北京远洋山水房地产项目整体定位研究报告(编辑修改稿)

北京远洋山水房地产项目整体定位研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞争项目信息说明 在竞争项目的 选择上，以报告撰写者搜集的本年度 2月 20— 23 日的现场市场调查结果为信息来源，竞争项目样本数为 30 个，包括商品房、混合住宅小区、商住诉求项目和写字楼销售标准项目。 项目名单如下： 居住类商品房 混合开发项目 经济适用房项目 商住项目 写字楼项目 美丽园 玉阜嘉园 地铁古城家园 今日家园 万地名苑 天行建 自由度 世纪城 青塔东里小区 西兴花园 百朗园 郦城 诚品建筑 晋元庄小区 田村路北小区 嘉德公寓 逸城 曙光花园 鲁谷住宅小区 长安西点 玉海园 颐源居 长安新城 恩济庄园 鲁艺 上河村 北京印象 御景山 玉泉新城 户型产品市调结论调整情况 本次调研的目的是验证潜在客户具体的户型需求，从市场角度对规划设计工作提出关于户室比方面的建议，并补充成为远洋山水整体定位报告的组成部分； 一、调研实施 由维拓设计院进行户型设计，从中遴选塔 /板楼户型共计 21 个，如下： 一居 二居 三居 四居 合计 塔楼 2 4 4 10 板楼 —— 4 4 3 11 合计 2 8 8 3 21 由市场营销部协助进行《部分主力户型设计方案征询意见手册》的平面设计，向山水客 户数据库中积累的客户邮寄，截止 5 月 11 日，书面回馈 170 份； 同时在公司网站登出和征询意见，截止 5 月 12 日，回收反馈 275 份； 二、样本说明 以潜在客户（客户数据库）回馈问卷及网上回馈问卷作为统计和分析对象： ① 书面回馈问卷共计 163 份，其中明显无效的问卷 0 份；② 书面回馈问卷中有 45份出现同时选择塔楼和板楼的情况（问卷中明确要求单选），考虑样本数量问题，将该 45份问卷视做 90 份有效问卷处理，但分析样本特征时，仍按 45 份进行统计和分析；③ 网上回馈有效问卷 268 份；④ 总体样本情况如下： 类别 序号 其中 问卷数量 样本数量 书面回馈 1 有效的单选问卷 118 118 2 有效的双选问卷 45 90 3 无效问卷 7 _ 网上回馈 4 有效问卷 268 268 合计 _ _ 431 476 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目区域现状及发展分析 一、区域宏观经济条件和发展 区域宏观经济概况 国民生产指标及发展方向 石景山区是北京市传统的重工业基地，伴随着城市经济结构的调整与转型，原有的经济优势不复存在，经济发展呈落后态势。 2002 年海淀区国内生产总值目标为 386 亿元 ；石景山区为 104 亿元；丰台区为 亿元。 上述数据反映出石景山与丰台两区的经济发展状况落后，区内居民消费能力较低。 2002 年石景山区全年国内生产总值完成 104亿元，同比增长 %。 社会消费品零售额完成64 亿元，同比增长 %。 财政收入完成 9 亿元，同比增长 % 人均居民可支配收入预计达到 11000 元。 项目用地隔路相遥的首都雕塑公园规划建设分为三期，首先建设南区（为一期工程），北区为二期工程，老山山体为三期工程。 南区包括玉泉广场和雕塑展示平台区，规划成东、中、西三个分区，东区玉泉广场是该地区 商业、展览、交通中心，设展览沙龙等展示交流功能，并建设北京市一流的标志性大型雕塑。 （远洋山水项目毗邻雕塑公园南区，可对项目部分区域形成景观） 当前区域经济现状特点 1）石景山区作为传统的重工业基地，面临日益突出的结构性矛盾，严重制约了区域经济发展； 2） 石景山区 62 个自然村占地多，环境差，外来人口密集，严重制约城市化进程； 人居环境 由于石景山区的 62 个自然村和近百万平方米的危旧平房区，虽然区政府于2002 年底对区内村民实行了一次性“农转居”，但人居环境及市政配套情况尚未得到有效改观，市政设施不配套，卫生 脏乱死角多，恶劣的人居环境制约了区域旅游经济及城市经济的快速发展。 