区域商业地产调查市场分析25)商业地产(编辑修改稿)

区域商业地产调查市场分析25)商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

络连接。 入住率较低，为 30％ 马塘区： 马塘区无特别出名的酒店，只有一些零散的小宾馆分布，价格低廉，硬件设施差，基本上是由住宅改建成的宾馆。 入住率一般，以短暂住宿人员为主要的客源。  总体 分析： 从调查可以看出，该市酒店基本上呈现出良好的经营状况，总体看来镜湖区的酒店入住率都是非常高的，以及火车站的汉爵广场大酒店和新建好的经济型宾馆的人气也非常的高。 证明该市宾馆酒店呈商业中心及交通中心集中住宿的特点。 住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的会议在该市召开。 客人入住酒店主要是住标准间。  新建酒店各方面要素分析： 从上不难看出，酒店的地理位置是投资建酒店的最重要的因素，这就是为什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相对差一些。 其次才是考虑价格、停车场、房间内的硬件设施是否齐全。 相关娱乐 休闲设施配套等其他方面。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 30 页  客房规划简析： 酒店的客房是以标准间为主，相应的规划一些豪华房，套房等。 （如建设酒店星级准许的话，可以考虑规划一到两间总统套房）。  酒店淡旺季及客流高峰期简析： 酒店的旺季主要是在 5－ 6 月份， 9－ 10月份及元旦期间，入住率一般在 80％以上，其他月份相对差一些，为 40％左右。 一般晚上住宿的人较多，客流高峰期为每日的 7－ 9点。  各区酒店宾馆价格（优惠价）对比： 马塘区 镜湖区 鸠江区 新芜区 豪华 无 800 700 800 标准间 88 228 180 180 单人 60 200 120 120 四：在建酒店分析 该市在建的酒店有融汇房地产建筑开发的酒店（待建，五星级，中和路旁），中侨房地产在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地产投资开发的酒店（待建，五星，奥林匹克体育馆附近），深圳华强投资的梦想家园（内含五星级酒店一家）。 总体看来，该市在建或是待建的酒店项目以五星级酒店为主。 点评：该市是省内重点的旅游城市，但是在明年一年之内开工建设那么多的按五星级酒店标准建设的酒店，势必会产生过量的现象，对酒店的经营带来极 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 30 页 大的竞争压力，客户面的相对狭窄，使得该档次酒店的入住率低 ，又因为五星级酒店的相关配套齐全，维护费开支大，所以酒店可能提高单个客房的价格以及提高服务质量、提供特色服务项目来吸引市场消费者，以使获取利润的平衡。 五、附录 酒店客房价格名词解释 酒店客房的价格分为：门市价，优惠价，协议价 门市价：门市价即为酒店的挂牌价格，相对较高，一般酒店是以此价格为酒店的定位价格。 一般不是实际的入住价格 优惠价：优惠价即一般宾客入住酒店的价格，即打完折扣后的价格，一般是门市价的 7折 协议价：协议价即酒店和某公司有长期的合作伙伴关系，在优惠价的基础上给与更大幅度的折扣，一般 为 5折左右。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 30 页 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 30 页 贰 写字楼篇 一． 简介 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策， 以及目前推出的二手房征税政策， 对住宅市场会产生持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。 但对写字楼市场而言，影响相对不大，由于该市 为商业城市，因此写字楼经营情况良好。 该市写字楼主要集中在市中心地段，出租率达到 90％以上 ，在火车站，新时代商业街及开发区也有少量的写字楼。 ， 出租率也可以达到 60%— 80%， 且换手率很低。 巨大的需求使写字楼市场 步步升温，当前写字楼已经成为 “ 敏感时期 ” 的市场新宠。 二． 各区分布状况及物业租赁情况 1： CBD区域 据调查可见，伟基商厦写字楼，银联写字楼，银座大厦写字楼，中山大厦及三泰大厦写字楼等都是集中在 CBD 区域，这个区域写字楼的比例可以占到该市写字楼总量的 80％。  个案分析 1．伟基商厦 写字楼名 伟基商厦写字楼 写字楼位置 步行街中段 物业公司 伟兴物业管理有限公司 租金 15元 /㎡ /月 物业管理费 元 /㎡ /月 /㎡ /月 总层数 7层 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 30 页 剩余数量 4间 水电费用 水费在物业费内 电费另记 剩余房间面 积 126㎡一间， 90㎡两间， 60㎡左右一间 租赁周期 一年 工作时间 9： 00— 18： 00 租金支付方式 半年付 电梯数量 两部电梯 是否有独立卫生间 无 押金 两个月的房租 租住率 85％ 点评：伟基商厦建立较早，内部的实施也颇为简单，整体的装修陈旧。 其一到三层为商场因为它的业态已经对租户进行了选择，而内部的物业管理要求了工作时间： 9： 00～ 18： 00，且每个租户的加班时间不得超过四次，这无形给租户带来了极大的不方便。 但由于项目是建设在市中心，占据了位置的优势，并且有部分的房间可以 看到镜湖的全貌，景观好，阳光充足，房间通透，租住率较高。 2．中山大厦 写字楼名 中山大厦 写字楼位置 步行街 物业公司 租金 /㎡ /月 物业管理费 元 /㎡ /月 1元 /㎡ /月 总层数 6层 剩余数量 三间 水电费用 民用电、水费用 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 30 页 剩余房间面积 186㎡ 租赁周期 无 工作时间 无限制 租金支付方式 月付 电梯数量 两部电梯 是否有独立卫生间 有 押金 一个月的房租 租住率 85％ 点评：中山大厦其本身的业态是用于商住楼， 2002年建成，房屋成色交新。 一到三层是沿街的商铺，从四楼开始是住宅。 由于所处的地段刚好在步行街上，物业的升值飞快，造成一部分投资者先将其房屋用于出租，但租户不全是以公司为主体的，这势必会造成管理不专业，所面对的群体不单一、混杂。 但作为办公来说：第一、其建筑全为框架结构，给公司的装潢布局带来极大的方便。 第二、其水电均按民用来算，为公司降低了成本。 第三，位置佳，景观好，交通便利。 综上，中山大厦也是办公的理想之选。 3：银联写字楼 写字楼名 银联写字楼 写字楼 位置 新百北楼 物业公司 私人管理 租金 15元 /㎡ /月 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 30 页 物业管理费 元 /㎡ /月 2元 /㎡。