写字楼物业管理(10)商业地产(编辑修改稿)

写字楼物业管理(10)商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

的租金水平不会变化。 中国最庞大的实用 下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。 折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其它费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种 种方式归还业主的。 这样做一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。 另外折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。 如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积 ,则一般希望业主在将来 (一般是租约期满 )能满足其扩展办公空间的要求。 除非写字楼市场很不景气 ,否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加，从而减少租金收入。 作为一种替代的办法，业主通常可以给租客一个优先权，即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻 单元又处于空置状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。 有时租客还会要求在租约中加上于原租约条件下续租的条款。 然而，业主不愿在租约期满时赋予租客过多的权利。 这里主要有两个原因。 首先，期限较长的租约所规定的租金在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期满时赋予租客一定的权利也并不能保证其继续承租。 在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租客只要提前一定的时间通知业主并按规定缴纳罚金 ,租客就可以提前终止租约。 写字 楼管理与服务的要求 写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。 安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。 为此，写字楼管理与服务要按照以 下要求展开： 一、科学化、制度化、规范化、高起点 现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。 要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质 的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要 求。 只有这样，才能达到好的管理效果。 二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。 由于写字楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。 必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制 度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。 加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持 24 小时值班巡逻，力求做到万 无一失。 同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。 三、加强消防管理，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力 大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。 因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。 一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本 知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故 隐患。 四、重视清洁管理 清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。 由于写字楼一般都采 中国最庞大的实用 下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 用 大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。 为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。 同时要加强经常性巡视保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。 五、强化设备管理设施的维修保养 设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。 应重视对写字楼水电设施 (包括高低压变电房，备用发电房 ，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施 )的全面管理和维修，供水 供电要有应急措施。 应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。 要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊 、电梯间等定期检查、维修维护。 对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。 要做到电梯运转率不低于 98％，应急发电率达到 100％，消防设备完好率达到 100％。 六、设立服务中心，完善配套服务 管理就是服务。 为方便客人，满足客人需要，写字楼应有配套的服务，设立服务中心。 帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服 务等；提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。 七、加强沟通协调，不断改进工作 要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真 接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。 要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业 先进水平。 写字楼步入物业管理竞争时代 近期，有关北京写字楼市场回暖的分析见诸媒体。 分析认为，中关村金融中心 B 座 13000平方米的面积整体出售给一家新型企业是中关村写字楼市场回升的一个明显标志；与此同时，也有传言称，一些当年离开中关村的大企业现在也害起了“相思病”，意欲重返“革命根据地”。 与此同时，几天前，仲量联行发布的报告显示，自 2020 年第四季度以来，北京的写字楼租务活动明显趋旺，并带动平均空置率下降。 种种迹象表明，北京写字楼似乎已走出“山重水复”的彷徨而迈向柳暗花明。 然而一些业内人士认为 ，此种好景乃市场短期内的正常调整，在 2020 年乃至未来一两年内，市场的竞争态势相当激烈；在大量同质化写字楼放量的情况下，物业管理水平的高下才是决定“钱途”的关键。 1000 万平方米火拼 北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析说，总体来看， 2020 年北京写字楼供应状况仍是“ 3+X”格局，即由 CBD、中关村、金融街及其它写字楼商圈共同构成。 根据规划，仅中关村、 CBD、金融街等区域的未来供应量就近千万平方米。 CBD 规划写。