北京市清河某小区住宅及配套用地出让地价评估报告公寓住宅(编辑修改稿)

北京市清河某小区住宅及配套用地出让地价评估报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

61736平方米 (地上 : 60236平方米 ) ②用地面积 :。 ③地上容积率： 以上述条件为基础计算估价对象的价格。 运用市场比较法，通过对北京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。 ①选取可比案例 案例 A：怡清园 地点 ：海淀区西三旗小营环岛 地价区类： 6类 交易类型：期房 建筑面积： 120000平方米 用途： 住宅楼 交易价格为楼面单价 3750元 /平方米。 地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为 6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。 案例 B：永泰小区 地点：海淀区清河东镇 地价区类： 6类 交易类型：期房 建筑面积： 300000平方米 用途： 住宅楼 交易价格为楼面单价 3950元 /平方米。 地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物 为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。 案例 C：清缘里小区 地点：海淀区清河镇 地价区类： 6类 9 交易类型：期房 建筑面积： 50000平方米 用途： 住宅楼 交易价格为楼面单价 3800 元 /平方米。 地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为610层现浇结构住宅楼，内部粗装修。 表 1：因素条件说明表 估价对象 可比实 比较因素 例 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C 交易时间 交易方式 买 卖 买 卖 买 卖 买 卖 土地位置 海淀区清河永泰庄路 海淀区西三旗小营环岛 海淀区清河东镇 海淀区清河镇 土地用途 住宅及配套 住宅 住宅 住宅 土地级别 6 类 6 类 6 类 6 类 区 域 因 素 交通条件 邻支路，距主干道800 米，公共交通较不便捷 邻支路，距高速路1000 米，公共交通不便捷 邻支路，距主干道约600 米，公共交通一般 邻支路，距主干道约 800 米，公共交通一般 集聚程度 小型居住区 中型居住区 中型居住区 小型居住区 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共服务配套 一般 一般 一般 一般 个 别 因 素 建筑面积 (平方米 ) 64232 120000 300000 50000 建筑物结构 现浇 现浇 现浇 现浇 建筑物装修 内部粗装修 内部粗装修 内部粗装修 内部粗装修 建筑物成新 十成 十成 十成 十成 工程地质条件 良 好 良 好 良 好 良 好 ②. 编制比较因素条件指数表 (见表 2)。 表 2：比较因素条件指数表 估价对象 及可比 比较因素 实例 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C 交易时间 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地位置 100 98 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 10 区 域 因 素 交通条件 100 98 101 100 集聚程度 100 101 101 100 基础设施 100 100 100 100 公共服务配套 100 100 100 100 个 别 因 素 建筑面积 (平方米 ) 100 100 101 101 建筑物结构 100 100 100 100 建筑物装修 100 100 100 100 建筑物成新 100 100 100 100 工程地质条件 100 100 100 100 ③. 因素修正 在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象楼面地价 (见表 3)： 表 3：因素比较修正系数表 估价对 象 及可比 比较因素 实例 案例 A 案例 B 案例 C 交易时间 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地位置 100/98 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区 交通条件 100/98 100/101 100/100 域 集聚程度 100/101 100/101 100/100 因 基础设施 100/100 100/100 100/100 素 公共服务配套 100/100 100/100 100/100 个 建筑面积 (平方米 ) 100/100 100/101 100/101 别 建筑物结构 100/100 100/100 100/100 因 建筑物装修 100/100 100/100 100/100 素 建筑物成新 100/100 100/100 100/100 工程地质条件 100/100 100/100 100/100 交易价格 (元 /平方米 ) 3750 3900 3800 比准价格 (元 /平方米 ) 3866 3785 3762 ④. 估价对象比准价格 楼面单价＝ (3866＋ 3785＋ 3762)247。 3 ＝ 3804(元 /平方米 ) ⑤．总开发价值 根据估价对象的实际情况，确定估价对象的平均售价为 3800元 /平方米，则总开发价值为： 总额＝售价地上建筑面积 ＝ 3800 60236 ＝ 228896800(元 ) 11 两税一费按照销售收入的 %计取，则不含税的总开发价值为 总额＝① (%)＝ 216307476（元） 2. 成本费用 ①建造成 本 a. 建安费用 按北京市现行建筑工程概 (预 )算标准测算，估价对象建筑平均建安造价可确定为 1200元 /平方米，则： 总额＝单方造价建筑面积 ＝ 1200 61736 ＝ 74083200(元 ) b. 红线内基础设施费用 按建安费用的 12%取费，则： 总额＝建安费用取费标准 ＝ 74083200 12% ＝ 8889984(元 ) c. 小区配套费用 按建安费用 12%取费，则： 总额＝建安费用取费标准 ＝ 74083200 12% ＝ 8889984 (元 ) d. 电贴： 电贴费标准 1100元 /千瓦，住宅负荷为 25瓦 /平方米： 总额＝ 1100 61736 25/1000 ＝ 1697740（元） e. 建造成本合计 建安费用： 74083200元 红线内市政费用： 8889984元 小区配套费用： 8889984元 电贴费： 1697740元 合计： 93560908元 ②不可预见费 按建造成本的 5%取费，则： 总额＝建造成本 取费标准 ＝ 93560908 5% ＝ 4678045(元 ) ③专业人士费 专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的 5%取费，则： 总额＝① 5% ＝ 4678045（元 ) ④成本费用 总额＝①＋②＋③ 12 = 93560908+4678045+4678045 =102916998(元 ) 3. 贷款利息 取 13年期固定资产贷款利率 %，工期为 ，按工期一半计， 则： 总额＝ 102916998 % ＝ 4584952(元 ) 4. 销售费用 ①买卖手续费 按照房屋销售收入的 %取费，则： 总额＝房屋销售收入取费标准 ＝ 228896800 % ＝ 1144484(元 ) ②广告代理费 按照总开发价值的 3%取费，则： 总额＝总开发价值取费标准 ＝ 216307476 3% ＝ 6489224(元 ) ③销售费用 总额＝①＋②＝ 7633708（元） 5. 发展商建造投资成本利润 投资回报率为成本费用的 20%，则： 总额＝成本费用 取费标准 ＝ 102916998 20% ＝ 205834。