北京某房地产项目可研报告(编辑修改稿)

北京某房地产项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

设施缺乏、土地成本高等。 中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。 据悉，这种交通状况 5 年以内难以缓解。 交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。 目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。 高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的 IT 企业入驻写字楼考虑的基础条件。 目前中关村地区在建项目均不具备良好的商务环境。 项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。 车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上 办公用房纵向分割十分方便、可 使 大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色 办 公”最自然、最直接的表现。 项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。 目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。 （三）区位优势 项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。 项目临近的苏州桥地区为西北三 环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。 它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥以东为北京理工国际教育交流大厦。 通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。 由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣。 （四）交通优势 项目东临西北三环、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 11 二环，交通非常快捷便利。 （五）政策优势 国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进 措施，海淀区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方案》的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。 中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。 据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。 对于世界 500 强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。 为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。 不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。 在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。 而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。 （六）销售预测 有关部门预测， 截至 2020 年，北京写字楼的整体供应量将达 1000 万平方米，由于奥运会的召开， X 年 年后不允许有新开工项目，而写字楼建设周期一般在 2年半甚至更长时间，因此从 2020 年下半年到 2020 年，相当于 4 年的时间内没有新增写字楼供应。 根据中关村写字楼商会预测，从 X年 年前后开始，中 关村地区的高档写字楼租金售价将开始上涨并持续到 2020 年前后。 综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔，写字楼售价初步确定为 15500 元／平方米 基本合理。 XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 12 第 四 章 项目 选址 和建设条件 一 、选址情况 (一 )地址及地理位置 项目 建设地点 在 XXXX 项目 小区 东侧 ，位于 海淀区 XX路 5号。 该地块 位于海淀区苏州桥西侧，东 临 XX 路 ，西 至 XX 路 （西侧为 XXXX 项目 一期） ，南 至 新建XX 路 ，北 至 XX路。 项目总用地面积 平方米，其中，总建设用地面积 平方米，代征道路用地面积 7400 平方米。 (二 )土地权属及占地面积 根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字 X 年 第 1085 号）， XXXX房地产开发有限公司 已协议出让方式获得 XXXX 项目 二期写字楼 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用权。 该用地毛地价款 三义房地产公司 已于 X 年 年 12 月缴清，用地性质为商业和办公。 (三 )用地现状 目前，项目用地范围内，北侧有居民楼和办公楼 （现改为学生公寓） 各一座，其中， 居民楼共计 64 户，建筑面积约 4000平方米 ，办公楼面积约 4000 平方米 ；东侧临街有若干小饭馆，建筑面 积约 4200 平方米； 南侧为汽车租赁公司，建筑面积约 3000 平方米；西侧为 X 公司 X公司 旧厂房，建筑面积约 2000 平方米。 除居民楼、临街小饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属 X公司 X 公司。 根据项目单位和 X 公司 的协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由 X 公司 自行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。 该项目建成后，项目单位给 X公司 提供地上面积为 20000 平方米的建筑用房作为补偿。 二、建设条件 （一） 地势地貌 海淀区 地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。 地势西XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 13 高东低，西部为海拔 100 米以上的山地；东部和 南部为海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地质 北京 市 平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。 平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。 大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。 本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。 工程所在地区抗震设防烈度为 8 度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为 和。 （三）气候 海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风， 夏季高温多雨，盛行东南风。 年均气温 ℃ ， 1月份平均气温 ℃ ，极端最低气温为 ℃ ， 7 月份平均气温为 ℃ ，最高气温为 ℃。 年日照数 2662小时，无霜期 211 天。 年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量为 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政条件 1．