北京xx项目房地产价格评估报告地产价格(编辑修改稿)

北京xx项目房地产价格评估报告地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

经济的力量不可忽视。 年银行开始对写字楼投资放贷，使写字楼交易中的投资性购买具有政策上的支持。 在写字楼租金持续走高的情形下，银行对写字楼投资放贷会使一部分考虑租写字楼的中资公司转而投向投资市场，带动写字楼投资市场的活跃，并为租赁市场的活跃奠定价格基础。 2020 奥运会的成功为写字楼市场创造了大量商机。 奥运会的申办成功，海内外大量投资者将云集北京，尤其是旅游公司包括旅游网站，增加对办公用房地需求。 ，对高档写字楼需求保持旺盛增长。 中国证券市场二板市场的设立，催生了大 量新的科技公司，这些公司对写字楼的需求不可忽视。 （ 2）北京市写字楼未来几年新增供应量预测 当前许多国内外投资者看好北京写字楼市场，准备在近期大规模投资兴建写字楼，而许 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 多以前由于种种原因搁置的物业目前也有重新开工的迹象，这些项目预计将会在 2020年投入市场，届时市场上写字楼供应不可避免地出现激增。 7019230102030405060702001年 2002年 2020年供应量（万平方米） 写字楼新增供应预测图 总之，北京写字楼市场开始走出低迷，持续稳健地节节攀升。 综上所述，房地产的大环境正在慢慢好转，当然这有一个过程，未来房地产的收益 将趋于缓慢增长。 四、最高最佳使用分析 估价对象位于 环 桥的 角，西临二环，北临 路，所处地域为北京市最佳的商贸区之一。 从估价对象往西 3公里内为北京市传统的商业街东四和王府井大街；往南、外大街；往东紧邻北京市总体规划中的 CBD商务中心区，目前已经有了相当大的规模。 估价对象附近是规模庞大的外国使馆区和北京市东部的国际性办公、文化、商贸的中心点。 在此区域进行房地产投资，选择酒店、写字楼和公寓方向最能实现估价对象所处地块的最高最佳利用。 五、估价方法选用 方法的选择 估价对象的用途为酒店、写字楼和公寓等，正常情况下具有相对稳定的出租经营收益，结合该物业的实际情况，经过反复研究，我们确定通过收益途径和成本途径对估价对象进行评估，再综合确定最终评估价格。 其它同估价结果报告。 ①运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估测算所需的各种参数。 ②采用重置成本法测算估价对象中房屋建筑物的价格，采用市场比较法测算估价对象土地使用权价格，然后最后加总求得估价对象总价格。 ③根据市场调研和对北京市近年同类型房地产价格的变化趋势分析，结合估价对象的具体情况，确定 估价对象的预期年总收益，再根据同类型物业经营的一般情况，确定估价对象经营的年总费用，二者相减即估价对象的年纯收益。 最后，确定估价对象的综合还原利率， 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 确定估价对象的待开发投资额，根据估价对象的剩余有效收益年限，利用科学的计算公式测算估价对象于估价时点的市场价格。 六、采用重置成本法进行建筑物估价 （一）估价依据 1. 项目有限公司提供的竣工结算表，竣工总结， 简介 项目工程改造项目及时间表， 项目分区面积统计，外墙玻璃面积统计，各专业竣工总结介绍，各专业系统图，结构平面图，工程部提供的部分设备单价 表。 年北京市建设工程概算定额 (土建、给排水、通风空调、电气、绿化、室外、市政 )、材料预算价格、间接费及其它费用定额。 (1996)3 号：关于北京市外资 (合资、合作 )建设工程概算编制办法的通知、北京工程造价信息、及国家颁布的关于工程造价的文件和法规等。 （二）价格定义 ； ； ： 40元 /工日 (市场价为 35— 42 元 /工日 )； ： 55元 /工日 (市场价为 45— 55 元 /工日 )； 、材料费用执行现行市场价格，市场中寻不到价格的设备，根据合同价按现行外汇牌价折算； ：材料、设备的预算价 (市场供应价 +运费 +关税 +采购保管费 )、安装调试费、其它直接费、间接费、上交国家的税费等； ：采用使用年限法和观察法综合确定。 