凤凰城项目书(编辑修改稿)

凤凰城项目书(编辑修改稿)内容摘要：

：物业的具体形态（投资载体），能从不同角度买足置业者的首要用途 A、 白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资） B、 小老板置业（过渡性居住，兼投资） C、 投资者置业（纯投资，用于出租和出售，） D、 租房者置业（类似青年居易） E、 其它区域消费者 品牌所有的表现形式里都要包含 以下内容（出现的阶段和份量可以有所不同）： 郑汴路东段已经成为郑东新区长达 20 年的财富中转站。 大卖场将使这里的居住环境将和路北的高尚物业环境合为一体，但这里的投资价值远远高于其它物业。 六、价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在 1780 元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于 1950 元左右。 价格优惠点宜控制在 4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取 中开高走的价格策略。 七、销售策略设定 A、 产品核心功能： a、 商务公寓，部分商铺投资； b、 产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的 19 平米到 159 平米的三室两厅均有，小户型主力是 19 平米和 40 平米的一室一卫。 c、 交房标准：毛坯房 B、 入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、 入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。 一期余房即时销售。 D、 销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 八、项目推广策略设定 A、 项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓 B、 项目推广目标：形成明确的 区域商务住宅领导者品牌。 大量管理资料下载 11 C、 项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、 DM 直邮为辅。 九、推广各阶段任务具体设定 A、 进入期：从 2020 年 5 月底至 6 月 30 日。 本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、 成长期：从 7 月 1 日至 8 月 31 日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。 实现销售突破。 C、 成熟期：从 9 月 1 日至 11 月 30 日，本阶段主要任务是彻底实现 凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。 此阶段二期商铺全面介入市场。 纯商铺推广开始。 商铺的投资价值以具体的对比数据体现。 并在房展会期间开展公关活动。 D、 衰退期封盘期， 12 月 1 日至 2020 年 2 月。 本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。 同时为三期小高层做预热工作。 十、项目推广首期计划（进入期） A、 媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。 B、 广告主题：郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 C、 报纸广告标题备选内容： 1）、出售：“深圳罗湖、蛇口”（ 1982）。 极言长达 20 年，总投资 2000 亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于 1982 年时的罗湖、蛇口不动产投资机会。 （芝麻开门） 2）、出售：“上海、浦东”（ 1992）。 极言长达 20 年，总投资 2000 亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于 1992 年时的上海浦东不动产投资机会。 3）、出售“三峡、宜昌”（ 1995） 极言长达 20 年，总投资 2000 亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于 1995 年时的三峡不动产投资机会。 4）、出售“加利佛尼 亚、金矿营地”（ 1862） 极言长达 20 年，总投资 2000 亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于 1862 年时的美国淘金般的不动产投资机会。 购买凤凰城的业主就如同是在金矿旁边卖铁锹的人。 （你可还有这颗勇敢的心。 ） 5）、出售“火车站商务公寓”（ 2020） 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值，当于火车站对于其周边物业的价值。 6）、以北环路楼盘的价格，买下“火车站公寓” 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值，当于火车站对于其 大量管理资料下载 12 周边物业的价值。 7）以 1850 元 /平米买下 2900 元房 产 极言大卖场及其 147 亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。 凤凰城的价格远低于其物业的价值。 8）、出售：“私家银行” 极言业已成熟的郑汴路商圈里已经有 4000 多家商户，从业人员达 2 万多人，能为凤凰城带来无尽的出租、出售价值。 D、单页、广播广告内容大至同上。 E、广告媒体投放计划： 在 5 月 28 日前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部的基本来电、来访量。 同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。 