北京朝阳区世贸2期商业地产项目策划案商业地产(编辑修改稿)

北京朝阳区世贸2期商业地产项目策划案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

3， 000 美元，人均可支配收入已达 11， 577 元 北京地方税务局透露 ， 2001年全市个人所得税收入达 ,增幅达 %,月收入 6,000 元人民币以上的人士增长 倍 ,年收入 70,000 元以上的中产居民越来越多 调查显示，根据国际通用的恩格尔系数衡量（即食品支出占消费性支出比例）， 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 61 页 北京中等收入家庭已达到富裕程度，其中 25%以上 家庭拥有私人轿车，而住宅电话、流动电话、家用电器等人均支出是北京平均水平的 倍。 中产之家中，家庭基本建设（指基本生活用品如家电等）都已完成，主要消费趋势转向为房产、汽车、旅游等。 由于大多数中国人热衷的交际方式仍是吃饭 ，所以餐饮支出在这一阶层中仍占很大比重 北京中产阶层的平均年龄趋向年轻化，特别是 20 世纪 70 年代以后生且受过良好教育的一代，正在源源不断地汇入到这个阶层中来。 总结分析 各地，特别是北京的中产阶层，尤其是年轻一代，是本项目的目标对象，也是本项目商业布局的定位基本 本项目的目标对象： 北京中产阶层 北京中产阶层占人口 30%以上，约 427 万（ 2002 年末北京常住人口为 1423,2万人） 外省市商务、旅游人士 2002 年北京接待国内旅 游者 亿人次，比 2001 年增长 5% 外籍驻京人士 据统计，目前常住北京的外籍人口稳定在 450 万左右 外国游客 2002 年北京接待海外游客 万人次，比 2001 年增长 %。 （因 2020 年受到非典影响，故本报告未采用该年度报告） 5. 调查分析综合总结 —— 北京现实的传统商业、各类消费者目前的购物消费习惯及需求 北京商场方面： 地域性 —— 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 61 页 北京地域广阔，亦因此形成散乱的格局；各城区自有若干重点商场之外， 全市集中地点为朝阳区，拥有惯性汇聚的优势 传统性 —— 北京商场在结构定位，仍停留于传统性格局，着眼于传统的档次规划，若干设有综合性服务的，仍只限于量化的提供，其经营与促销手法仍未能与先进的国际运作接轨 推广性 —— 缺乏推广策略，推广策略未能概念化及形象化；许多商场仍是以旧式实惠方式促销争抢客户 国际化 —— 未见有商场为“入世”、“ 2020 奥运”带来的国际环境进行部署 动感性 —— 没有为年青一群提供结合动感、娱乐、群聚、潮流、休闲及购物等的必到场地 汇聚 性 —— 未有纯为追求娱乐动感的汇集性商场或场地 北京市民消费方面 潮流性 —— 北京年青一代均有追求潮流爱好，他们喜欢新奇、潮流时尚与动感 消费力 —— 中产阶层正在冒升，平均年龄趋向年轻化，将迅速带来消费力强大的轻壮群体 凝聚力 —— 一如国际都会环境及行为模式，北京青、壮群追求大家认同的娱乐动感 调查显示，根据国际通用的恩格尔系数衡量（即食品支出占消费性支出比例），北京中等收入家庭已达到富裕程度，其中 25%以上家庭拥有私人轿车，而住 宅电话、流动电话、家用电器等日均支出是北京平均水平的 倍 中产之家中 ,家庭基本建设 (指基本生活用品如家电等 )都已完成 ,主要消费趋势转向为房产、房产、旅游等。 