南京东方智业地产咨询顾问公司商业计划书(编辑修改稿)

南京东方智业地产咨询顾问公司商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

包 括价格上限、投标策略、联盟策略等。 ⑨ . 开发建议 在以上的分析基础上，对项目开发提出初步建议，项目适合开发的地产业态、成功关键因素、资金需求、开发节奏等。 二、项目定位和概念设计 (一 )对客户的意义 项目定位是整个项目策划的核心环节，是项目评估的结果，也是营销策划的起点和依据，定位准确与否直接影响项目的成败。 但是项目定位的研究在目前粗放经营的房地产市场中还存在比较多的 “拍脑袋 ”特征，缺乏详细的研究与系统的规划，但随着市场竞争的越来越激烈，研究项目定位的需求会越来越多。 (二 )咨询内容： 1. 项目优劣势 评估、特色评述 2. 市场定位： 主要是针对区域市场内或周边物业的现状，并考虑自身的竞争实力，决定本项目与周边其他物业的竞争关系，即领导者、挑战者、追随者、补缺者定位。 3. 客户定位 包括对项目所在地家庭结构、收入情况和人口状况的分析，目标客户区域范围的界定，目标客户特征描述，目标客户细分，目标客户群测量等。 4. 产品定位： 1) 楼盘概念风格设计定位， 2) 楼盘特征设计定位： ① . 项目内规划布局 包括建筑空间布局、道路系统布局、绿化系统布局、公共建筑与配套系统、功能分区设计、项目分期和分组团开发强 度规划等。 ② . 建筑风格定位 项目总体建筑风格及色彩计划、建筑单体外立面设计提示。 ③ . 主力户型选择 包括项目业态分析及项目户型配置比例、主力户型设计和商业物业户型设计提示。 ④ . 室内空间布局装修概念提示 包括室内空间布局提示、公共空间主题选择、庭院景观提示等。 ⑤ . 环境规划及艺术风格提示 包括项目总体环境规划及艺术风格构想、项目各组团环境概念设计和项目公共建筑外部环境概念设计等。 ⑥ . 公共家具概念设计提示 ⑦ . 公共装饰材料选择指导 包括项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思、项目营销示范单位装 修概念设计、项目营销中心装修风格提示、住宅装修标准提示。 ⑧ . 灯光设计及背景音乐指导 包括项目公共建筑外立面灯光设计、公共绿化绿地灯光设计、道路系统灯光设计、室内灯光灯饰设计；广场音乐布置、室内背景、音乐布置；等。 ⑨ . 小区未来生活方式的指导 包括对住户特征描述、社区文化规划与设计等。 (三 )咨询成果 基本成果是《项目定位报告》，内容包括： ⑩ . 项目概述与优劣势评估 ⑪ . 市场定位 ⑫ . 客户定位 ⑬ . 产品定位与概念设计 ⑭ . 既定定位下的基本营销思路 三、营销策划： (一 )对客户的意义 房地产项目 营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。 是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 由于市场总体上呈现出火暴的销售态势，因此房地产公司对营销策划的重视仍然没有提到足够的高度，同时由于人才缺乏等客观条件的制约，营销策划的能力也有待提高，这一点在中小型房地产公司表现得尤其明显。 (二 )营销策划内容： 1. 项目营销态势分析 1) 项目所在地房地产市场总体供求现状 2) 项目周边竞争性楼盘调查 包括对周边竞争性楼盘的基本特性描 述，并分析其市场定位、销售价格、销售政策措施、广告推广手法、主要媒体应用及投入频率、公关促销活动和其他特殊卖点和销售手段等。 2. 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 3. 定价方式及策略 包括对项目单方成本、项目利润目标、可类比项目市场价格的描述与分析，提出价格制定策略（定价方法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式等）和价格分期策略（内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调整、价格变化市场反映及控制、项目价格、销售额配比等）。 4. 入市时机规划 包括 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析、入市时机的确定及安排等。 5. 品牌与形象策划 1) 品牌核心价值提炼 2) 品牌沟通策略与规划 3) 项目形象策划 包括项目名、组团名、建筑名及其标志设计，工地环境包装，销售现场包装等。 6. 