北辰东郊和平房地产项目市场分析报告房市分析(编辑修改稿)

北辰东郊和平房地产项目市场分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 11 页 共 25 页 （ 2） 外国使馆人员也是外销别墅的重要买家。 北京市最早的别墅主要是由使馆官员购买或承租的，丽京花园的别墅多为美国、德国、法国、瑞典、日本、韩国的使馆官员购买，京润水上花园、嘉林花园等大部分高档别墅，都有超过半数的使馆人员买走。 在各个时期，高薪使馆人员都是外销别墅较为稳定的客户来源。 （ 3） 港、澳、台同胞及外地驻京机构是购买外销别墅的新生力量。 随着香港、澳门的回归，来京经商的港、澳、台同胞数量不断增多，环境优美的城郊别墅是他们追求的目标。 外地驻京机构购买别墅的数量也有一定比例，并且逐渐扩大。 健翔山庄全部住户 均为这批人士，北辰花园别墅、嘉浩国际同住别墅城也大部分出售给这类客户。 （ 4） 别墅内销市场迅速发展。 90年代初期别墅并没有内销市场，随着人们收入的增长，对生活质量要求的不断提高，房地产业精英、IT 产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。 目前，内销别墅买家分为两类，一类是购买后自己居住，另一类是用于投资购买后出租以获得较高的租金回报。 随着经济形势的转好，加入 WTO 日益临近，住房按揭贷款的实施，第二类买主呈明显上升趋势。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 25 页 三、 2001 年北京别墅市场租售情况分析 别墅销售价格走势趋于平稳 1992 年底北京市 第一个别墅项目 ——丽京花园落成并投入市场，当时售价为 2400 美元／平方米，创下了当时居住物业的天价。 1995 年北京别墅大量竣工上市，在销别墅 1 万余套，价格仍居高不下，但平均售出率只有 35％。 199 1998 年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度，价格出现下跌态势。 199 2000 年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到宏观经济环境 形势 不景气的影响，别墅需求也明显收缩，别墅价格依然有小幅下滑，别墅交易市场保持平淡。 1999 年底到 2001 年底 ，价格基本保持平稳，升降幅度不大。 别墅市场平均价格以市区为中心向外递减 附表 — 年 北京别墅主要分布区平均售价 （元 /平方米） 区域 销售价格 区域 销售价格 亚北 — 昌平 10647 机场路 —顺义 13757 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 25 页 海淀上地 7211 经济开发区 6900 通州 4720 远郊 3328 市区 24485 大兴 — 丰台 10708 平均销售价格 9580  2001 年 北京市别墅的平均售价约为人民币 9580 元／平方米左右。  市区内别墅平均售价在 3000 美元／平方米 左右，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为 4000 美元／ 平方米 ，市区内的别墅少而金贵。  除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价最高，均价在 1600美元／平方米 ，约为人民币 13757 元／平方米。 本地区的别墅中约 90％为外销，并且有几个市场口碑好、入住率高、买房租房档次高的别墅如：香江花园、龙苑别墅、名都园等。  别墅售价超过人民币 10000／平方米 的还有亚北至昌平、大兴、丰台地区。  售价在人民币 3000－ 4000 元／平方米 的分布在海淀 —— 上地、通州地区。 价位最低的是人民币 2000－ 3000 元／平方米 的低档 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 25 页 别墅（有些为非法开发项目），分布在颐和园地区。  从整体市场来看 ，售价在人民币 5000 元／平方米 以下及高于10000元／平方米 的别墅数量相等，共占 70％ 的份额，其余为中间价位。 别墅售价最低的地区为远郊约每平方米 3300 元左右。 2001 年出租型别墅数量在不断增加 自 1998 年以来，别墅市场比较低迷，大量别墅积压。 开发商被迫改变经营策略，将空置别墅作为度假村、酒店、会所等出租。 1999 年，一些有竞争力的别墅如，香江花园、京润水上花园等加入租赁市场，出租别墅数量增多，由于别墅需求有限，出租市场竞争日益激烈，平均租金也下调了 15％，在 15 美元／平方米 月左右。 目前，除 少量出售别墅外，大部分别墅均采取了出租方式。 四、 2002 年北京别墅市场发展趋势分析 北京市别墅市场经历了由热到冷再趋于平稳的变化过程，新世纪的别墅市场将出现以下趋势和特征 ： 短期内别墅供应量有限 由于北京市控制高档居住物业的投资规模， 1995 年以后尚无新的别墅立项。 现在供应市场的只有一些租售情况较好别墅的二期、三期工程， 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 25 页 或是以前立项并未开工的项目，但是总的供应量较少。 目前，政府也没有关于别墅投资建设的新政策出台，因此，近期内投入市场的别墅现房将不会大量增加。 别墅需求将有明显增长 2001 年初以来，别墅销售呈增长态势，一些别墅项目如北辰花园别墅、太丽花园别墅已经售完，大部分现房别墅销售率有不同程度增长。 别墅需求增长的原因有：宏观经济形势的好转。 据有关部门统计， 2001年上半年北京市经济发展速度达到 12％，住宅市场出现了供求两旺的局面，别墅市场作为其中的一个子市场，也在沉寂中缓缓复苏。 中国加入WTO。 开放的北京必然迎来更多的国外人士和港、澳、台同胞，以外销为主的别墅将会取得更佳的租售业绩。 北京市放宽对购买别墅的贷款，为别墅市场提供了强大的货币支持。 目前，大多数别墅提供按揭贷款，使IT 产业等高 科技行业的高薪阶层购买别墅更加现实。 经济形势好转与加。