由于大多数中国人热衷的交际方式仍是吃饭，所以餐饮支出在这一阶层中仍占很大比重 北京中产阶层的平均年龄趋向年轻化，特别是 20 世纪 70 年代以后出生且接受过 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 61 页 良好教育的一代，正在源源不断地汇入到这个阶层中来 北京消费者在等待： 引发及带领他们与国际模式接轨 —— 北京的青、壮族群，正在“蓄势待发”，等待着 一直在等待的，引发他们潜在需求的“娱乐动感”汇集中心 年青而富娱乐动感的场地 —— 享受潮流、娱乐、闲逛、消费、动感的青、壮族群，等待着一个“年青而富娱乐动感潮流的集中地” 形象鲜明的汇集场合 —— 一个形象鲜明的汇集场地，配合露天广场，多元化的文娱、康体、演艺活动，有如市中心的主题乐园 . 6．与目标合作伙伴的洽谈和讨论 要在北京建立一个独特的休闲娱乐汇集中心，除了场地、设施等硬件布局外，尤其重要的本项目的活动合作伙伴，由他们协助推广整个项目所定位的精神。 本 项目的目标活动合作伙伴包括：主要的电子媒体、策略媒体、企业、商品代理、广告及公关公司、文化艺术界、零售商等。 以下是就有关北京商场的未来发展模式及需求，与各代表性人士进行的洽谈和讨论。 此类群体既是本项目在未来招商、推广活动的主要参与者，也应是未来商业经营的合作伙伴。 国际及本地媒体 媒体是潮流的主要推动者，有它们的推动，才能将潮流或某个信息发扬光大，因此选择与策略媒体合作，特别是电子媒体，是我们布局方面非常重要一环。 经过与 ESPN、 CHANNEL V、 STAR TV、 BEIJING WALKER、 THAT’S BEIJING、 MODERN MEDIA及时尚 CHANNEL ELLE 等国际及本地媒体、互联网代表的接触及洽谈，他们均表示对北京体育、文化和潮流活动的市场有极大的信心，并有兴趣与北京举办运动活动或节 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 61 页 目，及有兴趣与企业及有关项目合办节目或活动；并可作初步接触进行合作安排。 其中本地媒体代表更相信藉举办活动，能够有效在个别目标群体建立支持度与归属性。  ESPN STAR SPORTS MR MIKE KERR— MARKETING DIRECTOR 我们参与筹办各类的体育节目，包括 AVIVA 亚 洲保龄球巡回赛、 X GAMES 资格赛、亚洲 XTOUR 巡回资格赛及吉隆坡世界室内五人足球赛等。 我们对在北京推动体育事业非常有兴趣，也很有信心。 只要有合适的场地，我们可以参与多方面的合作，例如 X GAMES、室内五人足球赛等。 目前我们希望在北京找到这样一个理想的场地。 今年我们在马来西亚的 KLCC PARK 举办了 JUNIOR X GAMES 和 ASIAN X GAMES，来自十多个国家和地区的年轻人参加了比赛，发挥的影响很大。 有机会的话，我们希望能在北京举办比赛。 （背景资料： ESPN STAR SPORTS 是亚 洲区最大的有线及卫星及体育电视网络。 ESPN STAR SPORTS 的九个频道为亚洲区内 25 个国家及地区的千千万万个家庭播送世界上最精彩的地区性及国际性体育盛世，每日 24 小时不停转播世界赛事，大部分节目为现场直播。 ）  CHANNEL[V] MR JIMMY YENG— DIRECTOR [近年来，我们已经深有体会，中国的年轻一代正越来越具有影响力，需求也越来越高，他们渴望了解更多的新时尚、新音乐、新产品。 从 2002 年， CHANNEL[V]已经把运作中心转移到中国内地，我们的目标就是把 CHANNEL[V]塑 造成真正“中国制造”的世界名牌。 电视、网络、报刊杂志、地面活动等都是我们的平台，尤其是我们会利用丰富多彩个类活动来推动，如音乐会、新产品发布、歌友会、还有“全球华语音乐榜中榜颁奖奖大典”等，我们希望北京能有一个代表潮流时尚的场所，而不仅限于目前的酒店、酒吧、剧院等等，如果有这样的场所，我们很乐意合作。 