北京市房地产北京中关村上地商圈分析及前景房市分析(编辑修改稿)

北京市房地产北京中关村上地商圈分析及前景房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

工具及办公设备等。 □ 建立信息反馈制度。 □接收并保管备品备件，及各类有关图纸与保养文件。 保存项目建筑设计及施工安装单位信息。 □ 派出管理公司员工（工程部）参加供应商向发展商提供的各种设备的操作培训班。 □ 如在客户入住时出现工程问题，管业部将联系发展商筹建处，对遗漏项目进行返修。 □ 项目产权者应尽量要求项目安装的先进科技硬件及大型配套设备供应商及安装厂家委派员工驻守项目至少半年，以监督设备运作情况。 □ 按入住程序协助客户顺利进驻物业，并对返修项目跟进维修。 □ 按装修程序为客户办理装修手续，在保证物业及客户安全的前提下，协助客户装修全过程。 □ 达到各项管理指标。 □ 及时 处理日常客户投诉及问题。 □ 监督客户遵守各项管理规定，对违反管理规定，影响和妨碍他人者提出警告及教育，对情节严重者报政府有关主管部门处理。 □ 监管消防设施设备运作情况，并对消防隐患及时解决。 □ 定期对客户进行防火、防盗等安全常识教育，提高客户的自我保护意识。 □ 负责出入口、公共地方的保安工作。 □ 负责道路、停车场的交通管理。 □ 负责公共地方的清洁工作，保证客户享受一个舒适、清洁的环境。 □ 负责公共地方的绿化养护工作。 □ 负责公共地方和共用设备的维修保养工作。 □ 建立完整的客户及设施设备的档 案资料。 □ 按照国家有关规定向客户收取物业管理费及其它费用。 □ 不断完善各项管理制度、紧急情况处理程序、设备维修保养计划和检查制度等。 □ 定期培训管理员工，包括礼仪礼貌、行为规范、业务技能等，不断提高员工队伍素质。 □ 定期向客户发布各种物业管理信息等；定期组织客户参加各种活动。 □ 定期向发展商汇报项目的管理情况。 □ 衔接属地各政府部门的关系。 □ 其它根据实际需要随时增加的工作内容。 财务 运作透明 是 ★★ 财务运作的方针，具体办法如下： 启动经费 启动经费是指由项目产权者支付的管理公司 启动项目运作所需要的费用，主要包括办公用品、清洁工具、绿化工具、工程工具、前期人员费用等。 对于此项费用 ★★ 采取的办法是：向项目产权者出具明细单，资产归项目产权者所有。 盈创动力 D 座 出租的推广过程及方法 由于写字楼的资金压力较大，所以一般写字楼都采取以售为主的经营方式。 但出租经营方式有远期收益较高的特点，也促使一些有实力的发展商把出租作为其经营形式。 我们写字楼按不同档次分别予以说明。 出租经营方式 A: 全部出租经营方式：经营有多样性的特点，并且为了提升物业档次，在经营 初期对客户的要求也较高。 在推广方式方面：与中介合作、建立自己的独立网站、 必要时会在门户网站做链接，主要借助媒体为专业网页及报纸。 坐销、及部分媒体组合宣传等多种形式（报纸很少采用）。 出租经营方式 B: 借助于项目本身外立面或者是户外广告、报纸名片式广告、中介或经营者的商务圈进行对外招揽客户。 如：精品购物指南、广厦时代等报纸都会发布一些写字楼的出租信息。 盈创动力 D 座 出租推广运用 * 媒介推广 写字楼的出租跟销售在媒介选择上基本没有区别，在推广的区别在于预热期持续时间更长， 主要目的为了增加项目的知名度，企业新闻策划所占比重更大， 在项目入住前期硬性广告投放量才会逐渐加大。 * 人员推广 写字楼出租与销售相比有相同之处，但是所采取的形式更为琐碎。 写字楼出租的人员推广一般包括以下几个方面。 电话直销 从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。 扫楼 是最常用亦是最有效的办法，直接进入大厦派发资料及名片予客户，尽量找出其租约到期时间，再把客户划分为短期、中期或长期客户，建立客户名录，按时进行跟进，增加 后备客源。 扫展会 也是不错的办法，任何行业的展会内均有不少是新成立公司的客户，从而获得客户信息。 关系介绍 除了主动寻找客户外，很多销售人员在刚开展业务时已经在发展行业内的人脉网络，认识一些有利于未来业务发展的朋友，他们会介绍很多客户予我们认识，这些是市场上宝贵的信息。 来电查询 有部分客户会主动致电查询资料，但该类客户一般面积较小及档 次较低，效益不大，亦有部分客户因手上有我们以前曾派发的名片而致电查询资料。 旧客重做 和已 成交或没有成交的客户保持良好关系，既可扩大人脉，亦可在其租期完结后再替他们寻找新的办公地点。 小组公关模式 ： 是由销售代表 —— 销售主管 —— 销售经理 —— 总经理等所构成的流水作业过程，侧重集体作业，适合大面积出租业务。 盈创动力 D 座 出租的促销 写字楼租金一般都会随着入住率的降低而下调，但是写字楼为维持其对外形象，更改报价会有一段时间的滞后，但是为了增加其入住率都会有一定形式的折扣。 * 租金的直接折扣：。