北京东华金座策划案建亚企划(编辑修改稿)

北京东华金座策划案建亚企划(编辑修改稿)内容摘要：

带来了一些契机，但外销房的开发量仍有所下降。 4．经济适用房减少 由于经济适用房的消费对象至今不能加以明确，而且这种产品的开发不能给开发商带来良好的利润，多数开发商仍然选择商品房进行开发。 加之经济适用房的性能价格比并没有超出商品房，而且在品质上也有着相当大的差异，购买经济适用房不能取得正式产权等等因素都使得经济适用房的供给下调。 因此经济适用房的供求量在去年下半开始就大幅下降。 三、北京市住宅市场需求特点 1．整体增长 商品房市场需求将持续快速增长。 预计供给增长要快 于需求增长，特别是今年下半年市场竞争形式将趋于严峻。 市场两极分化现象严重，高档住宅、低总价房趋热，低价房比例上升，使商品房加权平均价格下降。 市政改造的进展，加大了普通内销住宅的需求。 个人消费品市场的扩大及个人收入水平的增长，使中高档内销房的需求大大的提升。 个人资金存量增长，在房地产需求市场中投资型消费者呈现上升趋势，因此适用于投资的物业项目需求量大幅度上升。 2．需求产品的特点 北方市场一向以大户型的消费者居多，但近两年来由于住宅的迫切需求量有所上升，因此购房者年龄有所下降，对于住宅产 品的多以中小户型受青睐。 而且随着生活水平的提升，无论是普通住宅还是高档住宅，在服务、配 建亚企划 第 13 页 共 81 页 套、建筑等多个方面的品质要求都与原来以分房为主的房地产市场有很大改进，因此市场上的中高档产品需求上升 四、北京市住宅市场区域特点 1．北京市场大体呈现出十个热点区域，各区域的发展侧重点亦有偏差  二环到东三环及建国门地区，市政府已经确定将该地区发展成北京市中心商贸区  亚运村及北四环路地区，是未来写字楼和高级公寓的重点发展地区  东四环地区，与东三环相协调，发展中高档居住物业的重点地区  机场路沿线及望京地区，随着望京新城的建设 将成为北京最大的居住区  中关村地区，原有基础设施和知识密集型产业与方便的交通相得益彰，形成与高新技术产业相关的物业重点发展区域  北京西客站到公主坟，北京市西部商业中心  北京西二环及附近地区，将成为北京市金融业集中发展的地区  亦庄经济开发区，通州、黄村卫星城  京昌快速公路沿线及上地信息产业基地  京津唐高速公路沿线地带 2．京城三大版块、公路沿线趋热。  泛中关村地区。 由于高科技及学院的集中，学生公寓及中高档中等规模住宅居多。 建亚企划 第 14 页 共 81 页  泛亚运村地区。 亚运村开发较早，加上奥运会申办的形势住宅开发再一次掀起热潮。  泛 CBD 地 区。 东部商圈一直就是投资者和置业者的首先之地， CBD 商圈的确定更明确了房地产投资的区域，因此东二环到东三环一直辐射到东四环大片地区都相对开发走热。  公路一环绿化隔离带，绿化带两侧大面积的空地给开发提供了先天因素，地价的因素也使得这一片区的开发适合于大多数消费者。 五、北京市市场走向 需求多元化特征更加明显 2000 年秋季展的一个明显趋势是，一号馆的高档住宅区人气明显不旺。 2001 年春季房展会有所改观，不仅中低档房卖得红火，而且每平方米10000 元的高档房也有多人问津。 如同处于亚北地区的时 代庄园和亚运新新花园，前者均价 6000 元的，销售顺畅；而后者则是标准的高档房，售价每平方米 7000－ 10000 元，房号亦被一抢而空。 一般而言，购房者的需求结构呈金字塔型，随着房价的抬高，能够承受的购买人群随之减少。 北京市高收入的人群比重相对较大，所以需求结构并不是典型的金字塔型，而更类似一个上小下大的方台，因此高价位、高档次的住宅产品具有一定规模的市场，京城住宅市场市场需求多元化特征更加明显。 Town House――非主流市场的主流产品需求放大 在 2001 年楼市上， Town House――这种介于公寓和别墅之间的新型住宅无疑是最受关注的一个亮点。 