其中使用年限法的计算公式为：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 (经济耐用年限 ) 100% （三）特殊说明的事项 ，没有关于详细工程量的竣工结算书，图纸不齐全，工程量只能依照图纸说明及系统图进行估算，由于管道的类型 多，管径不同，取平均管径进行计算； ，待估建筑物的实际状态较好，各项设备设施的维修保养状况比较好，则判断该建筑物的尚可使用年限较长。 （四）房产位置及状况 项目工程由北京 事务所与香港 工程设计公司共同设计，设计符合国务院港澳办公室和首都建筑委员会所审定的设计方案。 该工程位于 路 立交桥的东南侧，总占地为 ，总建筑面积为 平方米；建筑物檐口高度为 米，地下 3层，地上 18层（ 18层为屋顶设备层）。 本工程分为饭店、写字楼、公寓及餐厅、酒吧、多功 能厅、健身房、车库等配套设施。 本工程从 1987年 11月 5日动工到 1991年 3月 30日局部营业，历时 3年多，经质量监 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 督总站检验合格，是一座具备五星级装备与设施，软硬件兼优的现代化建筑。 项目各设备系统保养较为均衡，并于 1998 年荣获北京市旅游行业“最佳设备维护奖”。 （五）估价方法 本工程估价方法采用重置成本法。 因委托方未能提供详细工程量结算书，部分分项工程无法确定其原值，且自 1991年竣工后，该工程一直进行不间断的改造和装修，涉及的部位和专业内容较多，此次估价只能依照现有图纸及现场勘查的情况进行评估。 为确保评值的客观性和准确性，对工程的结构、装修、设备等专业分别评估，由于设备维护，改造的情况不同，装修的档次和时间不同，确定不同的成新率。 （六）估价过程 项目工程结构整体抗震设计按 8度设防，地上 1— 3层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼及公寓部分为框架剪力墙结构，结构基础高层主体部分为 5米高的箱形基础，底层裙楼部分为独立基础。 根据现在在施相似工程的情况，结构部分的工程造价为 1500 元 /平方米，但未考虑商品混凝土差价、钢筋调增量、技术措施费用，施工过程中的 变更洽商费用等因素，综合考虑的单价为 2000元 /平方米；地下室部分的施工难度较大，包括了挖填土方，对基础地基的处理，和防水施工，综合考虑的单价为 2500元 /平方米。 降水工程： 200万元，钢筋技术指标为： 910吨 /100平方米，混凝土技术指标为： 70— 75立方米 /100平方米，水泥技术指标为：3540吨 /100平方米，以上指标是根据结构形式、层高、檐高等因素综合考虑进行的结算指标。 成新率确定为： 88% 为满足不同的功能需求， 项目内部的装修档次众多。 按每平方米的造价不同，分层、分功能区进 行评估。 每平方米造价为综合价格，包含门窗 (不含外窗 )、天棚、内墙、地面、卫生间水管和洁具、灯具、插座、开关和连接的电线及管、通风风口及连接的短管家具电气设施、厨房灶具的工程总造价。 装修工程在不断进行改造，且在 2000年和 2001年进行了大面积的装修改造，维护情况较好，成新率为 90%。 ⑴ B B2 层为地下室，主要分布有员工餐厅、办公楼餐厅、员工活动室、设备间、车库等附属设施，装修较为简单，天棚、墙壁为白色涂料粉刷，地面是通体砖铺设，电气包括配电箱以外的墙内管线，灯具为普通荧光双管等、普通壁灯、普通插座和开关 ，卫生间洁具为普通洁具，员工餐厅设施有：不锈钢灶具、餐具、餐桌为普通黑色长条桌、黑色折迭椅，考虑市场价，综合造价为 3000元 /平方米；办公楼餐厅的设施比员工餐厅稍好，餐桌、椅子的市场价稍高，综合考虑造价为 3500元 /平方米；员工活动室有普通桌椅、较密集的荧光灯， 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 综合总价为 2500元 /平方米。 ⑵ 1层为公共活动区域，咖啡厅、中餐厅、大堂酒吧的装修水平较高，天棚为白色高级涂料粉刷，墙壁为具有丝绸效果的壁纸，地面为高级纯毛地毯铺设，灯具为多火高级吊花灯及各式高级壁灯，高级开关插座，全部采用进口材料，综合餐桌、餐椅 、餐具的市场价，咖啡厅综合造价为： 7000元 /平方米；中餐厅综合造价为： 6000 元 /平方米；大堂酒吧综合造价： 6500元 /平方米。 ⑶ 2层：有上海餐厅、宴会厅、高职餐厅、主餐厅等，高职餐厅和主餐厅的装修档次稍差，灯具选型价格低一些，餐桌椅的用料为木质，综合市场价考虑造价： 4000元 /平方米；上海餐厅综合造价： 6000元 /平方米；大堂酒吧综合造价： 5000元 /平方米。 ⑷ 3层：健身房的天棚及墙面为高级涂料粉刷，地面为塑胶地板，健身设施为进口各式机械，综合造价： 5000元 /平方米。 ⑸ 4层：残疾人用客房，五星级 标准，按一间房计算 (50平方米 )天棚面层抹灰刷白色涂料 (60 50＝ 3000元 )，墙壁为壁纸 (360元 /平方米 200平方米＝ 72000元 )，地面铺设 90%纯毛地毯 (400元 /平方米 45平方米＝ 18000元 )，柚木家具、柚木门 (60000元 )，可自动升降的床 (25000 元 )， 21 寸电视、电话、录象机 (20000 元 )，吊花灯、床头灯、壁灯 (65000元，含开关及墙内管线 )，床头控制器 (10000 元，含管线 )，卫生间有台式脸盆、浴缸、座便器、烘手器及配件 (7000+10000+6000+3000+10000＝ 36000元，含连接的水管 )，地面铺设大理石 (8005＝ 4000元 )，墙面贴瓷砖 (20035＝ 7000元 )，其它为 20000元；残疾人设施：60000元，合计 400000元。 按平方米造价计算： 40000247。 50＝ 8000元。 ⑹ 513 层：普通商务客房，五星级标准，天棚装修 (3000 元 )，墙面装修 (72000 元 )，地面铺地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式灯具 (65000元 )，卫生间洁具及配件 (36000 元 )，卫生间装修 (4000+7000＝ 11000 元 )，电器核价 (45000 元，含电视、电话、录像机、传真机、床头控制柜等 )，其它： 13000元，合计 375000元，按平方米造价计算： 375000247。 50＝ 7500元。 (以下略 ) A 项目外墙为玻璃幕和大理石装修，总面积约为 平方米，其中玻璃幕墙面积为 ，大理石面积为 10000平方米。 根据委托方提供的玻璃幕供应单价为 $/平方米，折合人民币 532 元 /平方米。 根据市场现行价格，委托方提供的价格较低，在此，采用市场价。 经过咨询几座 5A，五星级大厦的外墙装修情况，国外进口玻璃 幕和附属件供应单价价格，加上运费、关税、采购保管费、安装费，取费后的总价为 2500元 /平方米，进口大理石贴面为 2000元 /平方米。 成新率 80%。 ⑴概况 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 空调系统工程开工时间为： 1988年 8月 10日，竣工时间为： 1991年 3月 28日， 2001年进行了部分改造。 总供冷量为 2000吨，采暖约为 8300000大卡 /小时，制冷站设备包括 4台主机、 4台水塔、 19台水泵、片式换热器三组、其它辅助机机械有送排风机约 190台、含加压排烟系统及风机盘管超过 1000台、水管及风管钢材共 850吨，全部为进口产 品。 ⑵空调供热、供冷方式。 夏季空调方式为：主要公用区域如大堂、餐厅等，由单独设置在各层的 AHU风机作为空气处理设备，以 PAU风机作为新风补充风机；各分散房间如客房、办公室等，由分布在房间内部的风机盘管作为空气处理装置，并以 PAU风机补充部分新风；在各厨房单独设置厨房排风机，由 PAU 风机进行补充新风；浴室、厕所由设置在设备层的TEF排风机统一排风；停车场、锅炉房等地设置 EAF风机进行排风；开业后与原设计有区别的房间，设置窗式空调器。 冬季空调方式为：采用三台板式热交换器，以市政一次热水为热源，换出的 60度二次 热水为空调采暖用水，因为酒店的风柜、风机盘管均采用双管制，设备运行情况与夏季相同。 (根据空调系统图 ) 成新率 85%。 (3)由于空调系统涉及内容较多，分以下部分分别估价： ：制冷站 4台主机由美国开利公司供应，同时配上 4台加拿大马利公司冷却塔及 15台德国 REGENT水泵组成，制冷站提供水温 7度至各空调机，设备原值为 金，按现行市场价为 900万元人民币 (到北京后总价 )。 预算价为： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每台安装费 (含辅料 )为： (其中人工 费 )（通风定额 8— 13），人工费调整为： () 40＝ 元，（调增为： ＝） 取其它直接费： %(人工 %)＝ ( ) 现场管理费： (+) (%+%)＝ 取利润及税金、劳保基金后总造价： ； ：：供暖来。