目前石景山区旅游业发展程度大大低于北京市平均水平。 2000 年北京市旅游业总收入已经占到全市 GDP 的 19%，而石景山区仅占 %。 另外，石景山区驻区军事单位较多，用地占全区总面积的 %，且大多与区域内旅游景点相互交错，对区域旅游景点的开发和旅游线路的设置形成了约束，一定程度上制约了旅游经济的发展。 区域经济发展展望 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020 年，石景山区国民经济和社会发展预期目标：国内生产总值完成 110亿元，增长 5%。 社会消费品零售额 72 亿元，增长 12%。 城镇居民人均可支配收入达到 11550 元，增长 5%。 措施主要表现在： 1）在未来的五到十年内石景山区将完成首都雕塑园等八大景点的建设，形成 “绿色都市休闲旅游与居住区”。 2）政府继续大力扶持、壮大区域内现有高新技术企业。 重点建设北方微电子基地。 年内启动微电子基地研发园建设，力争成为区域内新的经济增长点。 3）大力发展旅游和现代服务业。 加快时代购物广场建设，力争沃尔玛、东方家园上半年开业，营造富有现代气息的商贸区。 大力发展旅游业，以长安街西延长线为主干，东起玉泉公园，西至首钢喷泉广场，构建京西绿色观光旅 游长廊。 4） 2020 年北京市将全面启动奥运工程，石景山区将以此为契机加快城市基础设施建设，以重点工程树立区域现代化城市新形象。 结论 ：区域未来将向生态居住社区发展，旅游业和高科技业也将获得进展。 二、用地规划条件和控规调整情况 用地规划条件分析 1）地块基础指标 远洋山水建设用地位于石景山区鲁谷地区，东临玉泉路，西临鲁谷村西路，鲁谷路的南侧，由北京瑞达系统装备公司将用地分为东、西两块，西区用地面积 公顷，东区 公顷（含双龙宾馆），根据项目总体规划的考虑，土地开发利用的方式建议先进行西区的 开发，视规划具体情况再安排东区的开发。 西区建设用地 ， 呈不规则长方形，由三个自然村组成，密集地聚居着约 1379户居民，各类企业单位 30 家。 2）合理安排土地补偿，降低土地补偿成本，增加项目收益 按照我方与土地方（北方农工商总公司）的合作合同书约定，除给付农工商一定的货币补偿外，另返还公建 万平方米，约定返还公建位置为玉泉路口西侧沿鲁谷路方向临街独立的公建物业，并于 2020 年 12 月 31 日前交付。 我们拟在西区安置全部返还公建面积，主要从以下方面考虑： （ 1） 合同中未明确约定返还公建在东区还是西区，虽约定内容有东 区的倾向。 （ 2） 从交付时间看，西区的开发进程能够满足。 （ 3） 在东西区公建的商业价值上，东区较西区高，升值潜力大，为了充分发挥东区商业价值的升值潜力，以及能为项目带来较可观的收益，把公建返还全安置在西区最经济合理。 （ 4） 在项目运作中商业公建的综合开发 项目用地的商业价值，属东区东北部的现大中音响城所在地为最高，商业氛 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 围最浓，人气最旺。 在项目拆迁及开发实施的过程中，考虑保留大中所在区域，先进行西区和大中区域之外东区的开发，这样能够保留现状用地的商业氛围，提升项目公建的商业价值，对于东西区公建物业的销售将有很 大提升。 （ 5） 在西区商业公建建成达到使用条件后，考虑将大中音响城迁移到西区，一 方面满足西区普通住宅区的商业需求；另一方面把东区建成与其中高档社区品位相匹配的商业环境，提升东区的小区品质，提高东区的投资收益。 因此安排在西区返还公建，从合同约定，返还成本上，项目实施和商业综合 开发及小区配套建设上都最合理。 97 控规调整情况明细 1） 97 控规方案操作分析 97 控规是由北京市城市规划设计研究院在北京市总体规划和八宝山地区实施绿化隔离带综合整治规划指导下编制的控制性详细规划，并经首规委联席会 讨论通过，发（ 97）首规办字第 034 号文。 