北京奥林匹克花园全案(编辑修改稿)

北京奥林匹克花园全案(编辑修改稿)内容摘要：

居 145165 M2左右 40% 较好 底商 无 5 北辰绿色家园三期 一居 一般 无 二居 109123 M2左右 35% 较好 三居 130170 M2左右 40% 较好 四居以上 176 M2235左右 25% 较好 15 底商 一、二、三层 正在排号 6 高巢 一居 3646 M2左右 20% 一般 二居 8894 M2左右 30% 较好 错层 4856 M2左右 50% 较好 三居以上 无 底商 75150 M2/间 全部卖完 由上表可知： 区域内规模较大的项目中大户型所占比例较高，以二居、三居为主，而竞争户型面积集中在 100150 M2之间。 50M2以下的户型是该片区的市场空白点。 区域内平均价格在 6100元 / M2左右（毛坯房），商铺平均价格在 10900元 / M2左右（毛坯房）。 房屋总价以 60— 90万元 /户为主，而 30 万元以下 /户为市场空白点。 除我司项目外，我司项目所在邻近楼盘几乎没有底商，且底商皆较为抢手，销售较快。 区域内几乎没有精装修房 (除位于亚奥片区边缘地区清河的高巢外 ),这就为我司项目提供了一个市场空白点。 四、市场定位 （ 1） 本项目因占地面积小，规模小，户型设计以中小面积为主，故市场定位应为“短、平、快”项目，着重完成公司规定目标计划。 （ 2） 区域定位为本区域中低价位楼盘。 功能定位为过渡及投资商品房。 （ 3） 由于文化具有丰富的内涵，也具有更高的品牌附加价值，是现代高素质人追求的时尚。 故本项目虽然占地面积小，规模小，但由于紧邻奥林匹克公园，是未来亚奥片区商圈及生活圈的核心区域，因此可将本项目营造出一种国际性的、具有国际特色的、与奥林匹克等运动有关的体 育文化，将该种文化赋予楼盘特色，充实其内涵，使本楼盘具有了一种鲜活的生命特色，也使本楼盘具有了区别其他楼盘的文化内涵。 （ 4） 商铺定位为为本楼盘住户及邻近住户日常生活所需服务，不作大卖场，只为小店铺。 16 五、目标客户群定位 （一）定位依据： 对北沙滩区域市场项目的市场调研 对本项目优劣势分析 本区域未来五年内规划趋势预测 （二）具体定位 年龄特征 年龄（岁） 25 以下 25~35 35~45 45 以上 百分比 10% 50% 30% 10% 行业特征 行业 外企 私企 国家机关、企事业单位 拆迁户 其他 百分比 5% 60% 15% 15% 5% 区域特征 区域分布 丰台、崇文、朝阳、大兴 其他临近城区 外埠 17 百分比 70% 20% 10% 交通工具特征 采用交通工具 私车 公共交通 其它交通方式 百分比 30% 60% 10% （三）选购本产品动机 认为本产品经济实惠，总价低，户型功能比较齐全性价比较合理； 原来在本区域生活、居住（租房或同亲友共同居住）、工作，对本区域有一定的感情； 为改善现有居住条件 /子女结婚用房 /父母孝心房 /个人购房等； 对本社区环境及区域的未来发展的潜力的认同； （四）购买行为特征 首次置业，以讲求经济、实惠的客户为主。 主要目标客户购房动机应为解决基本的生存居住条件，第一次置业占绝大部分（ 80%以上）。 目标客户选择该项目大多是因为经济承受能力所限，对 产品功能 方面有一定要求，对配套如车位（有车族少）、环境等要求不会过于挑剔，但若能提高几项配套设施功能，如：内装修（公共部分 18 提高装修档次），则会让客户有物超所值的感觉，从而直接促使其购买的决心。 目标客户对公共交通的关注。 