北京立水桥商业地产项目市场可行性研究报告(编辑修改稿)

北京立水桥商业地产项目市场可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应；高尔夫球场（含练习场）、滑雪场和五环以内汽车配件市场建设用地。 （ 4）控制规模商业。 《计划》强调限制建设规模在 1 万平方米 以上的商业设施用地；五环以内不再新增属于《北京市流通业发展分类指导目录（ 2020 年）》中限制发展的项目用地。 优先发展总部经济项目用地和王府井、西单、前门等商业街改造升级建设用地。 结论 2020 年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为 1950 公顷，而实际供应则为 880 公顷，如果今年 1900 公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。 如果上年剩余的 800 公顷再转到今年，则今年北京房地产市场的土地供应相当充足，现在最主要的则是如何能够按照计划落实到位。 即使上述目标能够实现，但成业行认为土地 供应不足以降低地价，更不可能抑制房价上涨。 因为目前土地市场分布很不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地；众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，由于自身实力有限，逐渐被排除游戏圈。 由此形成有地不开发、开发却无地的尴尬局面。 住宅市场分析和预测 市场供求分析 1 季度，北京市共批准住宅预售面积 万平米， 1 季度共销售住宅 491 万平米，共计 40741 套，其中预售登记面积 万平米，共计 37800 套。 现房销售面积 万平米， 2941 套。 截至 3 月底，北京市期房可售住宅套数 114545 套，可售期房住宅面积 1606 万平方米，较年初有较大幅度的下降。 此外，北京市共有现房项目 908 个，未签约住宅现房 15787 套，面积约 266 万平米。 现房与期房可售面积多达 1872 万平米，按照 05 年平均销售速度，几乎需要半年消化时间。 区位分析 1 季度住宅产品的平均销售价格为 7168 元／平方米，同比上涨了 933 元／平方米，涨幅为 15%左右。 从期房销售来看， 12 月，全市商品住宅预售交易平均价格 6776 元 /平方米，同比上涨了 997 元 /平方米，涨幅为 ％，延续了去年的增长态势。 虽然住宅产品的 销售价格在上涨，但是别墅和高档住宅产品的销售价格则出现了下降的局面。 今年 1 季度别墅和高档公寓的销售价格为 9503 元／平方米，同比下降了 12%。 产品分析 今年新开盘项目以普通住宅为主，与此同时，天鹅湾、壹线国际、 A 派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龙国际公寓 6 个公寓亦先后开盘，这些公寓项目全部位于东部的朝阳地区。 第 1 季度的别墅供应较少，仅有山水四合院二期、中体奥林匹克花园 D 地块、通州地区的美一栋三个项目开盘。 热点板块 热点板块主要集中在朝青板块和朝阳公园地区。 别墅市场分析 国土资源部在今年供地 计划中表示，对于高档住宅用地，要进行严格限制，独门独户的别墅则要严格禁止。 政府对高档别墅供地实施禁令理论上有助于现有别墅项目售价的提升，但实际上别墅市场的价格上涨幅度并不明显。 写字楼市场分析及预测 写字楼销售市场 第 1 季度，北京市写字楼市场开局平稳。 供应方面，有东方梅地亚中心、中坤大厦、甘家口商务大厦三座销售类写字楼开盘销售，总计供应面积 万平米。 销售方面，随着央视东迁日期的临近， CBD 区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。 本季度多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的 东方梅地亚中心。 从售价上看， 1 季度北京甲级写字楼平均报价约为 17500 元 /建筑平方米，与上季度基本持平。 北京写字楼大宗成交仍然表现活跃， 1 季度香港瑞安集团公司购置了总面积为 13 万平方米华普中心的两幢写字楼。 日本基金购置了华贸中心两座尚未完工的办公楼。 中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近 万平方米的办公面积。 写字楼租赁市场 第 1 季度，北京写字楼租赁价格保持稳定，甲级写字楼市场平均租金为人民币 7 元 /天 /平方米，与去年第四季度基本持平。 甲级写字楼平均空置率为 %，比上季度略有上升。 金 融街地区的英蓝国际金融中心本季度有多家国际投行大面积签约入驻，成为市场的一大看点。 由于空置率上升，中央商务区和东长安街地区租金有所下滑。 在东二环路沿线，随着总建筑面积 6 万多平方米的甲中国青年旅行社（中青旅）大厦开始入驻，空置面积有所上升。 燕莎地区在佳城广场等高档写字楼的带动下，该区域的租金水平有所上涨。 中关村地区写字楼存量位居北京各商圈之首，加之该区域有很多项目注入市场，需要一段时间来消化。 尽管空置率有所降低，但总体水平仍然很高，租金水平下跌至 19 美元 /月 .平方米。 随着中关村商圈的多个写字楼步入现房 、准现房阶段，吸引了不少中资企业在此投资置业。 市场展望 北京写字楼市场需求仍将保持快速增长，尤其外资机构的需求将呈现明显上升趋势。 供应方面，本年度北京写字楼市场将继续迎来供应高峰。 市场整体还将面临较大的供应压力。 总体来看，预计租金水平将稳步下调。 但是能满足最高端客户需求的顶级写字楼数量仍然不多，预计此类项目租金将会继续保持稳定。 销售方面，人民币升值等因素仍将促进未来投资需求的增加，今年北京甲级写字楼市场的销售价格预计将保持稳定上升趋势。 □ 以 2020 年 4 月份为依据点进行分析总结 2020 年 4 月份，京城房价攀升至前所未有的高位，成交量再创新高。 