北京沙河房地产项目市场研究报告(编辑修改稿)

北京沙河房地产项目市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的冲击，别墅从以往的彰显身份、标榜财富，成为现在的追求富于健康、品位与文化的生活方式。 对于别墅， Townhouse 的最有力武器是价格。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1）控制面积、稳住价格： 原因 A：竞争分水岭为 300 万 统观北京目前的 TOWNHOUSE 项目，平均价格从 5000 元 /平方米至 12000 元 /平方米，总价差别也相当大，从 70 多万到 400 多万都有。 而如果 TOWNHOUSE 的总价超过 300 万，将直接面临别墅的竞争。 原因 B：别墅的价格不会降很多 我们有理由相信，别墅所带来的高品质感有相当一部 分原因是由于其高昂的价格，因为过于便宜的别墅反而会遭到富人们的嗤之以鼻。 因此，别墅价格的下调只会是部分项目为在激烈的市场竞争中生存下去的市场行为，其价格的下降也会控制在一定幅度内。 只要别墅的单价还是比 TOWNHOUSE 要高，加之面积一定会比 TOWNHOUSE 大，在总价上 TOWNHOUSE 就仍然有优势。 因此，我们的对策就是：控制面积、稳住总价，抓住价格上的优势牢牢不放。 （ 2）打造个性化、舒适性的产品： 也许总价上微弱的优势不足以弥补 Townhouse 在整体社区环境及品质感上的劣势，这就需要 Townhouse 在自身塑造上更下工夫。 控制面积并不是说将各功能空间成比例的缩小，而是使其分布更合理、布局更紧凑、居住更舒适、动线更流畅，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE 设计应格外注意的。 可喜的是，目前 TOWNHOUSE 市场已经开始出现了这样的发展趋势。 （ 3）园林及景观犹为重要： 要将 Townhouse 做出档次，需要在园林规划以及私有空间上多费精力，这样能够将 Townhouse 做出别墅的感觉，起到事半功倍的效果。 如加大私家花园的面积、丰富花园的形式、多层次的绿化景观及水系等等。 （ 4）巩固第一居所概念： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 相当一部分人购买别墅只是将其做为休闲、度假的第二居所，而 Townhouse由于相对便利的交通使其购买用途多为第一居所。 如果花不太多的钱（相对于别墅），天天都可以住在像别墅一样的房子里，这个概念会具有相当大的吸引力。 （二） Townhouse 与高档公寓： 产品不一，客群不同： 同样是 100 万，在市区可以买一套 125 ㎡（ 8000 元 /㎡）高档公寓，在近郊可以买一栋有天有地的 Townhouse，究竟如何选择，与购房者的生活 习惯 有着非常大的关系。 选择高档公寓的人看中其便利的交通、成熟的配套以及都市生活氛围；而选择 Townhouse 的人更喜欢田园式的生活，向往无居无束的氛围。 当然，前提是 ——他（她）是个有车族。 对于高档公寓， Townhouse 最具杀伤力的武器是郊区化的生活方式： Townhouse 要争取的是徘徊在以上两者之间的人，要想媲美高档公寓，就要解决好几下几方面问题： （ 1）交通问题： 由于 T 多位于城乡结合部，距离城区有一段距离，加上做为第一居所，如果交通状况不好，出入不便，会带来非常多的问题。 如果先天条件好自不必多说，如果条件不好，开发商在此的投入也会比较多，如康城为了改造周边环境，已经投资 1 亿元将通往高速公路的街道铺设一新。 只有交通便利，才会吸引城市里的上班族来此定居。 （ 2）配套问题： 由于北京不少 Townhouse 项目都建在新开发的地区，周边的大市政配套并不十分理想，其他包括就医、购物等等问题也都需要解决。 毕竟这里距离城市有段距离，基本的生活设施如果再不具备就非常不方便了。 第五部分：别墅产品的最新创新点 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 半围合（优山美地） 二层平面（红螺湖别墅等） 下沉式花园（橘郡、优山美地） 中庭花园（橘郡、林溪雅筑） 第六部分：沙河区域整体环境研究 区域功能定位：沙河高教区做文章 沙河高教区是旗帜，沙河卫星城打造市政、商业配套，沙河工业区成为经济后盾。 本项目紧邻沙河高教区。 地区经济：依靠市区，发展自己。 沙河地区拥有临近市区和中关村的交通、地利优势。 所以现在非常欢迎市区无污染工业落户沙河，服务于首都高教产业化的试验区、逐步建设 市区人口向外疏散的沙河卫星城 地区自然环境： 碧波荡漾的沙河水库、绿茵重重的北六环绿化带，放眼望去，沙河地区是绿树环抱、绿水环绕，空气质量和自然环境特别适合在此修身养性。 地区商业配套：城乡结合部，商业配套不完善。 本项目正好处在回龙观大社区和昌平县城两大商业中心的中间地带，昌平极力在县城中心扩张，回龙观努力向市中心靠拢，中间地段的位置使得沙河地区形成了商业市政的空白地段。 地区交通：网络纵横、交通便利。 现在北有六环路，西有八达岭高速、地铁 13 号线环绕沙河地区。 未来中关村高科技园区的北向扩张，奥运规划中要及时把人流向外疏散，两大事件影响之下，肯定还要大力改造区域交通设施和加密交通网络。 地区人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本项目所处的位置是历史悠久的、上风上水的京城西北部。 过去皇家贵族在此留下了许多闻名遐尔如八达岭长城和十三陵等历史古迹和人文建筑。 现在，总规模达 455 平米、总投资达 100 亿元的沙河高教区。