由于目标客户有车族 较少，他们对公共交通的要求就较高。 目标客户消费能力及付款方式。 由于目标客户收入水平一般，因此比较关注 总价 ，首付及月供方面会斤斤计较，因此建议采用 25~30 年的按揭还款方式，降低月供款额，从而增大目标客户群。 因本项目市场定位为“短、平、快”之小项目，故本项目目标客户群应定位为： （ 1） 高收入首次置业的年轻一族，时尚一族等购买过渡房之人士以及投资人士 （ 2） 本地居民： 他们熟悉了这里的生活，在感情上对该区域有一定的依赖性 （ 3）月收入在 4500元以上者 （ 4）年龄在 25— 40 岁之间 （ 5）付 款方式大多选择银行按揭 （ 6）以自住（过渡）为主 （ 7）主要居住在北二环与北五环之间 （ 8）商铺目标客户主要是本楼盘住户、邻近住户及想在此投资收益的人士。 客户构成主要为以下几类： A、企业中高管理人士。 B、 IT界人士。 C、外籍人士。 D、中关村学校教职人士。 E、未来在奥运村工作、商务之人士 F、私营业主（商铺客户） 19 该区域客户以亚奥片区为主，向南扩展至北二环向北扩展至北五环，向西扩展至中关村，向东扩至朝阳北商务圈。 该部分目标客户以年轻、时常为主，追求品位，讲究格调，需要交通方便，离上班地点距 离近的楼盘，讲求效率。 精装修的风格、标准 由于本楼盘定位为年轻人过渡房，故精装修的风格应以年轻人喜欢的简洁、明快、色彩鲜艳的符合都市年青人审美习惯与审美情趣的风格为宜。 精装修的标准应以年轻人能承受的均价 /M2为宜。 外立面的选择 外立面应以瓷砖装饰。 因为瓷砖色彩鲜艳，立体感强，保新时间久，且品质感强，能增加楼盘的视觉效果与楼盘档次。 增加客户物美价廉的购买心理和购买冲动。 外立面瓷砖色彩应选择色彩鲜艳、明丽、富有现代感、质感高档的国产瓷砖。 六、 项目综合比较分析 本项目与周边主要竞争性楼盘相比之优、劣势 楼盘名称 开发商品牌 位置 户型 设计 规模 价格 配套 会所 物管 车位 交通 装修 入住 时间 备注 本项目 没有 较好 一般 小 待定 没有 没有 一般 较少 较好 精装修 不利 澳林春天四期 较有名 好 较好 大 有优势 好 有 好 每户有 较好 无 有利 天和人家 较有名 好 较好 大 好 好 无 好 较好 较好 无 有利 亚奥 阳光 较有名 好 较好 小 好 好 没有 好 一般 较好 无 有利 北辰绿 较有名 好 较好 大 好 好 有 好 每户 较好 无 有利 20 色家园三期 有 高巢 一般 一般 有创意 小 低 较好 有 好 较好 较好 精装修 有利 由上表可见，我司项目与周边主要竞争性楼盘相比之优势只有位置： 因距离奥林匹克公园较近，故具有一定的优势；其他相比并不具备明显的优势。 我司项目与周边主要竞争性楼盘相比之劣势： 在构成项目楼盘质素的 11大因素中，我司项目皆不具备明显的优势，反而与周边主要竞争性楼盘相比皆处于劣势。 七、市场调查结论 综上所述 ， 成功的项目必然有其独特的内涵，本项目应在学习和借鉴的基础上，深刻挖掘自己的潜 力，找出自身的卖点。 房地产的开发充满了机会，但也蕴藏了风险。 在市场上，谁能尽快收回资金，尽早实现利润，谁就是市场的赢家，谁就能立于不败之地。 为此，我们建议：  本项目 初期均价为 5500~5600 元 /平方米。 由于本项目规模较小，又无二期工程，开 盘时 建议 取低值，聚集人气开创知名度， 销售速度得以提升，开发商知名度、企业品牌等都将引起业界的关注，最重要的一点是开发商的资金回收速度很快 ，采用。