保定市房地产诚信丽景蓝湾项目推广报告升级版(编辑修改稿)

保定市房地产诚信丽景蓝湾项目推广报告升级版(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 73 页 S3 在景观上会投入精力和财力，成为项目的特色卖点； 开发商有决心建造一个保定甚至北方都为之惊叹的水景园林，这将为项目的品牌和价值提升起到巨大的作用，并成为项目独一无二的特色卖点，使项目在区域激烈的竞争中取得相对有利的核心竞争力。 S4 借助专业公司的营销推广手段，把项目形象提升，塑造成保定的品牌项目； 目前，国内房地产行业发展日趋规范和科学，从前期项目选址到后期项目销售的全过程并不由房地产开发商全部自己操作，而是开发商会选择自己擅长的方面来操作，把其他部分交给更为专业的顾问 公司来运作。 这样就实现了房地产开发的专业分工和效率最大化，并使项目在较高的竞争层面占据有利位置。 S5 项目售楼处居住生活体验式营销。 根据对保定市场的调查了解，开发企业普遍对项目的现场包装尤其是售楼处的气氛营造重视不够，面对目前大多数项目都处在期房销售阶段，现场的感染力和说服力将对客户的购房心理起到至关重要的作用。 S6 可以把产品进行差异化和细化的提升。 当前的房地产市场竞争，概念、营销、包装都是外在的提升竞争，真正的核心竞争就是项目的产品，谁能把产品做好、做细、做精谁就能最终赢得客户、赢得市场。 面对目前区域市场的同质化竞争现状，本项目的产品力的提升、产品的提炼将决定未来的成败。 （ 2） Weakness 劣势分析 W1 属于北部新城开发较晚的项目，并且地段处于项目群最外围； W2 销售价格预期高于竞争对手； W3 期房阶段，没有成熟的居住氛围，景观优势无法显现； W4 规模大与竞争对手在客群上有较大重叠； W5 项目周边配套设施和交通尚不完善。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 73 页 （ 3） Opportunity 机会分析 O1 全国整体房地产市场长期向好； O2 北部新城区域高品质住宅项目不多，市场迫切需求精品项目； O3 市场缺少领导性 品牌和代表性产品； O4 保定城市化进程中，周边县（市）的消费者逐步认识到市区房产价值，将加快进城置业的脚步； O5 区域其他项目推广不够专业。 （ 4） Threat 威胁分析 T1 北部新城区域集中放量较大； T2 区域竞争项目客群、产品、价格差异化不明显，有可能演变为价格竞争； T3 国家近期面对全国房价的快速上涨有可能出台宏观调控政策 ； （ 5）应对策略 针对 S1+S3+W1 的应对策略 充分挖掘和借助诚信的品牌影响力，借助项目的独特景观优势，淡化项目所处区域最外围的印象，并通过宣传推广和形象的树立力 促项目成为区域领导性品牌。 针对 S1+S3+S4+W2 的应对策略 本项目定位为保定房地产创新和领导品牌，销售价格自然在区域的平均价格之上，在项目推广之初就需要站在世界的高度，站在中国的高度，站在城市的高度高屋建瓴树立高端品牌形象，在宣传推广和销售过程中利用营销事件、广告宣传等手段逐步把项目的居住理念和差异化优势体现出来，以达到客户对项目高性价比的认同。 针对 S1+S4+S5+W3 的应对策略 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 73 页 放大品牌影响力、形象树立、售楼处体验式销售氛围、销售员专业的讲解等在项目期房阶段项目所具备的优势，在销售推广中呈现 给客户的每一个细节都做到极至，从而让客户对项目、对项目未来营造的生活充满信心和期待。 针对 S2+S3+S6+W4 的应对策略 面对所处区域的巨大供应量和项目自身的大盘体量，做到与竞争对手的完全差异化是不现实的，本项目只需做到两个方面的差异化就会在激烈的竞争中占据领先和主导的地位。 第一是形象和定位上的差异化，抓住区域市场空白，快速树立领导性品牌形象，第二利用项目推出市场的时间差迅速提升产品的竞争力并在关键点上塑造产品的特色和差异。 