北京某大型住宅项目申请报告公寓住宅(编辑修改稿)

北京某大型住宅项目申请报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。 一个标 准 2020 年 12月 23 日，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》 【 国土资发[2020] 307 号 】。 《标准》规定，全国各地工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。 该《标准》是招、拍、挂政策的扩展和延伸，也进一步抬升了整体地价水平。 （四） 税收政策 2020 年的“九部委新政”规定营业税的征收从 2年为限提升至 5 年，大大增加了炒房者的风险和成本。 另外， 2020 年 7月 18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 【国税发 74 号文件】和 2020 年 11 月 14 日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，均从流转环节来抑制投机 中国最大管理资源中心 行为。 加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。 物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是 2020 年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。 （五） 金融政策 严格开发贷 严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于 35%。 提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。 住房贷 区别住房贷：对购买自住住 房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到 30%。 配合“ 9070”政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。 未封顶楼盘禁止住房贷： 2020 年 9月 27 日， 北京市银监局 对 各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》 ，做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款” ， “ 对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率 ” 等 规定。 该《意见书》会加大房地产开发商资金压力，延长竣工期，增加开发风险。 另外，由于不能获得银行的贷款支持，购房 者的支付能力将会降低，使得该部分需求转向三级二手房和租赁市场。 央行加息 2020 年 4月、 8月和 2020 年 3 月、 8 月，央行数次加息，目的是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。 但住房刚性需求会影响此政策效果。 影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。 存款准备金率和定向票据 2020 年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。 外资准入 2020 年 7月 11日，商务部、建设部等 六部委下发了《关于规范房地产市场外资准 中国最大管理资源中心 入和管理的意见》，对 境外机构和个人购房 进行了严格 管理。 2020 年 9月 4日，北京市建委发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的范围。 此举在一定程度上控制了境外资金对国内房地产的投资行为，特别是对一手高端物业的投资；由于政策并没有涉及到二手房，部分境外资金会转向二手高档住宅市场。 存量房交易资金监管 2020 年 3月 22日，北京市建委发布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》， 将于 2020 年 4 月 15 日试行，实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对明显的作用，可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的因素，从而有助于稳定房价。 此外，交易资金监管制度将来对一手商品房的实施，会收紧房地产开发商的资金链，对其造成一定的冲击力。 （六） 一级土地市场 土地供应量分析 北京市 2002 年土地供应总量为 4559 公顷， 2020 年为 6438 公顷， 2020 年由于“ 8 31大限”土地供应量达到了 9498 公顷； 2020 年土地实际供应总量为 6384 公顷， 2020 年为 6509 公顷， 20 2020 两年基本上完成了总的土地供应计划。 土地供应总量包括基础设施、工矿仓储、科教文和行政办公、经济适用住房、住宅商品房和商服等用地供应量。 图 2－ 2： 历年土地实际供应总量 中国最大管理资源中心 4559634894986384 65090100020003000400050006000700080009000100002002年 2020年 2020年 2020年 2020年实际供应量(公顷)实际供应量( 公顷) 2020 年初，北京市国土局调查显示， 2002～ 2020 年，北京市已出让住宅用地规划总建筑面积为 14760 万平方米，截至 2020 年底，未形成市场实际供应的住宅面积达到7975 万平方米，占住宅项目总规划建筑面积的 54%，约合土地面积 3974 公顷。 2020 年初，为进一步掌握已出让项目形成实际住 宅供应的变化情况，合理分析未来几年住宅的入市销售潜力，北京市国土局再次对土地市场实际情况进行更新调查。 2020年初最新数据显示，北京市 2002～ 2020 年已供应土地，却又未形成实物供应的土地面积约 3200 公顷，可建住宅面积约 6300 万平方米。 表 2－ 1： 2020年和 2020年土地交易总体情况 项目 2020年 2020年 同比增长 土地交易宗数 48 86 % 土地交易面积（单位：公顷） % 规划建筑面积（单位：公顷） % 土地成交金额（单位：亿元） % 土地平均地面价格（单位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均楼面价格（单位：元 /平米） 2681 2688 % 土地供应特点 2020 年土地出让平均地面价格 2975 元 /平方米，比 2020 年下降近 %。 