雨污水 XXXX 项目 小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北 20 米范围内污水排入南侧 XX 路 现状污水管线。 小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。 2．上水 沿万泉 河西路 敷设 DN400 上水管线，与南北现状上水管线连接。 沿小区北侧区间路向东修建 DN200 管线与苏州街路现状管线沟通。 3．电力 XXXX 项目 住宅小区 新建开闭站一座。 开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入 ，本项目 用电 可从 XXXX 项目 住宅小区 引入。 4．燃气 目前， XXXX 项目 住宅 小区北红线 外设有 DN400 的 中压 燃气管线， 小区北侧区间路向东建 有 DN300 的 中压 燃气管 线 ，本项目可从 XXXX 项目 住宅小区 引入。 XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 14 5．电信 沿万泉河西路 敷设 24 孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为 400 米 ，沿小区北侧区间路修建 l2 孔电信管道， 本项目电信管线可 与苏州街原电信管道连通。 （五）交通条件 项目邻近 XX 路 公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站 及 人民大学公交车站。 有 26 条公共汽车线路经过项目所在地，另外，正在修建的城市轻轨 4号线未来也将从本项目附近通过。 多条交通线路 为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。 XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 15 第 五 章 项目建设规模和建设方案 一、建设规模 （一） 建筑 规划 根据 1XX9 年编制的《北京市中心地区控制性详细规划》， XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目主体用地性质为公 建 (C2)建筑用地编号为 87540 875403 两块用地。 根据北京市规划委员会“关于海淀区 XX 路 规划建设商业金融（ （项目推广名） ）项目的规划意见书（条件）”（ X年 规意条字 0527 号），本项目总用地面积 平方米，其中，总建设用地面积 平方米，代征道路用地面积 7400 平方米。 建筑 物地上控制规模为 平方米， 高度不超过 70 米。 （二）建设规模 项目位于北京市海淀区西北三环苏州桥区的西北角。 用地西接 XXXX 项目 一期住宅，南临 XX 路 ，东连城市绿化景观用地并与 Hamp。 DM 事务 所新近设计的 TPT 大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。 项目 总建筑面积 ，其中地上总建筑面积 平方米，地下总建筑面积 39628 平方米。 二、 规划 建设方案 （一） 设计要求 根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧 公里 (世纪金源 MALL)和在用地东侧 公里 (双安、当代商场 )位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。 此外， XX 路 沿线多为海淀区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。 因此，我们将建筑的性质定 义为办公综合体。 即三栋 5A级标准办公单元和一栋可独立使用的返还办公楼，拥有会展、商务、绿色中庭的裙 楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。 XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 16 （二） 总体规划设计 根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局分为两组建筑、三个部分。 贴临 XX路 的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。 每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。 用地中部是一个造型丰富，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。 地下空间因此可以获 得充足的采光和通风。 用地东北部为一栋相对独立的返还办公楼。 其内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。 用地西北部设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新 XXXX 项目 一期住宅会所的功能。 （三） 交通规划与停车设计 建筑用地结合 XXXX项目 一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和 XX 路 共同形成用地的环行通道。 在用地内部围绕绿色下沉坡地广场 又形成了南北两组建筑的小型环路 (南区北向的西餐咖啡厅位置，考虑了紧急情况车辆通行的可能性 )。 在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。 即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。 首层临近建筑仅提供一条 Vm车道，供贵宾车辆直达门厅。 除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。 人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。 （四） 用地绿化与景观设计 建筑的绿化设计主要考虑了西侧 XXXX 项目 一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续 性和互补性。 使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。 建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，五栋主要的建筑围绕这个绿色中心依次展开，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。 XXXX 项目 二期（ （项目推广名） ）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 17 （五） 建筑节能设计 X年 年 7月 1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于 ，且建筑总窗墙比不应大于 ；甲类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的 30%。 项目的 立面设计中特别考虑 了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。 但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面 70%窗墙比的指标。 南区建筑综合窗墙面积比 为 70%，其中， 南向 为 80%； 东向 为 70%； 北向 为 60%；西向 为 30%。 北区建筑综合窗墙面积 比 为 60%，其中， 南向 为 70%； 东向 为 60%；北向 为 50%； 西向 为 15%。 屋面透明玻璃比 为 10%。 （六） 结构设计说明 结构设计要服从于整体建筑的设计概念 ，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。 本工程地下室三。 四层，地上主楼十八层，裙房三 — 四层，主楼由裙房连通，形成多塔结构。 基本柱网为 8。