广告策略 包括广告总体策略及广告的阶段性划分、广告主题、广告创意表现、广告效果监控、评估和修正措施，入市前印刷品的设计、制作等。 7. 媒介策略 包括媒体总策略及媒体选择、软性新闻主题、媒介组合、投放频率及规模、费用估算等。 8. 推广计划 包括建设现场和销售现场包装、宣 传资料印刷、媒介投放、公关活动等，以及对所有这些活动的效果评估与监控、修正。 9. 项目质量工期建议与要求 基于既定的营销计划与设想，对项目建设中的质量、进度与造价提出建议，以与营销计划相一致。 (三 )咨询成果 主要是《营销策划报告》，通过对项目所面临的营销态势的分析，提炼项目的卖点，了解并规避项目的弱点，制定定价策略和品牌策略，并通过广告策略、广告策略和推广计划的实施使价格策略和品牌策略得到实施，最终实现销售目标。 同时，就入市时机和建筑质量、进度提出建议与要求。 第四节 房地产公司内部管理咨询 一、对客户 的价值 在行业外部，政府及各主管部门不断出台规范房地产市场的法律、法规、条例和管理办法，我国房地产市场日趋规范，同时，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。 在行业内部，市场的迅速发展推动房地产企业迅速成长，促使房地产市场集中度逐渐提高，不断将企业的竞争提高到新的层次。 日趋激烈的竞争使暴利离房地产行业越来越远，企业发展正逐渐由机会导向转向依靠自身的核心竞争能力。 企业的核心竞争能力将主要来自以下几个方面： 1. 战略管理能力 房地产企业的战略管理能力也就是对行业的深刻理解和并据此作出战略抉择的能力 ，具体表现在对机会的敏锐把握和对风险的及时识别和规避。 2. 高效的业务运作能力 高效的业务运作能力主要体现在地产项目的选择、规划、建设与营销等方面，在这些方面企业各部门各岗位有明确的职责、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置资源，从而可以最大限度地提高工作效率，降低经营成本，提高竞争力。 3. 有效稳定的业务支撑能力 有效稳定的业务支撑能力主要体现在对资金的筹集运用、人员的激励与培养、行政部门的有力保障等多个方面。 这些方面同样需要明确的职责、合理的流程来支撑，同时还需要营造良好的企业文化、合理的薪酬体系 、公平积极的绩效管理体系等。 房地产行业持续的暴利削弱了企业提升管理能力的外在压力，而事实上大多数房地产企业的内部管理相当薄弱和混乱。 但部分业内领先的企业已经意识到提升管理能力的重要性，我们相信，随着行业的进一步成熟和规范，管理能力将成为企业赢得竞争、赢得生存发展的重要保证。 二、咨询内容 1) 支持系统的管理咨询 ① . 战略咨询 包括企业面临的环境分析、内部资源分析、企业定位、发展策略研究与发展规划设计、战略实施与评估建议等。 ② . 组织与人力资源咨询 包括：工作分析、职能归集、薪酬调查与设计、绩效管理等。 ③ . 财务管理咨询 包括对各项目公司财务人员与资金的管理与控制、预算管理和其他财会管理制度的拟订与优化等咨询服务。 2) 业务管理咨询 业务管理主要通过房地产开发流程的管理来控制房地产公司项目的时间、进度、成本和客户关系管理等内容，从而达到有效地提高企业的运营效率和效益的根本目的。 业务管理的核心管理内容包括： ① . 投资决策管理 通过项目的市场调查、初步投资建议、可行性研究报告、项目可行性研究研究、项目的开发方案的选择等方面的审核程序，获取土地开发权来实现，提高企业决策的科学性，减少决策的失误，从而有 效地防范风险。 ② . 项目策划管理 包括：对策划公司的招标和策划报告的审核，从多种方案中综合比较选择最优的方案，通过策划手段形成楼盘的全新优势，达到企业利润做大化的目的。 ③ . 设计管理 包括：概念设计、规划设计、建筑设计、景观设计的招投标和设计方案的审批，通过设计管理流程的控制可以达到事前提高产品质量、降低产品成本的目的。 ④ . 营销管理 包括：销售规划、销售计划、销售控制和客户关系管理。 通过营销管理流程，制定营销策略（包括定价、渠道、促销），有利于企业及时回笼资金，降低经营风险，增加利润，树立企业品牌， 增强企业竞争力。 ⑤ . 项目工程管理 a) 招投标管理（工程、材料招投标管理） b) 工程前期管理 c) 预（决）算管理、 d) 施工管理 三、咨询方式 1) 问卷调查、实地考察等方式进行市场调研 2) 收集和分析行业资料、企业内部资料，研究企业的优势与劣势 3) 公司内部管理层访谈专家访谈 4) 标杆企业成功经验 5) 流程梳理与优化 四、咨询成果 针对不能的咨询内容，形成相应的咨询成果，包括： 《公司战略发展方案》：包括对公司面临的机遇、威胁和公司拥有优势、劣势分析，战略定位与战略。