另外，土 中国最大管理资源中心 地供应郊区化的趋势已经显现出来，同时这一趋势也拉低了土地平均地面价格。 把区域位置因素考虑进来，实际上，北京 2020 年土地的出让价格水平是稳中上扬的。 从位置上看， 2020 年土地交易面积中，三环内占 12%，四环内占 32%，五环内占 43%，其余 57%在五环以外（远郊区县占 41%），出让面积整体向郊区倾斜。 土地的供应重点区域集中在朝阳、海淀和丰台三个区（相对于行政面积，房山等区县土地供应面积较少）。 朝阳区和海淀区分别拥有自己的经济中心，形成独特的亚城市圈。 丰台区作为南城的重点发展区域，未来规划向住宅、商业方向发展。 图 2－ 3： 土地成交情况 12%20%11%16%41%0%10%20%30%40%50%三环以内 三环及四环 四环至五环 五环至近郊 远郊不同地段占有比例 预计 2020 年，土地供应将以亚北、亦庄、通州三个区域为重点，继续郊区化。 土地供应结构上，经济适用房、廉租房和限价房用地占有比例将有明显提升。 未来土地供应趋势 根据《北京城市总体规划（ 20202020）》、《北京市土地利用总体规划（ 20202020）》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，在 2020 年度土地供应计划指标中，城八区指标约占 40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜；远郊 10 个区县指标约占 60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。 根据北京市土地整理中心公布数据显示， 2020 年正在交易和即将入市的建设用地 面积合计 公顷，供应量较大的近郊区为朝阳、海淀、丰台，远郊区为通州、顺义、昌平，此外 还包括亦庄。 目前处于一级开发的土地共 45 块，建设用地面积合计 公顷。 中国最大管理资源中心 图 2－ 4： 2020年正在交易和即将入市建设用地面积情况 020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000东城 西城 朝阳 海淀 丰台石景山通州 昌平 顺义 平谷 怀柔 密云 房山门头沟延庆 亦庄建设用地面积( 平方米) （七） 朝阳区鼓励的投资领域及相关政策 政府鼓励房地产企业向危旧房改造、绿化隔离带、小城镇建设进行投资，并从中获得实物地租收入，例如危旧房改造项目的代征地可用于道路、绿化建设；同时政府也给予一定的政策支持；危旧房改造可以实行危改结合房改的拆迁政策，以及绿化隔离带项目免交市政四源费等优惠政策。 对于其他经营性用地实行政府垄断下的市场竞争，由开发企业通过拍卖、招标或挂牌方式直接 向政府购买土地 根据朝阳区颁布的优惠政策规定：该政策适用于 2020 年 6 月后，区内外投资者在朝阳区行政区域内投资兴建的科技新产品，具体内容如下： 经认定的科技新产品在中间试验过程中，可申请使用科技经费。 区科委结合年度科技经费使用计划，根据新产品开发的具体情况进行审批，于每年 5 月份和 10 月份进行统一审批和核拨。 申请及审批程序按《朝阳区科技经费使用管理暂行办法》执行。 经认定的科技新产品在小批量生产过程中，开发资金、流动资金不足，或需购置必要的开发、检测设备和仪器，可申请使用区科技发展专项资金，并予以优先 审批。 申报及审批程序按《朝阳区科技发展专项基金管理暂行办法》执行。 已被认定的科技新产品经区审计局审核，销售收入占企业全年销售收入总数 50%以上的，从认定年度起两年内上缴的所得税，由区财政从科技经费中按 30%的比例分年度返还企业，专项用于技术开发。 本项目 住宅以 60－ 90 平方米的户型为主，建筑形式为板式小高层，符合 北京市住房 的建设要求。 中国最大管理资源中心 三、 行业准入分析 根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 有 100 万元以上的注册资本； 有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。 工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起 30 日内予以登 记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 营业执照复印件； 企业章程 验资证明； 企业法定代表的身份证明； 专业技术人员的资格证书和聘用合同。 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。 房地产开发企业应当按照核定的资质 等级，承担相应的房地产开发项目。 具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 2020 年 已 成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁 中国最大管理资源中心 垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。 下一个调控要点 将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。 土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。 这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。 房地产调控政策在 平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。 资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 随 着行业整合的加剧， 房地产聚集状况将最 终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。 北京。 集团有限公司 是以 房地产项目开发、销售商品房为主营业务的 现代 企业。 依据 北京市工商行政管理局 2020 年 7 月 9 日 颁发的企业法人营业执照， 其注册资本为 5100万元，符合国家相关行业准入标准。 第三章 资源开发及综合利用分析。