华置房地产代理公司机构销售人员培训教程手册地产培训(编辑修改稿)

华置房地产代理公司机构销售人员培训教程手册地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

基础。 2套内建筑面积的计算 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 1）套内房屋的使用面积 ：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套 内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 2）套内墙体面积 ：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 3）套内阳台建筑面积： 按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外 墙的水平投影面积计算。 其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 2公有建筑面积的计算和分摊 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、 楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。 公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有 建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。 将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行 分摊： 第 1 步：计算分摊系数。 分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。 第 2 步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数各套内建筑面积。 2使用率 房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率． — 般高层塔楼在72％至 75％之间，板楼在 78％至 80％之间。 2怎样计算房屋的使用率。 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和 内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配 电室、高压水泵房等。 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 3建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率， 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 3绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属 绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地 ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好。 3辅助面积 辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 3使用面积 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 计算房屋租金，都是按使用面积计 算。 3建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 3房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 房屋开间一般为 － 米，砖混结构房屋开间一般不超过 米。 规定 较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 3房屋的进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 3层高 房屋的层高是指下层地 板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 4什么是房屋组团。 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单 一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 4何谓生态房屋。 生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态房屋概念主要 是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。 4什么是绿色房屋。 “绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。 实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面，真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。 它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。 具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 新型建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。 房屋的墙体提倡使用高科技 环保建材。 如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。 房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。 如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。 对垃圾的分类处理也 属于绿色环保，与房屋环境息息相关。 因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色房屋”的内容。 4什么是花园式房屋。 花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 4城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～ 50000 人相对应，配 建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚 居地。 4居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～ 15000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 4居住组团 一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～ 3000 人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 4居住区用地 房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 4房屋用 地 房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。 50、公共服务设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 5道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 5居住区级道路 一般用以划分小区的道路。 在大城市中通常与城市支路同级。 5小区级路 一般用以划分组团的道路。 5组团级路 上接小区路，下连宅间小路的道路。 5宅间小路 房屋建筑之间连接各房屋入口的道路。 5公共绿地 满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地。 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 5配建设施 与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。 5其他用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 5公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 60、道路红线 城市道路含居住区 级道路用地的规划控制线。 6建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 6日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 6房屋平均层数 房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。 6拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 6土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、 敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。 6房屋单方综合造价 每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。 6均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 6基价 经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。 6起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。 多层物业，以顶楼的销售价为起步价 ；高层物业，以最低层的销售价为起步价。 较低的起步价容易引起消费者的注意。 6一次性买断价。