兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告地产可研(编辑修改稿)

兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

厂。 金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。 规划城市建设用地约 平方公里，规划人口 万人。 形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担 市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。 此资料来自企业 （四）贵阳住宅市场分析： 贵阳房地产市场经过 10 余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。 大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。 据不完全统计，贵阳楼市 10万平方米以上的项目已经不下 20个，50 万平方米以上的住宅小 区逐渐增多，占地 1000 亩，开发量 100 万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。 而且大盘的开发启动主要集中在 2020 年和 2020 年。 贵阳的大盘竞争时代已经来临。 经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。 市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的铁五建房开、民营的麒龙房开等。 更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。 具备较强资 金实力和运作能力的公司增多、增强。 延续 2020 年的发展势头，贵阳楼市在步入 2020 年、 2020 年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。 预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过 2020 年。 楼市开发区域由过去的三点（云岩、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。 市场竞争日趋激烈。 １、各区域商品房供应量分析： 小河板块步入 2020 年，板块整体开发量较前两年下降，但由于兴隆等大盘的支撑，加上近 10 个中小项目的开发建设，预计全年有约 50 万平方米的项目开工。 此资料来自企业 2020 年和 2020 年的市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中的新亮 点和楼市销售的有力竞争者。 三桥随着大贵阳战略的实施、金阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，凭着独特的区位和便捷的交通，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将使这个区域内的项目具备很强的竞争力。 金阳新区经 过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，以金阳的行政地位和一流的配套规 划、优秀的自然环境，较低的房价，同样也会成为楼市中的有力竞争者。 乌当板块内的地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势， 2020 年，乌当地产在贵阳楼市中将具备相当的影响力。 二手房日趋活跃、梯级消费结构初现，有利促进商品房的品质提高。 根据有关资料数据显示， 贵阳的 GDP 增长达到 %，三城区的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。 这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分， 1000 美元的收入水平，意味着高消费时代的来临， 这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。 贵阳市“大贵阳”战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。 此资料来自企业 二、在售及即将上市大型房地产项目列表： 区域 项目名称 开发商 总开发量（万 M2） 目前状况 备 注 小河 兴隆城市花园 铁五建房开 60 一期已基本竣工，二期处于前期规划、拆迁中 兴隆珠江湾畔 56 前期规划、拆迁中 瑞和家园 利尔房开 17 一期销售态势较好，二期尚未开盘 经济实用房 绿园 50 四方河植物园附近，沿 未动工 经济实用房 中兴世家 大兴房开 除别墅外已基本完工 别墅部分将于年底发售 中海城市花园 白云中海房开 11 二期部分建筑已封顶 二期已于 04 年 9 月 17 日正式发售， 05 年 5 月交房 南明区 山水黔城 宏立城房开 93 一期全部封顶 一期交房时间一再推迟，具体时间未定 美佳馨苑 宏安房开 10 在售， 宏安房开同时开发位于中华北路的“美佳大厦” 云岩区 中天花园 世纪中天房开 110 小区普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖别墅区 入市时间早、社区成熟、市场知名度较大 中天世纪新城 世纪中天房开 100 一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期正在建设中 “ Townhouse”在市场上知名度较广 暂未定名 嘉信天和房开 50 拆迁中 地段优越，拆迁量较大，定位高档 暂未定名 亨特房开 30 拆迁中 地段优越，拆迁量较大，定位高档 小石城 泰联房开 37 一期基本竣工，二期在建 销售情况不错 金狮小区 省经济 38 一期已基本竣工 经济实用房 三桥 枫丹白露 天纬房开 38 会所、一期部分楼栋已动工 预计明年春季可上市 圣泉流云 集成房开 48 会所已动工 周边原居民居住较分散，拆迁难度大 贝地卢加诺 三力房开 地堪已完成 据悉， 04 年 10 月动工 贵龙苑 贵龙房开 1 号楼已入住，一期 18 栋将陆续于 05 年 10 前竣工 前期销售情况较好，目前处于较沉静状态 智慧龙城 智诚房开 55 一期基本竣工 受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针的状况 广信四季花园 广信房开 21 一期大部分已竣工、交房 该项目从原规划的 16 万方现已增加到 21 万方 新添寨 山水城市公园 金泰房开 20 前期规划中 04 年春季房交会中项目进行过展 示，但目前尚未动工 乌当蓝波湾 龙润德房开 31 前期规划中 地块生活氛围较浓，拆迁量较大 暂未定名 上海投资商 未定 前期规划中 乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达 10 亿。 金阳 丽水茗苑 永茂房开 纯别墅区，一期基本竣工，二期在建 据悉，市场反映较好，二期内部认购 据《贵阳晚报》 040930 第 6 版报道：金阳两块土地要拍卖 —— 据悉从今年 10 月至明年上半年，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖 6 块土地。 其中“十一”之后位于金阳大道与金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约 200 亩，建筑容 积率为 ，建筑密度 30%。 另一块土地位于金阳中心商务区内背面，金阳大道与迎宾大道交叉西南侧，总用地面积约 130 亩（记者：耿敬涛）。 ２、销售价格环境综合因素影响、房价稳中有升。 2020 年贵阳全市的房地产销售均价为 1991 元 /平方米，其中住 此资料来自企业 宅预售均价为 1730 元 /平方米。 房地产的整体预 售价格较去年同期下降 %，住宅部分的预售价格同比上涨 %，办公用房预售均价达到 3157 元 /平方米，同比 上涨 %；商业用房预售均价为 4570 元 /平方米，同比下降了%。 从数值上看 ，贵阳的房地产价格下降了，但在仔细分析各区域的销售价格，贵阳的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。 2020 年两城区商品住宅销售均价达 2369 元 /平方米，同比上涨了 6%；小河区商品住宅销售均价 1561 元 /平方米，同比上涨 8%；其他各区的房价同样在逐年上涨。 房价数据上的降低，更多的是反应出 2020 年贵阳房地产产品的供应结构发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种表面现象而已。 2020 年贵阳的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢。 房价将不降反涨。 言房价上涨的原因主要是基 于几个综合因素影响的判断。 步入 2020 年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从 2020 年起土地的协议出让时代已经结束，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必 此资料来自企业 定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等 因素， 2020 年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。 ３、住宅市场需求情况分析： （１） 改善居住条件，多次置业成为房地产消费主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒适二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒适三房 是最受到消费者喜爱的户型和面积。 4 房为希望购买大面积单位， 160平米是复式单位的一个主要指标。 （３） 多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。 （４） 入户花园 和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。 建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。 （５） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。 （６） 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。 （７） 消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与 此资料来自企业 项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。 地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的 3 个因素，消费者对 物业管理要求呈上升局面。 （８） 市场 7 成客户接受 15002500 元 /平方米单价，消费者对1530 万一套的住宅有较强的购买能力， 20 万和 30 万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。 （９） 消费者对金阳评价好。