Town House 的兴起，得益于北京城市 建亚企划 第 15 页 共 81 页 规划的贯彻实施，主要反映在两个方面：一是北京迅速发展的城市快速路和高速路系统，缩短了通勤时间，在空间上扩展了人们的生活范围；二是北京市绿化隔离带的建设准备了良好的环境质量和建设用地， Town House 的发展创造了契机。 2000 年底 Town House 项目――橘郡推出后很快被抢购一空，今年春季房展会上，同时推出了近 10 个 Town House 项目，备受市场关注，销售情况也很乐观。 目前，促 进对该类物业需求增长的客观因素仍然存在并有发展迹象，近期它的市场需求加大将是不争的事实。 住宅流行 “ 本体创新论 ” 与去年楼市狂炒概念不同，今年楼市开始注重建筑本体的创新。 以往，许多开发商把功夫用在广告上，今年，越来越多的开发商开始把心思花在了建筑本体之上，有力地提高了住宅品质。 朝阳园的塔楼首推 “ 风车式造型 ” ，被誉为塔楼的全新解决方案，令采光充分、通风良好、视野通透。 新起点嘉园力倡 “ 筒中筒结构 ” ，使分户墙可以随意拆改，为业主创造了一个百变空间。 前不久，似海怡家与世纪阳光公寓相继举办了产品说明 会，围绕工程进度、户型设计、装修标准、电力配置等方面向业主细细讲述，似海怡家还为每位业主派发了《楼盘技术手册》。 这种注重住宅本体创新的风气，与过去的概念炒作形成鲜明对比。 今年下半年，此风有愈刮愈盛的苗头。 一位开发商指出，这是住宅业真正走向成熟的标志。 建亚企划 第 16 页 共 81 页 六、区域市场分析 广安大街改造工程是北京市年度五十项重点工程之一，工程建设及拆迁工作动用资金近 50 亿元人民币，现在正值政府大力改造南城之即，宣武区推出了国际传媒大道、文化一条街、奥林匹克精品走廊等项目。 拟建的传媒大道位于宣武门至南二环路之间，南北长 公里 ，道路规划宽度 70 米，东西纵深开发宽度 100 至 300 米，其中规划筹建有国际新闻中心、庄胜文化广场、移动通讯枢纽等大型项目。 奥林匹克精品走廊位于由瓷器口至珠市口路段的南北两侧，长 500 米、营业面积 7000 平方米。 集展览和销售为一体，是荟萃各类体育名牌和精品的商业区，永不落幕的体育用品博览会，在未来亚太地区乃至国际上具有影响。 目前广安大街的 商业建设还处在初级阶段，对商业整体规划不理想，道路两旁的商铺规划比较混乱无序，没有大型的、密集的商业网点。 随着国际传媒大道、奥林匹克精品走廊和文化一条街等大型项目的建成， 不仅可以彻底改变广安大街的落后形象，还将使北京的整体形象得以提升，更可以成为宣武区新的经济增长点， 并使当地居民的生活质量和工作环境得以大幅改善。 未来的广安大街，将与日益扩张的金融街融为一体，成为继金融街之后的北京又一条标志性大街，是广安大街的商业经济迎来繁荣的新契机。 时值政府大力改造南城、宣武区全力建设广安门地区办公商务区，广内大街各项目的建成和硬件设施的完善，以及各种利好因素的存在，这个原来的传统商业区已经逐步转换为一个现代化的集办公和商业于一体的现代化办公商务区。 已经吸引总部企业 20 余家到此落户，更有 数家驻京办事处在此办公，现在 建亚企划 第 17 页 共 81 页 宣武区已经把广安门办公商务区作为发展总部经济的中心地区。 广安门地区临街大型公共建筑就有 20 多家，建筑面积达 30 多万平方米，完工后的广安大街将形成独特的人文及商业特色，与长安街、平安街并驾齐驱成为北京市经济发展的三大主动脉。 七、酒店式公寓市场分析 目前，房地产市场上的物业项目主要分为公寓（住宅）、写字楼、酒店三大类型。 其中，公寓可以分为商住、商务两种类型。 近一时期，北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即酒店式商务公寓。 刚一面世，这个 “三合一”的新生代公寓便势头强劲，销售业绩不俗，打破了商务、商住两类公寓几乎平分天下的格局。 那么，这种公寓新生代与商住、商务公寓究竟有何区别。 三类公寓将会谁与争锋。 比商住有氛围 比商务更便捷 酒店式商务公寓与商住公寓相比，更有良好的商务氛围。 