东、西区用地 97控规规划指标要求：建筑高度 1860米，容积率 ，总建筑面积 108 万平方米；按照 97控规中的项目经济分析：亏损 亿元。 鉴于 97 控规方案不能实现资金平衡，要继续该项目的运作，必须进行控规调整，提高容积率，增加高度，调增建筑总体量，达到资金平衡。 2）控规调整分析 为了项目得以顺利实施和进一步运作，初拟在以下几个方面进行规划调整： （ I）增加建筑高度，提高容积率 1） 将西区用地的建筑高度由原控规的 60 米调高到 78 米（北部）和 81 米（南部），容积率由原控规的 调高到。 2） 东区的建筑高度由原控规的 18 米调高到 67 米（北部）和 78 米（南部），容积率由原控规的 调高到。 3） 西郊机场同意按以上高度进行调整，已出具核准文件。 再由市规委确认即可。 （ II）调整教育配套设施的建设 1） 原控规规划的中小学共占地 万平方米（保留用地内现状鲁谷小学），我们拟将将鲁谷小学拆除，将控规的 2 所小学和 1 所中学合并成一所“九年一贯制”学校，占地面积控制在 3 万平方米 以内。 2） 项目三部于 2002 年 9 月与石景山区教委签订了教育配套建设协议，确定调整控规教育配套内容，在用地范围内建设一所“九年一贯制”学校，关于建设规模以批复的规划建筑面积进行核算。 （ III）取消变电站建设 原控规 规划在建设用地内建设 11 万伏变电站 1 座，由我方提供用地 公顷，这更加剧了项目用地的紧张程度。 2002 年 9 月通过委托市供电局做咨询方案（规划总规模 160 万平方米），市供电局已确定取消在我项目用地内建设变电站的建设，由项目以西的鲁谷变电站 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 供电。 根据项 目东西区的总体规划，拟建设总规模达 223 万平方米 ，较咨询方案的规模增加 63 万平方米，用电容量将有相应增加，是否需建设变电站需与市供电局另行协商确定。 建议西区先申报供电方案，按照咨询方案的供电方式实施供电。 因东区用地的调整难度很大，为了项目能尽快实施，建议先进行西区的控规调整，全面启动西区的建设，待东区条件成熟后，再实施东区的开发。 3）控规调整后概况 西区控规调整后的技术经济指标 规划用地面积 公顷 绿地率 % 规划总建筑面积 万平方米 集中绿地面积 34176 平方米 其 中：住宅建筑面积 万平方米 规划总户数 8418 户 配套建筑面积 万平方米 规划总人口 23570 人 非配套建筑面积 万平方米 停车数量 5892 辆 地下建筑面积 万平方米 其中：地上车位 2652 辆 容积率 地下车位 3240 辆 三、市政方案论证（见数据报告） 四、从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究 区域市场供给概况 1）商品房项目 项目区域周边的供应量较北京市其他区域的密集程度较差。 由于周边尚不存在近期房地产开发热点区域（如：金融街、 CBD、丽都 等），新盘数量较其他区域少，但区域交通（环路、地铁沿线）逐渐为更多的潜在购房群所认可，且辐射区域的稳定收入人群比例较高，使区域及外围的需求市场较大，如世纪城至今销售额已超过 30 亿。 在项目开发史上，从 2002 年底开始，周边大盘有急剧增加态势，如玉泉新城、长安新城（二期）、长安明珠等，使区域的竞争进一步激烈。 区域商品房项目分布表 项目名称 占地面积 建筑面积 类型组成 开发商 均价 价格区间 装修标准 入住时间 美丽园 21 公顷 万 板式 东方鸿铭 5800 55806100 毛坯 30/12/2000 玉阜嘉园 13 万 板式 海开 5100 47005800 初装修 30/08/2002 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、。