北京cbd公寓项目定位分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

北京cbd公寓项目定位分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

0%5%10%15%20%25%30%35%5 万元以下5 8 万元8 1 0万元1 0 12 万元1 5万元以上 1 2 1 5万元 上述分析表明，目前北京 市购房者的观点与几年前相比，已经发生了很大的变化。 随着人们生活水平和质量的不断提高，人们对住宅的要求也越来越高，住房已经成为一种商品。 人们购房已不仅仅是满足居住的要求，而是更多的是同时满足生活各个方面的需求。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三 章 项目定位分析 一、影响项目定位的因素 土地价值分析  项目地块规则  利于充分利用  易于规划与设计 需求分析  总需求较乐观  高品质住宅需求大  需求面积逐渐变小 供给与竞争态势  区域内供给量较大  土地储备丰富，存在开发潜力  入市时机 较为关键 二、项目市场定位描述 本项目主要经济指标  总建筑面积： 99215 平方米  总占地： 公顷  绿化率： 30%  容积率：  地上建筑面积： 73440 平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  商场： 11750 平方米  写字楼： 21290 平方米  其余为公寓：  地下建筑面积： 25775 平方米  地下车位： 333 辆  地上车位： 63 辆  自行车： 466 辆 整体功能布局 建议项目规划为： 一栋写字楼，一栋商业 ，两栋公寓。  整个社区采用围合式建筑方案  公寓采用板式高层  围合社区中央空间  用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓 1 号楼；用地北侧设计为公寓 2 号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。  社区设计两个出入口，实现人车分流。  商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在 1 号楼和 2 号楼地下；商业配套北侧小片空地 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 可设计为商业用停车位。 围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所 进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。 从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 商圈地标性建筑。 三、目标客户群体描述 写字楼目标客户群体  中小型外资企业  以 CBD 内大公司为服务对象的各类公司  留学归国人员创办企业  投资型买家 公寓目标客户群体：  投资型买家  首次置业的白领阶层  单身贵族  知名企业高层管理人员的工作居所  外企置业  留学归国人员 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四 章 项目功能定位建议 一、整体规划建议  本项目作 为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。  尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。  配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。  采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。 必要时可利用景观轴线法加以控制。  鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。  提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。 二、外观设计建议  在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。 建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。  立面造型追求朴素、精致、注重细节的风 格。 通过设计达到的高品质的感觉。  考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格的把握极为重要。  在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。  我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议： 写字楼外墙 采用铝扣板结合淡蓝色 或灰色 双层玻璃。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公寓外墙底层采用大。