北京x科技有限公司工业用地地价评估土地估价报告地产价格(编辑修改稿)

北京x科技有限公司工业用地地价评估土地估价报告地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

它由 土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其它费用三部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成。 八、估价期日 二○○一年十月二十五日 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 44 页 九、估价日期 二○○一年十月二十日至十一月八日 十、价格结 果 北京冠达科技有限公司委托评估的位于怀柔县雁栖工业开发区 的一宗工业用地 ,土地面积 ， 在 2001年 10 月 25日，评估设定用途为工业用地，评估设定土地使用年限为 50 年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为： （币种：人民币） 熟地 总地价： 398 万元 大写金额： 叁佰玖拾捌万 元 地面熟地价： 298元 /平方米 毛 地 总地价： 239 万元 大写金额： 贰佰叁拾玖万 元 地面毛地价： 179元 /平方米 出让 金 出让金总价： 53 万元 大写金额： 伍拾叁万 元 地面出让金： 40元 /平方米 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 44 页 十一、需要特殊说明的事 项 （一）假设条件 估价对象作为工业用地为最有效利用方式。 估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 在评估基准日的地产市 场为公开、平等、自愿的交易市场。 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供水、排水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地红线内“场地平整”。 委托方提供的资料属实。 （二）使用说明 评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日为 2001年 10月 25日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格现值。 土 地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。 本报告自审定结果确定之日起一年内有效。 本次评估估价技术报告为供估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案时的附件。 本评估报告由北京首佳房地产评估有限公司负责解释。 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 44 页 十二、土地估价师签名 项目负责人： 签字 杜建国（土地估价师证号： 96010016） 审核人员： 丁颖红（土地估价师证号： 96010019） 评估人员： 赵佳理 十三、土地估价机构 北京首佳房地产评估有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 二○○一年十一月八日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 ： 土地位置状况： 委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区 , 东临雁栖河西路 ,南临北京冠达科技有限公司办 公区 ,西临开发区土地，北临开发区土地；土地用途为工业用地；地价区类为七类；土地使用者为北京冠达科技有限公司。 根据《建设用地规划许可证》【 2001怀规地字 0026 号】，委估对象用地面积为 ，根据《建设工程规划许可证》【 2001怀 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 44 页 规建字 0088号】，委估对象建筑面积为 ，总容积率。 土地权利状况 北京冠达科技有限公司委托评估的工业用地土地所有权属于中华人民共和国，北京市长城伟业投资开发总公司经怀柔县人民政府和北京雁栖工业开发区管理委员会授权 ，负责北京雁栖工业开发区内国有土地的开发经营及出让、转让，北京市长城伟业投资开发总公司已将该地块转让给北京冠达科技有限公司，现由北京冠达科技有限公司进行开发 ,拟办理土地出让手续。 该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。 建筑物和地上附着物状况 委估地块地上建筑物正在建设之中。 二、地价影响因素分 析 一般因素 北京是中国的首都，北京的建设既要反映出中华民族的历史、革命传统和社会主义的独特风貌，又要积极为全国的经济建设服务，同时要大力发展适合首都特点的经济，并对经济发展 提出更高的质的要求。 因此，从北京市城市性质中对中心城市的定位，决定了北京市对土地需求量大，长期来看，土地价格将呈现上涨趋势。 北京城市规划区即北京市行政管辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为 平方公里。 市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近 300 平方公里。 北京市的建设将从以新区带动为主转向旧区调整 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 44 页 改造与新区开发并重。 坚持“分散集团式”布局，加快旧城区的改造步伐，调整土地使用，改建危旧，完善各项城市基础设施和公共服务设施，保护历史传统风貌，改善城市环境。 新区开发的重点将从中心地区转移到各边缘 集团。 由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，北京市土地的供需矛盾会越来越突出，土地价格依然呈上扬趋势。 北京全部土地实行的是土地公有制，其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 在使用制度方面，北京市对国家土地实行有偿使用并逐步建立和培育地产市场。 目前新征地的数量受到控制，北京市鼓励在旧城区对土地进行二次开发，由于拆迁量大，造成北京市城区整体地价水平较高。 北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化规模，目前，北京市四 环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。 北京是我国的交通中心，现已形成海陆空全方位的对外交通体系。 综上所述，从北京市城市性质、对外交通和基础设施条件分析，北京的地价在全国居于较高水平；从北京市城市规划、后备土地资源、经济发展状况分析，未来北京的地价将呈现上升趋势。 区域因素 委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区 , 东临雁栖河西路 ,南临北京冠达科技有限公司办公区 ,西临开发区土地，北临开发区土地。 北京雁栖工业开发区 1992年经北京市政府批准建立，总体规划 中国最大的管理资源中心 第 24 页 共 44 页 平方公里，坐落在长城脚下，雁栖湖畔。 东 结密云，南连顺义，西与昌平、延庆为邻，北与河北省丰宁、滦平、赤城接壤。 交通比较便利，与开发区相连接的公路有 101国道、 111国道。 附近有京承铁路、京通铁路、大秦铁路等干线。 雁栖工业开发区重点鼓励进区发展电子、轻工、食品饮料、建材、包装印刷、生物工程等污染小、低耗能行业。 特别鼓励发展高新技术企业和出口创汇企业，适当发展房地产业及配套商业、服务业。 区域现状各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体状况如下 ： (1) 上水 由区内供水厂供给。 (2) 下水 采用雨 、污水分流方式排水。 (3) 供气 由区内水煤气发生站提供。 (4) 供电 建有一座 110KV 变电站。 (5) 热力 由区内供热中心提供。 (6) 通讯 建有可装机 5000 门的电信支局。 (7) 道路 东临雁栖河西路。 个别因素 该项目用地为工业用地，地势平坦 ,地质条件良好。 地块形状不规则。 总用地面积为 ，总建筑面积为 ,总容积率。 宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及“场地平整”。 中国最大的管理资源中心 第 25 页 共 44 页 第三部分 土地估价 一、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则： （１）、替代原则 地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。 有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 （２）、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需大于求，价格就会提高，否则价格就会降低。 由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然 条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。 在评估中考虑土地市场的供求状况对地价的影响。 （３）、综合分析原则 地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的土地价格。 （ 4）、协调原则 中国最大的管理资源中心 第 26 页 共 44 页 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是 否与所处环境协调。 因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （ 5）、多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法，这些方法都有自己的特点和适应范围，不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差。 在进行地价评估时，根据待估地的实际情况，选择几种最适合的评估方法进行综合评定，力求减少误差，得到科学、合理、公正、公平的土地价格。 二、估价方法与过程 估价人员在认 真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、成本法和市场比较法作为本次估价的基本方法。 这。