5 月 29 日进入期推广全面开始，报 纸媒体以大河报为主，投放频度每周 1—2 次，半版、竖通栏穿插投放，具体如下： 日期 星期 报别 版位 版面 刊例价 优惠价 摘要 方案 A 方案B 方案 A 方案B 方案 A 方案B 方案 A 方案B 五 大河报 A3 A 版封底 1/4 版 又通栏 半版 40500 58500 32400 46800 郑东新区与郑汴路 二 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 四 大河报 A3 A 版封底 1/4 版又通栏 半版 40500 58500 32400 46800 郑东新区与郑汴路 二 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 五 大河报 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 郑东新区与郑汴路 三 大河报 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重复上次广告内容 五 大河报 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 郑东新区与郑汴路 四 大河报 A3 或A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 郑东新区与郑汴路 四 大河报 A3或 A5 A3 或A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 郑汴路、火车站 大量管理资料下载 13 五 大河报 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 大卖场 四 大河报 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2买 2900 元/m2 四 大河报 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2买 2900 元/m2 合计 万元 万元 287175 337575 注：本媒体计划是基于开发商二期预售许可证 2020 年 5 月 31 日前办理完毕的基础上制定。 F、单页投放计划： 单页印刷量：进入期总计印刷 40000 页。 每月印刷 2 次，每次印刷 10000 页。 印刷费用约 8000 元。 投放日期： 2020 年 6 月 9 日， 6 月 17 日， 7 月 9 日， 7 月 16 日 覆盖范围：郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。 投放费用，每份约 元，总计 6000 元。 G、直邮 DM：利用动力公司现有的数据库资源，开展数据库营销。 每月邮寄一次，每次邮寄 4000 份，每份费用约为 元。 总计 7200 元 H、广告发布商、印刷商、制作商的选定。 甲方认定，或动力公司推荐甲确认。 十一、促销策略 为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高凤凰城在郑汴路的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。 活动内容： 5 月 30 日至 6 月 26 日的 8 期广告中，参预者集齐其中任意不同内容三期广告，到售楼部登记领取抽奖卡，在登记日的当期星期六到售楼广场参预抽奖，抽奖日为 6 月 7 日、 6 月 14 日、 6 月 21 日和 6 月 28 日。 每次抽奖抽出5 辆自行车和 2 辆电动车。 奖品费用为：电动车 8 辆约 16500 元，自行车 20 辆约 2200 元。 其它费用另计。 十二、销售现场包装策略 A、 明确项目视觉系统的核心部分：名称、标志、标准字、标准色 B、 售楼部广场、售楼通道、工地围墙包装：（详见售楼现场包装计划） 大量管理资料下载 14 十三、主要销售道具制作及二期销售资料的补充 A、 楼 书 6 月 3 日前楼书创作设计完毕， 6 月 7 日定稿印刷。 预计每本楼书 3 元，每次印刷 5000 本。 费用约为 15000 元。 B、 二期小户型主力户型单体模型。 甲方负责制作，应在 6 月 9 前完成。 C、二期销售前期准备资料： 1） 商品房预售许可证，甲方负责办理，预计 5 月 31 日前取得。 2） 二期楼宇说明书：统一说辞、各种户型图、交房标准、物管内容。 售楼部协同甲方在 6 月 5 日前完成。 3） 完成二期销售手册 4） 完成二期房源销售价格、最大优惠比例。 售楼部协同甲方在 6 月 5 日前完成。 5） 完成二期房源销售控制及制定提价日期。 售楼部协同甲方在 6 月 5 日前完成。 6） 完成二期房源合同标准文本（包括内部认购书）。 售楼部协同甲方在 6月 5 日前完成。 十四、二期项目进入期工作组织及验收 依据本营销策划书各工作环节的工作内容及日程，各部门制定本部门的工作进程。 每日下午 6 时售楼部协同甲方协调验收当期工作。 尤其要注意的主要环节有： 销售手续验收； 销售道具验收； 广告设计样稿验收（ 文字、图片、名称、地址、电话号码 ）； 广告媒体购买验收（媒体、时间、版面、该版面周边内容情况及要求）； 天气、重要社会活动（尤其注意非典的走向）。 岗位人员工作准备验收： 重要环节演练。 十五、营销总结 依据来电量、来访量、来访客户质量、成交量判断当期广告效果。 依据进入期品牌塑造结果、销售成交量判断营销战略。 依据来访成交比例及销售总量判断售楼部现场销售能力。 大量管理资料下载 15 附 1： 郑汴路市场调研报告 调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（凤凰城购房消费支撑力度） 调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样 调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界 调查完成时间： 在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集 了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。 了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。 ，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。 对此不仅感慨，如果蚂蚁不饿或对象肉不感兴趣的时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗。 消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查的几点发现： 大部分 员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高 大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感 市场上有很大不稳定因素， 89 月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位 商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍 附近都市村庄较多，租务市场一般 80— 150 元 /月 作为首次购买者，最重要的还是价格 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 相当一部分是河 南总代理，无须过多的现场销售 1 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能 1 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换换工作，普通员工流动性比较大 1 对 60— 80 平米的。