北京中关村不动产商会信息报告20xx年1期(编辑修改稿)

北京中关村不动产商会信息报告20xx年1期(编辑修改稿)内容摘要：

；归属上市公司股东的净利润 ，同比增 %；基本每 股收益 元，同比增 %。 五月连降与 732 亿 单从 12 月份业绩来看，保利近五个月呈现了“同比下降”的态势。 11 月份，保利实现签约金额 亿元，同比下降 %； 10月份，保利实现签约金额 亿元，同比下降 %； 9 月份，保利实现签约金额 亿元，同比下降 %； 8 月份，保利实现签约金额 亿元，同比下降 %。 早在 12 月初的时候，东兴证券就预计，“保利 12 月份的销售业 绩同比将继续下滑，幅度可能会继续扩大。 ” 山西证券此前也认为，保利销售面积连续 4 个 月销售同比下降均超过 25%，这在 2020 年以来从未有过，表明公司销售受到前所未有压力；从目前房地产市场情绪看，公司 12 月份销售向好可能性非常低，因此公司全年销售面积同比下降已成定局。 虽然最终签约金额的同比下滑幅度远超 11 月，而且全年销售面积的同比下降已成定局。 但环比的话，保利 12 月的签约金额却是近三个月以来的“最好值”。 至于保利 2020 年的业绩表现，事实上也在市场的预料之内。 华泰证券 11 月底的时候就认为，预计保利 2020 年全年可实现 700 亿元以上的销售金额，较 2020 年的 627 亿元同比增长在 10%以上。 广发证券亦在 12 月 6 日发布研究报告称，“预计保利今年全年销售额为 730 亿元，较 2020 年增长接近 10%。 ”广发证券解释，主要是保利具备在弱市下兼并整合的能力，因此 2020 年的业绩和销售增长比较稳定。 东兴证券则做了详细的评价，其表示，保利 2020 年销售业绩主要来源城市是二线城市，但由于二线城市限购，公司的销售难免受到较大影响，但公司今年积极调整产品结构，加大了商业地产的布局，因此保利积极开发其他产品形式以应对住宅市场寒冬期的经营策略，有助于公司顺利挺过市场低迷期，预计在市场转暖时保利有可能率先爆发。 静默 之后的拿地 在公布 12 月业绩的同时，保利还发布了当月的拿地情况。 12 月19 日，保利全资子公司保利 (北京 )房地产开发有限公司通过挂牌方式取得石家庄市金石化肥厂两宗地块，其中地块一的宗地总面积为 222651 平方米，出让宗地面积约 13 万平方米，地块二宗地总面积 32万平方米，出让宗地面积 万平方米，成交总价 亿元。 上述土地用途为商住用地，其中住宅用地容积率 ，商业用地容积率 (地块一另含幼儿园、小学用地 25368 平方米计入容积率指标计算 )。 该项目拟引入合作方共同开发。 此外，保利全资子公司保 利华南实业有限公司也通过挂牌方式取得佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区地块，用地面积 17 万平方米，容积率 ，成交总价 亿元，土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地。 该项目拟引入合作方共同开发。 实际上，保利 12 月份的两次拿地有点非同寻常，因为 10 月、 11月连续两个月，保利都不曾有过任何拿地举措。 东兴证券当时认为，保利连续两个月未在土地市场上积累土地储备，反映了公司对未来市场走向的谨慎情绪。 山西证券也预计，由于土地价格下降刚刚开始，保利可能不会在土地价格下跌时去购买土地，因此公司对土地市场采 取谨慎态度符合预期。 静默两个月后，再次拿地似乎表明了保利对土地市场的积极性展望。 而且，保利高层此前也向观点地产新媒体表示，“公司还是会采取比较积极的态度去拿地，具体会根据项目推出市场后的反映情况来决定拿地节奏，公司并没有明确说减少拿地。 ” Top 【 北京甲级写字楼一年内租金狂飙 涨幅接近五成 】 北京写字楼 “企业最好是世界 500 强或是知名公司，注册资本必须在千万以上，而且现在最小出租面积在 1000 平方米以 上，租金价格为每平方米 1000 元 /月。 ”国贸三期负责写字楼租赁的一位销售 人员向记者表示。 而在去年刚刚开业时，国贸三期的最高租金只有 480 元 /平方米 /月，短短的一年时间内其租金涨幅就超过了 100%。 高力国际发布了 2020 年北京物业市场分析报告，在过去的一年里北京甲级写字楼租金环比涨幅达到了 %，是北京甲级写字楼历史上最大的一次涨幅。 “时值年底不少写字楼虽然有少量的退租空间，但是基本上会被业主留着扩租之用，现在可谓一房难求。 ”中原地产的一位负责人表示。 “尽管今年有将近 40 万平方米的甲级写字楼入市 ，但是租户的选择依然有限。 北京写字楼市场整体空置率于年末已经跌至 %，为历史最低点。 ”高力国际华北区调研部董事谢靖宇表示。 据悉，目前在京城的写字楼市场上，内资企业占据了市场主导，无论是租赁还是买卖。 高力国际分析，造成租金大幅上涨的主要原因是来自市场的巨大需求，其中以金融、汽车、 IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业最为强劲，如礼来制药、夏普、大众金融和丰田均在今年迁址、扩租和续约，各自新租赁的面积达到了 5000 平方米和 3 万平方米不等。 与此同时，内资公司也进入了扩张办公空间的高峰期，如葛洲坝集团、百 度等。 与企业旺盛需求形成对比的是，北京热点区域的写字楼供应量却无有效的增长，如在 CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。 高力国际预计，尽管经济增长预期放缓，但北京写字楼市场的需求增长将可持续，市场依然处于供不应求的态势。 明年甲级写字楼将是市场多年不遇的供应真空期。 “未来的一段时间内市场上不会有新的甲级写字楼出现，最快也要等到 2020 年望京区域的几个项目落成，而中服地块项目至少要到2020 年才能上市。 ” 谢靖宇表示。 目前北京主要有六大写字楼区域，分别为 CBD 区域、东长安街、燕莎区域、东二环区域 、金融街和中关村， 现在只有 CBD 东扩的区域还有潜在供应，其他区域可用土地基本枯竭。 Top 【 北京中汇广场深陷产权纠纷的漩涡 】 北京东二环核心地段，建筑体量高达 12 万平方米，保守估计资产总值 40 亿元，本属于黄金项目的中汇广场却因为一场旷日持久的产权纠纷而未能兑现其黄金价值，成为京城 久负盛名 的问题楼盘。 而今年 3 月，项目最初的开发商 ST 昌鱼突如其来的一纸状告，让这个问题楼盘背后的复杂纠纷再次浮出水面。 悲催的是，这场发生在中天宏业和 ST 昌鱼之间的抢楼大战至今胜负未果，难言结束，阴霾之下的中汇广场在 2020 年终究曙光难现，命薄至此，实非其他项目可比。 北 京中汇广场 搏命 诉讼仍在进行 2020 年 3 月， ST 昌鱼一纸简单的公告再次将已经易名为中汇广场的华普中心推向舆论焦点，纠纷再次上演。 公告称中天宏业抢占华普中心 I 段项目并非法对外招租。 中汇广场关系到 ST 昌鱼 90%的资产， ST 昌鱼寄希望于夺回资产使公司扭亏为盈，而中天宏业则希望结束论战使大厦租售走上正轨。 这之后的 4 月 1 日， ST 昌鱼申请至北京市第一中级人民法院的 终审民事裁定书下达，裁定结果为驳回中地公司申请撤销仲裁裁决的请求，维持原仲裁，这意味着 ST 昌鱼对于中汇广场产权的争夺暂处下风。 然而，这场关系到 ST 昌鱼 存亡的官司依然难言结束，据媒体的调查和梳理，有迹象表明，这场官司或许会在进一步的法庭审理中出现新变数。 步步惊心 的抢楼大战 在利益面前，一切合同的漏洞都成为双方紧抓不放相互攻击的利器。 在中天宏业与 ST 昌鱼耗时 4 年的争夺战中，预售漏洞、交易监管漏洞、限外阻碍、上市公司信息披露监管不严等等问题纷纷浮出水面。 中汇广场前身华普中心 I 段的开发始于 2001 年，但 2020 年开始的房地产调控使得该项目资金日益捉襟见肘，以至于到 2020 年 10 月因资金短缺一度停工，总共 29 层的大楼只建到 14 层。 负责项目开发的 ST 昌鱼旗下 中地公司不得不寻求融资，并于 2020 年 6 月与中天宏业（摩根大通证券和香港瑞安建业联手成立）签署合作协议，获得 亿元款项，中天宏业以项目收购的形式承接华普中心大厦 I 段的项目后续投入和开发。 恰恰是这次合作为日后的抢楼大战埋下了深深的隐患。 处于资金饥渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在签署的合同中留有模糊地带。 在 2020 年 限外令 引发的一系列问题下，争战双方就支付款 亿元是建楼款还是购楼款各执一词，论战激烈。 就在激战期间， 2020 年初的一天夜里，中天宏业组织约 200 名不明身份人员冲入华普 中心工地，抢占了此片大楼，自此，华普中心便处于中天宏业的控制之下。 