再次印证了北京在全国的特殊地位及其独特的市场特征。 2020 年 4 月供需状况 总体供需状况 —— 供需两旺 本月商品房批准预售面积 万平方米，而预售登记面积却高达 213 万平方米，商品期房预售率为％，市场需求异常强劲。 随着 6 月新盘放量高峰的来临，市场温度的持续上升，预计今后几个月的总成交量将会继续走高。 住宅供需状况 —— 需大于供 本月批准住宅面积 万平方米，而同期商品住宅预售登记面积 万平方米，住宅期房 预售率高达 %，总体呈现需大于供的局面。 写字楼、商业等物业供需状况 —— 供应量与成交量近乎持平 据北京房地产交易管理网统计，今年 4 月共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积 万平方米，占商品房预售面积的 %；本月写字楼、商业总预售面积约 万平方米，占到商品房成交面积的 %。 随着写字楼、商业的销售旺季来临及外国资本的进入，本月成交量大幅上升（其中写字楼销售势头较好，商业销售压力较大），供应量与成交量近乎持平，预示着存量房正逐步被市场消化。 价格分析 2020 年北京房价上升近 20%，今年北京的房价涨幅更不逊于去年， 4 月房价再创新高，数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是， 我们在此 做出如下解析和建议： 去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足，加上部分开发商囤积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年同期，本月住宅期房预售率高达 %，需求之强劲可见一斑，供求关系失衡致使房价迅速攀升。 供应结构不合理。 4 月 份 8 个新开盘项目中有 5 个均价在 7000 元 /平方米以上，其余 3 个都位于南五环外偏远区域。 高额的拿地成本使开发高档项目 成为开发商的不二之选，高档项目供过于求，相反大家需要的 5000 元 /平方米以下的项目由于利润偏低却相当稀缺。 包括摩根士丹利、高盛、美林集团、荷兰国际集团等外资机构和各类基金在京投资热情异常高涨，表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房，投资重点是高档写字楼、商业，主要是瞄准了 2020 年奥运会期间北京房地产市场开发的真空期，以期获利。 北京周边山西、河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。 目前，据社科院发布的《 2020 年中国房地产蓝皮书》统计，去年北京全市普通商品住宅成交 万套，其中外省市个人购 买所占比重为 %。 目前政府已采取了一系列平抑房价的措施，如加大推出招拍挂土地的力度、在今年土地计划中增加对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应、上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房等等，预计还会有后续措施出台。 自推行土地招拍挂政策以来，政府实际上获得了可观的土地增值收益，上海就用这部分收益做了廉租房，给与低收入者住房保障。 目前市场及舆论方面均在严重误导百姓，其实居者有其屋并非意味着居者购其屋，只有确立廉租房保障机制，大力发展二手房买卖与租赁，实现梯次消费，方能使房地产市场日益 走上健康发展轨道。 项目地块分析 ◆ 项目位于北京市 北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处 ， 2020 年下半年至 2020 年上半年，本区域在售楼盘对北京市房地产市场具有一定的影响力， 不论是从房屋的品质，开发商实力，以及区域内的商业配套设施和住宅消费群的档次以及未来发展趋向都具有一定的代表性。 分析其原因主要表现在以下三点： 首先：开发商的实力以及品牌运作，诸如 ********等； 其次：项目的规模优势以及集群效应， *******等楼盘； 第三：市场的支持，本区域的楼盘品质、写字楼、 商业配套等都得到了北京市中高收入以及投资客们的认同，市场上本区域的楼盘销售一直保持良好势头。 因此本项目在建筑规划以及建筑品质上必须力求要提升档次，一方面可以面对即将与本项目同步销售的较大楼盘的竞争，另一 方面也是提高开发商自身形象所必需的。 项目规划方案 ◆ 规划定位 规划通过对北京市城市总体规划的现状基本情况分析，将本项目规划定位为：沿 ***路为沿街商业楼，内部为写字楼。 为满足人 民生活水平不断提高的需求以及购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现在商业及办公模式将本项目建 设成优良的商业环 境、完善的配套服务设施以及丰富的文化内涵的中高档物业。 ◆ 规划说明 本项目的核心是在传统的聚落方式中发掘它一些非常人性化空间组织的要素，重新整合道现代生活中来。 以人的尺度来重新安排 城市生活方式。 空间尺度会对人的情绪和感受产生影响。 建议本项目的空间体系中，每一个空间层次的接到宽度、铺地材质、色 彩选择、景观构造都会有变化，因此，进入本项目的空间层次，会让业主更加有安全、舒适的氛围。 项目工程进度 ◆ 待定 投资估算及资金筹措 ◆ 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量 该土地的地块开发成本包括：总投资估算汇总 序号项目费用名称： 【 1 土地开发费 2 建筑工程费 3 安装工程费 4 其他投资费 5 项目管理费 6 不可遇见费 7 总投资】 ◆ 存在问题 □ ********************************************； □ ******************************************** □ *******************************************。 ◆ 项目建议 □。