北碚房地产项目市场调查报告及产品建议书房市分析(编辑修改稿)

北碚房地产项目市场调查报告及产品建议书房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

房地产开发投资的连续性，北碚区施工面积持续增长， 6月末，全区房地产施工面积达，比上年同期增长 %。 其中，新开工面积 ，比上年下降 %，施工规模得到有效控制。 在新开工面积中，受国家对别墅、高档用房严格审批等政策影响，别墅新开工面积大幅下降， 6月末， 别墅新开工面积为 ，比上年下降 %，减少了 万平方米。 中国最大的管理资源中心 第 12 页 共 29 页 北碚区房地产施工、新开工面积情况表 指 标 施工房屋面积 177。 % 其中：新开工面积（单位： 万平方米 ） 177。 % 合 计 6 住宅 6 别墅、高档公寓 8 经济适用房 0 0.0 办公楼 0 1 商业营业用房 7 其他 5 （ 3）竣工和现房销售面积出现快速增长 上半年，去年开工的几大项目（如缙麓 雅园 、缙麓商都、畔溪名都二、三期等）相继竣工，使得全区商品房竣工面积达 ，比上年同期增长 %，其中住宅竣工面积 万平方米，增长 %。 受竣工面积大 幅增长的影响，现房销售也呈现出高速增长的态势。 16月，全区商品房销售面积 ，其中现房销售面积 ，比上年同期增长，现房销售额 4995万元，比上年同期增长。 （ 4）北温泉街道、天生街道、童家溪镇三地区投资占 90%以上 中国最大的管理资源中心 第 13 页 共 29 页 上半年，北碚区楼盘开发主要集中在北温泉街道、天生街道、童家溪镇三个地区，完成房地产投资额 39804万元，占全区投资总量的 %，施工面积 ，占全区施工面积%。 全区各镇、街道本年完成投资及施工面积见下表： 单 位 本年完 成投资(万元 ) 比重 % 施工面积 (平方米 ) 比重 % 合 计 43743 100 1889873 100 北温泉街道 23105 52.8 1195503 天生街道 10495 23.9 390000 童家溪镇 6204 14.2 157858 歇马镇 2787 54191 水土镇 554 20206 静观镇 390 44278 朝阳街道 200 27977 澄江镇 8 0 0 0 （ 5） 大项目的拉动作用日趋减弱 16月，北碚区房地产企业本年完成投资超过 2000万元的项目只有 6个（超过 5000万元的有 1个），共完成投资额 17115万元，占全区房产投资总量的 %，比上年同期明显下降。 去年较大的项目（如 缙麓 雅园 、 缙麓 商都、盛世家园等）在今年上半年都陆续接近 尾声或报竣工 ，今年新开工项目规模普遍偏小，没有一个计划总投资上亿元的项目，大项 目拉动和支撑作用日趋减弱。 2．存在的问题 中国最大的管理资源中心 第 14 页 共 29 页 （ 1）商品房供应结构有待优化 上半年，北碚区商品房建设施工面积 ，其中住宅占 %、办公楼占 %、商业营业用房占 %、其他类占 %。 住宅中经济适用房施工面积为 ，虽然其增长幅度达 %，但比重仅为 %，且今年没有新开工的经济适用房面积。 经济适用房作为解决中低收入家庭住房需求的主要途径，其绝对量仍然偏低。 （ 2）商品房空置面积居高不下 6月末，北碚区共有商品房空置面积 ，同比增加 ，增长 %，比年初增加了 ，呈现出快速增长态势，其中空置一年以上商品房为 ，同比增长 %。 如何合理有效地消化这些房源，是北碚区房地产市场面临的一个较为严峻的问题。 小结： 以前制约北碚房地产发展的两个因素，一个是交通，一个就是城市配套，很多人觉得北碚是一个睡城，现在交通这个问题解决了，现在政府正在着力解决城市生活配套的问题，政府着力打造 的 50多万平米的商业街， 将 在明年投入使用 随着 这条步行街的建设。 这个城市配套 将更加 完善，对北 碚 ，对区外的吸引肯定也 将增大。 接下来 就是 北碚的 旅游业， 作为第一支柱产业 旅游业在北碚是 极为 丰富的，在现有旅游业的基础上，北碚区政府还在打造 新的 旅游 项目 ，比如室内温泉城， 不仅政府在大力开发旅游项目，各大 公司也在积极为推动旅游行业的发展也在做很大的努力。 现正在建设一座五星级温泉度假酒店，填补了以前北碚没有高档的星级酒店的一个空白，酒店建成以后，肯定会拉动北碚 旅游业 的发展。 北碚 与 沙坪坝 在 文化、教育 上 非常近似 ，它的房地产这一块的消费群体也 不谋而合 ， 主要以本区内的消化 为主。 据调查， 2002年区域外的 消化是 5%，基本上每年增长的比例是 5%8%，现在已达到 20%左右。 近年来， 区域外的消费群体到北碚看房的 越来越 多，现在交通问题 已经得到解决 ，这个量 将会逐年递增。 再加上北碚整个区域的放量并不大， 远不及 南岸区，北部 新区 ，甚至小于 大渡口 区 ，有这些独特的 自然 资源，但是放量 却不大。 中国最大的管理资源中心 第 15 页 共 29 页 4．