CBD、中关村地区及周边地带大中小型、高中低档企业聚集，商务气氛浓郁，便利的交通、优越的地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里独特的商务环境。 例如新世界太华公寓位于崇外大街的黄金地段；都会国际位于 CBD 的周边地带东四环华堂商场附近，不仅避免了 CBD 核心区域的拥挤，商务氛围亦丝毫不差。 商住公寓虽然商务环境还不错，但却没有写字楼、商务公寓的那种商务气氛。 商与住混合在一座楼中，办公环境自然大打折扣。 建亚企划 第 18 页 共 81 页 同时，在同样品质的环境与氛围中，酒店式商务公寓在生活与工作上又比商务公寓更便捷。 在生活上，新生代有一般商住公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，工作上有大多商住公寓不可能具备的一流的办公、商务设施，再加上商务公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时 间。 比商住形象好 比商务更高档 事实上，酒店式商务公寓属于商务公寓的一种类型，只是将商务公寓加上了酒店式服务的功能，比单纯的商务公寓增加了一些人性化的色彩。 所以完全可以把它单分出一类。 酒店式商务公寓中有高档外销公寓和普通商务公寓之分。 一般来说，在商务公寓办公的公司要比在正规写字楼办公的公司在形象上稍逊一筹，商住公寓更因成本低、价位低、居住办公环境较差、未形成成熟的商务氛围而在形象上不如写字楼及商务公寓。 对于一些注重公司形象、资金实力又比较强的正规公司来说，写字楼或高档外销公寓仍是其首选。 由京港 物业公司推出的都会华庭二期 —— 都会国际等高档外销公寓则因具有５Ａ级的装修标准、成熟的商务社区与高档的人文环境而显示出自身的高品质，给无论是投资、自用还是办公的客户以高档次的感觉。 比商住功能多 比商务项目全 商住公寓为中小公司及居家办公的 soho 一族提供了一个“商 +住”的场所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套设施，也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间会议室、商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。 现代 建亚企划 第 19 页 共 81 页 城等项目也有一些帮助业主购置物品、上门维修等服务项目。 而通常意义上的商务公寓也只是有一 定的商务设施、商务氛围。 酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。 可以说，它是ｓｏｈｏ和酒店式公寓的组合体。 在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群体的不同商务需求。 全天候的多功能商务中心包括提供２４小时中不同时段的商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查寻等服务；程控交换系统能满足居家商务的需求；２４小时监控系统、进口处楼宇可视对讲、户门防盗开关和紧急呼叫按钮；多功能会所；充足的车位等。 在为“住”服务方面，酒店式 商务公寓能够为客户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的５０多种服务。 与商住性质有别 与商务立项不同 都会国际起初的定位是公寓，却是按照写字楼项目立项的，银行办按揭时也要按照写字楼的有关规定进行，而且，开发商是按写字楼而不是按住宅楼的标准交的地价。 同一地段的写字楼，比住宅的地价要高大约 20%到 30%。 与公寓不同的是，按照写字楼立项，银行给做的按揭最高限为 15 年，比按住宅立项银行给做的按揭年限要低。 另外，如果住宅立项的是商务公寓，买房人只能住而不能经商 ，即不能注册公司。 需要提醒投资型。