根据市政规划的发展，仙西、河西地区作为将来的副城区，政府对当地商务市场的发展有着大力的扶持，尤其是河西地区，在将来的一段时间内，在写字楼市场上会有一个比较大的突 破。 今年年初以来，河西新区的多项标志性建筑已经开始进行规划论证，表明河西新城建设已经进入了实施阶段；同时，政府部门也加大了该地区的土地投放力度，今年河西中心区已经有多处住宅和办公楼性质土地进入市场，随着奥体中心的建设，河西地区尤其是奥体新城作为政府重点发展的地区，必然会受到更多的政策导向和扶持，新城商务区将是南京办公楼市场的一个新的重心。 3． 5 住宅房价上涨会逐渐会使一部分自用型消费者需求转向。 南京不缺乏做生意开公司者，但是，出于节省费用等多种考虑，相当一部分企业宁愿选择到小区里租房子开公司设 办事处，也不愿意多花钱到写字楼办公。 这就使得新街口这样的区位有些商住楼的价格每平方米才能销到 6000 元；有些写字楼的日租金每平方米只有 1 元，相当于仓储价。 随着市区房价的不断上涨，新建住宅小区的后期管理和配套费用的增加，高档住宅和专业写字楼之间的性价比优势正在逐渐消失，一部分自用型的购房者会更加乐于挑选形象和功能都非常完善 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 34 页 的专业性写字楼。 3． 6 高风险的住宅市场会逐渐使一部分投资者关注写字楼市场的发展。 随着住宅市场的价格逐渐走高，越来越多的投资者感受到住宅市场的投资压力。 相反，由于现在住宅和办公楼的价格 倒挂，使很多的投资者发现新的投资渠道，从目前的南京市场来看，由于受到政府部门的宏观调控，办公楼市场的投资风险相对较小，虽然在短时间内不会有过大的井喷行情，但从经济发展的长期需求来看，办公楼市场作为长线投资的一种方式，还是有很大的操作性的。 3． 7 高标准的写字楼在市场上占有非常大的比例。 大多数开发商对于市场的宏观形势乐观，忽视市场的实际情况和自身的条件，写字楼的规划和建设过于前瞻性，所开发建设的写字楼标准较高，目前南京办公楼市场规划和在建的写字楼项目中，甲级写字楼所占的比例较大，但实际在短时间内不可能有 充足的客户人群。 这样的失败案例很多，将在下面列举几个。 市场的盲目乐观对于形象良好的中档定位楼盘的销售是有利的。 ２．４南京写字楼市场前景 2001 年上半年，上海、北京、杭州等地写字楼的租金、售价都出现了明显上升，杭州上浮了 30%。 在南京，业内人士认为南。