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 61 页 （背景资料：作为亚洲第一的华语音乐频道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以来，一致力于为中国的年轻一代提供音乐和时尚文化的交流平台，不仅让中国的年轻观众能在第一时间得到全球最新的音乐和时尚信息，同时 也把国内的优秀音乐人才和音乐节目推想世界。 “华语音乐 20 强”，“日韩流”、“劲爆点”“ GO WEST”，“面对面电视演唱会”，“非常中国”、“全球华语音乐榜中榜”等优秀节目更是脍炙人口。 CHANNEL[V]也已成为流行音乐、时尚信息的代名词，是潮流青年追崇的一个媒体品牌。 ）  BEIJING WALKER 华立松先生 — 总监 [我们的读者群是在京的日本人，现在还包括日本来华旅游者、日企白领、还有日本当地人。 我们不仅报道各种文化、商务讯息，我们还会参与相关的活动，去年我们就和企业合作和参与组织了数个活动，特别 是邀请了全部驻京日本人和媒体参加了我们的周年庆祝晚会。 我们很愿意参与合作组织各类活动，我们也会向读者和合作伙伴推荐活动信息和场所。 ] （背景资料： 1999 年 7 月，在上海的第一本日语月刊《上海 WALKER》创刊。 WALKER旗下目前共有日语月刊《 WALKER 上海版》、《 WALKER 北京坌》、《 WALKER CHINA》和中文月刊《 shanghai WALKER》，报道最新活动、最新游乐去处为主的文化、流行、商务和生活资讯，不仅受到日本驻华工作人员及家属、日本来华旅行者的支持，也得到关心日本信息的各类中国人 士的普遍受到了好评）  THAT’S BEIJING 马春蕾小姐 客户经理 [北京追求时尚潮流的青年绝对不比上海少，但却给人感觉北京没有上海时尚，活动都汇聚起来，也展示出来。 有了这样一个集中地，北京的文化活动、时尚派队、露天音乐会都可以有一个理想的发展平台。 ] （“ THAT’S MAGAZINES”现有“ THAT’S SHANGHAI”、“ THAT’S BEIJING”、“ THAT’S GUANGZHOU”三本杂志，针对英语读者，提供北京、上海、广州最权威的时尚、娱乐、 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 61 页 餐饮信息，包括餐厅酒吧、 艺术展览、体育活动、潮流等信息。 ）  现代资讯传播有限公司（ MODER MEDIA） MS VIVIAN YUANACCOUNT DIRECTOR [作为时尚媒体，我们曾与许多跨国公司、文化机构、艺术团体合作组织各类宣传推广活动，在北京这样的时尚活动很多，不过可选择的合适场所却很少。 许多时尚品牌的推广都选在一些酒吧里进行，在北京难找到一个时尚的推广场地，特别是户外。 场地对活动的限制是蛮大的，我们非常愿意和公司企业合作。 我们觉得推广活动在品牌宣传中越来越重要，尤其是直接针对目标群，比广告效果要好很多。 我 相信北京的时尚活动会越来越多。 ] （现代资讯传播有限公司 MODERN MEDIA，旗下有 MODERN WEEKLY 周末画报、 PEARL成功女性生活指南、 T、 O、 M，新视线杂志、 AUDI 奥迪杂志等，在国内时尚平面媒体中占有重要地位，受到追崇时尚的年轻人欢迎）。 国际企业及品牌 所接触过的企业及产品代表，均同意北京现时欠缺青年动感，及迎合时尚潮流的集中地。 各代表均欢迎及支持与发展商规划推广活动，以推动这类场地的发展。 包括：唱片及娱乐事业的 WARNER、直销商 AMMWAY、国际品牌 COCACOLA、 SAN MIGUEL、 ALCATEL、GM 等。  美国华纳集团（ WARNER） 陈小宝先生 总裁 [北京是中国文化中心，北京应该有一个流行音乐、时尚文化的中心，有名的乐队或艺人可以开演唱会，没有名气的乐队、艺人也可以在这里展示才华，还可以让更多的明日之星有展示自己的机会。 演唱会就是艺术天才被发现的重要途径之一。