南京天星翠琅商业地产项目市场调研报告写字楼部分商业地产(编辑修改稿)

南京天星翠琅商业地产项目市场调研报告写字楼部分商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

价格较低吸引市场关注度的时候会有大部分的投资客户，这部分客户预计可以占到 20%左右。 但是，这部分客户受府政策转变以及银行贷款利率调整的影响非常大，所以并不是稳定的客户群体。 购买承受力分析 对于价格具有 较高的敏感度，对于性价比十分看重。 而根据实际情况与对于片区的写字楼状况认可度分析，承受的单价区间在 7000元 /㎡ 8500元 /㎡之间，超过这样的单价区间购买抗性将会变的十分明显。 从主要客户群体面积需求在 100平方米左右的情况分析，购买承受总价一百万元的总房款是承受的分界点，总价超过 100万元以后对于购买决定会有很大的影响。 购买迫切性分析 访谈客户的购买周期安排一般在一年左右的时间，这一考虑更多的受企业发展制约与当前企业的运营状况考虑，而且目前大部分客户的办公地点因为采用的是租用的方式，租用合约也定的是 一年或者半年，因此，实际需求 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在一年以后。 付款方式选择分析 经过与目标客户的沟通，大部分的客户更倾向于采用按揭的方式进行付款，因为大部分客户的公司注册资本在一百万元至三百万元之间，而实际的流动资金大部分处于周转状态，因此，考虑到公司的正常运营，倾向选择按揭的方式进行付款。 目标客户的公司处于发展期，因为业务拓展的需要很多在筹划进行企业注册资本和企业固定资产的增加，而选择进行物业的投资又可以起到投资的作用。 在企业需要办公地点需要进行更换或者对于企业的发展有新的思路时，便于进行后续处理。 （四）、目标客户群体 物业服务需求分析 物业关注点分析 对于物业公司的品牌并不是十分在意，更倾向于采用人性化的物业，不需要如酒店般 的服务，因为那样会造成对于物业管理费用承受的压力。 最关注的物业服务主要体现在物业公司对于安全的维护和能够提供方便停车。 对于物业管理提供的附加服务没有明显的共性要求，但是希望可以提供价格合理经济实惠的员工工作午餐。 在明确的物业管理费用公示后反感其他诸多名目的附加费用而造成办公费用的难以控制，因此，需要 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物业的价格明白。 物业服务承受价格分析 对于物业费用的高低成为购买决定中一个较为主要的因素，大 部分客户群体的物业管理费用价格价格五元是上限（不包括其他物业水、电、中央空调之类的分摊费用），比较理想的价格在 /㎡月 — /㎡月之间。 目标客户群体形象描述： 企业为小型私营公司，行业为新兴智力支持型机构与驻地办事处，具有较好的发展空间。 目前的办公地点主要为租用，在两年内根据企业发展拥有良好的规划与信心，需要购买办公地点自用并兼顾投资作用。 价格敏感度明显，对于办公后期的长期费用考虑较为周全，追求最大程度上的性价比。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、价格分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞争楼盘列项比较评估表（宏图 大厦）【表 1】 区位地段 地级 周围 开发程度 周围 有无公园 周围 有无山水 周围有无 标志性建筑 市民认知度 周围 建筑密度 周围 污染程度 管网煤气 供应情况 其他 75 9 9 9 7 9 8 7 周边环境 有无 大型商场 商业 市场程度 农贸 市场 幼儿园 中小学 中专 及高校 医院 酒店 娱乐餐饮 运动 场所 其他 9 9 8 8 9 8 交 通条件 是否近 交通干线 地铁站 远近程度 火车站 远近程度 公共 交通程度 距新街口距离 周边修车方便程度 距飞机场远近程度 中巴 程度 其他 9 8 9 9 7 9 价格 付款 价格 合理程度 价格 高低程度 对比 价格优势 价格 松动程度 成品 交付策略 其他 价格策略 付款 多样程度 付款 灵活程度 按揭 方便程度 其他 75 8 8 9 8 8 8 9 市 场定位销售进度 客户 区域 客户 身份 销售率 空置率 出租率 推出 时间 销售 中心 销售 人员 销售 资料 创意 广告 81 9 8 7 8 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞争楼盘列项比较评估表（宏图大厦）【表 2】 园区环境 绿化 景观情况 绿化率 高低 湖面 水池喷水 植被 树木状况 建筑 小品 绿化 概念 绿化 成熟 架空 绿化 平台 屋顶 其他 63 7 7 7 7 7 7 7 7 7 设计规划 规模 大小 布局 合理 外立面 户型 面积 户型 空间 容积率 建筑 质量 装修 档次 施工 环境 其他 8 8 8 8 8 7 园内配套 智能 设施 外部 设计 门厅 感受 商务 配套 电梯 配置 内部 装修 园内 商业 医疗 保健 运动 休闲 其他 73 9 8 9 7 7 发展商代理商品牌 发展商 实力 发展商 业绩 楼盘 知名度 楼盘 美誉率 发展 潜力 广告 终端 销售 终端水准 销售 终端资信 开发商 关注度 代理商 关注度 84 9 8 9 8 物业管理 规模 专业水准 管理 公司名度 管理 公司美誉 管理 公司实力 物业 管理费用 物管 维护费用 社区 安全保卫 社区 绿化管理 物业 服务水平 智能化 水平 8 8 8 8 8 项目加权分： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞争楼盘列项比较评估表（天鹤文云）【表 1】 区位地段 地级 周围 开发程度 周围 有无公园 周围 有无山水 周围有无 标志性建筑 市民认知度 周围 建筑密度 周围 污染程度 管网煤气 供应情况 其他 9 9 9 8 7 7 周边环境 有无 大型商场 商业 市场程度 农贸 市场 幼儿园 中小学 中专 及高校 医院 酒店 娱乐餐饮 运动 场所 其他 8 9 7 7 8 9 8 交通条件 是否近 交通干线 地铁站 远近程度 火车站 远近程度 公共 交通程度 距新街口距离 周边修车方便程度 距飞机场远近程度 中巴 程度。