北碚区房地产市场产品分析 目前北碚区城区主要物业多以小高层、高层为主，面积以 120㎡左右的三房为主，而单价主要集中在 2300元 /㎡左右 ，部分高端物业略高。 这说明总价在 2 25 万左右的物业是最受青睐的。 小户型有一定市场，但整个区域还处于解决置业的问题，可供投资的物业也不多。 在高端物业方面，以联排别墅和花园洋房为主要，花园洋房的主要购买群体为西南大学的高端收入者，别墅的体量极少，独立别墅是其市场供应的最大空白点，以联排为主，面积在 300㎡以上，单价 3600— 3800元 /㎡左右。 购买高端物业注重其开发商的知名度和环境配套，而目前市场可供选择和比较的物业太少，而区外供应的物业由于路程较远，有很大部分消费者均持币观望。 北碚房地产个案分析 项目 一 名称 北温泉九号 位置 北碚区城北新区金华路 项目概况 小高层、酒店式公寓、别墅、花园洋房；总栋数： 21栋；别墅： 14栋；高层： 5栋，一梯 2/4户；花园洋房： 2栋，一梯 2户；小高层和高层：最低 9层最高 18层；总户数： 1400户（ 2期 700户） 户型分析 一室一厅 ㎡、 ㎡；二室二厅 92㎡、 96㎡；三室二厅 ㎡； 134㎡； 136㎡；㎡； 162㎡； 164㎡；联排 301㎡；叠拼 216㎡、 223㎡ 自身配套 游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、会所等 销售价 格 最低价： 2060元 /㎡；花园洋房均价： 2500元 /㎡；最高价： 3990元 /㎡； 联排别墅均价： 3600元 /㎡； 高层均价： 2200元 /㎡；均价（装修房）： 2700元 /㎡； 五通费 5000元，停车位可租可售价格未定 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 29 页 点 评： 该项目位于北碚区城北 新区， 以重庆 “第一代”恒温社区为项目的时常形象定位，项目自身配套完善，物业形态多样化，其主力户型以三室两厅（ 97— 130 ㎡）为主，考虑了实用型和舒适型两类，楼盘的目标客户群主要以 35 岁以上，三口之家或几代同堂的冢庭为主，多为二次置业，也有部分投资者。 在推广 方面，将客户群体向外延伸至沙坪坝区，吸引区外的消费者来此购买。 因此，在推广载体的运用上，以平面媒体和户外媒体为主，以较高的推广费用达到市场的认知。 项目二 名称 畔溪名都 位置 北碚区 月兴村 48号 售楼电话 68319988 项目概况 12 幢点式和板式小高层、别墅；总栋数： 15 栋；总户数： 200 户；别墅： 22 户；停车位：132个。 占地面积： 40000㎡；建筑面积： 80000㎡；容积率： ；绿化率： 60%；停车位：132个； （ 3期） 容积率： ；层高： 户型分析 三室两厅 ㎡、 ㎡；三室三厅 ㎡；四室两厅 ㎡；四室三厅 ㎡ 自身配套 商业中心、景观走廊、游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、会所等 销售价格 花园洋房； 最低价： 2000元 /㎡；均价： 2200元 /㎡；最高价： 2400元 /㎡ 联排别墅； 最低价： 3600 元 /㎡；均价： 3800 元 /㎡；最高价： 4000 元 /㎡；免五通费，停车位租金 350元 /月（地上）、 200元 /月（地上）售价 6万 /个 点评： 该项目位于城中，有着得天独厚的交通和地理优势，项目自身较为注重景观和配套设施，在区域内 树立了自己的品牌优势，通过一、二期的成功热销，现已推出高端产品，花园洋房和联排别墅。 联排别墅的户型面积较大，最小面积 ㎡（三室两厅三卫），最大面积 ㎡（四室四厅四卫）， 单价较高，总价也在 80— 90万左右，目标客户群主要针对区内高收入人士。 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 29 页 项目三 名称 华立北泉花园 位置 北碚区城北新区金华路 售楼电话 68353666 项目概况 小高层；总栋数： 24栋；停车位： 660个， 2期景观公寓： 186套，花园洋房： 96套。 占地面积： 200000㎡；容积率： ；绿化率： 30%；层 高： （净空）客厅开间：。 每户配有 10㎡左右的独立书房 户型分析 一室一厅 ㎡、 ；二室一厅 ㎡、 ㎡、 ㎡；三室两厅 ㎡、㎡、 ㎡；四室三厅 ㎡ 自身配套 18000㎡城市公园、游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、 2000㎡会所 销售价格 起价： 1810元 /㎡；均价： 2000元 /㎡；最高价： 2400元 /㎡中庭均价： 2100元 /㎡；五通费4200元 点评 ： 该项目由上市公司华立地产倾力打造，享有较高的品牌知名度。 在经历了华立天地豪园的惨败后，进军北碚区打造该物业。 项目自身配套较为完善，有 2000㎡的会所，户型面积多样化，从 27㎡ — 164㎡。