而 2020 年 8 月，中天宏业向中国国际经济贸易仲裁委员会申请 仲裁的结果下达，认定 亿元为购楼款，该项目权属中天宏业。 2020 年末，华普中心易名为中汇广场重新上市，然而等待他的依然是无休止的诉讼和争议。 从 2001 年至今，中汇广场可谓见证了北京 10 年房地产的风风雨雨，而其自身却一直深陷诉讼泥潭，纠纷 阴魂不散 ，虽地处繁华商圈，却落得 门前冷落车马稀 的下场，这座地处核心商圈黄金地段的项目始终逃脱不了噩梦般的命运。 Top 【 从扩张到退出 房地产外资利用临调 】 被房地产企业与地方平台所寄予融资厚望的利用外资渠道，也已被“调结构”的调控目标渗透。 新年伊始，监管层便对外资利用提出了“稳规模、优结构、上水平”的新监控目标。 而作为调整的体现，经国务院批准，国家发改委、商务部已经联合下发了今年的第 12 号令《外商投资产业指导目录（ 2020 年修订）》（下称《指导目录》），并要求自 2020 年 1 月 30 日起施行。 入世 10 周年之际，在这份新增鼓励类条目、减 少限制类和禁止类条目的最新《指导目录》中，外资进入中国内地房地产的限制仍是铁板一块，这令不少向往开放的期盼者颇为惆怅，担忧外资融资渠道将会收窄。 实际上， 2020 年，作为服务业的吸金大户，房地产行业利用外资规模尽管保持了快速增长，但在国内外市场环境以及房地产的持续调控下，去年 9 月以来，快速增长的势头已经开始出现分歧。 一方面，退出内地市场的个案不断涌现，且调性颇高；另一方面，部分外资亦开始逆势拿地，逐渐加码。 如今， 2020 年调控持续的定调已经明确，监管层也频频表示强化对房地产领域外商直接投资的监管，其向市场 传达的信号，在多位业内人士看来，已经意味着今年外资在国内房地产行业的投资将更加明显地分化与复杂。 2020：外资未远离 美国外国房地产投资者协会（ AFIRE）的一项最新调查显示，在全球最佳的房地产投资地区中，中国位列第三。 这并非偶然，普遍的市场观点认为，中国吸收外资的长期优势正在形成，而高利润的房地产行业则成为了外资青睐的对象。 近几年来，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。 从摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等国际基金到港台、英国、中东等区域凶猛流入的热钱， 2020 年，中国的房地产业已经成为外商投资的第二大领域。 国家发改委对外经济研究所副研究员陈长缨称，“在第三产业中，外资进入最多的是现代服务业领域，其中房地产业是外资进入最多的服务行业， 2001 年房地产外资占全部外资比重为 11%， 2020 年上升到 %， 2020 年则高达 %。 ” 进入“十二五”开局之年，随着货币政策的回归常态以及房地产行业的持续调控，无论是财政收入增长减缓、力保经济发展的地方政府，还是融资大门层层关闭的房地产行业，都对外资有着更甚往年的热情。 这从统计局逐月的统计数据中可以验证。 去年 10 月以前，境内房地产开发企业以利用外资为渠道 的同比资金增长速度远远超过其他渠道与平均值。 除一季度同比增长速度为 %外，前三季累积的同比增长速度已经超过了 50%。 其中， 1~6 月份的同比增长速度更是 突破 %，成为 2020 年以来的同比最高值。 不过， 2020 年前三季的凶猛态势，在进入 10 月后，开始有所回落。 其中 1~10 月份房地产开发企业利用外资同比增速回降到 %，到 11 月份，这一同比数据更进一步滑落至 %。 与之相对应，外管局的 FDI 数据也自 10 月份开始回落。 但也同时由于前三季高增长的“底盘效应”，在业内人士看来，尽管去年四季度房地 产利用外资的增长速度有所回落，但全年来看，外资利用的规模仍是保持了相对较快的增长。 纠结：从扩张到退出 去年 10 月份以来，外资进入的凶猛态势却开始有所迟疑。 增速回落的原因被归结为发达国家经济复苏乏力，债务危机严重，新兴经济体通胀抬头，不稳定因素增加以及房地产行业调控的累积效应。 市场上也开始传出外资撤资事件。 DTZ 戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏接受本报记者采访时表示，上海出现了境外业主抛盘的现象，且有明显增加迹象。 而且，进入 2020 年第四季度后，外资购入大宗物业的交易基本停滞。 昔日的喧嚣颇有降温之 感。 9 月底，黑石将其持有的上海 Channel。