针对 S1+S3+S4+S5+W5 的应对策略 利用专业的营销推广和项目的优势淡 化目前周边区域市政不成熟的感觉。 针对 O1+O2+O3+O4+T1 的应对策略 面对市场异常激烈的竞争态势，本项目要紧紧抓住市场的敏感点和机会点，并始终作为引领市场发展的形象出现，以避免落到价格竞争的怪圈中。 针对 O2+O3+O5+T2 的应对策略 快速占领市场制高点，建立全面竞争优势，以回避价格竞争，做到用形象、产品、品质来竞争。 针对 O1+O2+O3+O4+O5+T3 的应对策略 国内房地产市场将长期向好，但难免会出现波段性的起伏，面对可能出现国家宏观调控，本项目需要充分利用项目的大体量和分期开发的原则 ，以及全面的竞争优势根据市场的变化及时调整策略，以规避市场的风险。 二、 产品定位和提升建议 第一 、产品定位原则 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 73 页 1 产品核心理念 ★ 为中产阶级和主流阶层打造的高品质纯居住社区； ★ 规划体现以人为本的设计理念，产品楼型和立面充分体现 “清秀、挺拔”的现代都市感。 2 产品定位五大原则 ★ 时尚而不浮躁 ★ 品质而不奢华 ★ 清雅而不单调 ★ 严谨而不刻板 ★ 品位而不做作 潜在目标客群的消费需求探测，为丽景蓝湾的产品的进一步细化和提升提供了重要的参考支持并针对三居、四居主流户型的客户进行重点的突破。 因此，在后面的产品定位中，我们结合目前趋于市场的供应情况及销售表现，有意识的进行了适度的调整和补充，在户型比例、面积等设计指标上加入了一次置业客户的需求。 同时，在后期的工作中，我们除了需要继续深入研究潜在客户需求外，还要针对已有的不同类产品再次进行客群细分，从更细节的产品设计、园林规划、商业配套、功能组成等方面进行深度挖掘，打造出真正满足不同目标客户需求的产品。 产品主题概念 ★ 兼具国际风尚、具有现代气质的高品质中产阶层生活领地 ★ 区域内具有绝对影响力的领袖产品 第二、产品规划建议 一、户型结 构和面积的定位 户型面积定位 ★ 经济型两居 90M2—— 100M2 ★ 舒适型两居 110M2 左右 ★ 经济型三居 135M2 左右 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 73 页 ★ 舒适型三居 150M2 左右 ★ 四居户型结构 145M2—— 175M2 ★ 少量的一居或跃层 本项目 A 区的整体户型比例建议 ★ 经济型两居 —— 20% ★ 舒适型两居 —— 15% ★ 经济型三居 —— 25% ★ 舒适型三居 —— 20% ★ 四居户型结构 （ 145M2） —— 10% （ 175M2） —— 5% ★ 一居 —— 3% ★ 跃层 —— 2% 备注：本项目 A 区确定的户型比例 ★ 一居（ 32 ㎡） —— %（ 136 套） ★ 一室一厅（ 85 ㎡） —— %（ 8 套） ★ 二室二厅（ 105— 110 ㎡） —— %（ 366 套） ★ 三室二厅（ 125— 130 ㎡） —— %（ 316 套） ★ 三室二厅（ 140— 150 ㎡） —— %（ 456 套） ★ 四室二厅（ 150— 160 ㎡） —— %（ 130 套） ★ 跃层（ 270— 300 ㎡） —— %（ 18 套） 二、项目产品建议： （ 一 ）、 社区硬件建设 —— 人居环境 1． 规划设计 突出社区以人的生活需求、人的情感需求、人的社交需求为主的出发点，并着重突出国际化的人居理念。 园林建议，山地地形 —— 自然台地景观，下沉式花园 —— 宁静的回家之路，独立的生态岛 —— 高尚私属领域，连续观景风雨廊，生态栖居地 —— 引入绿色、健康与运动 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 73 页 2． 社区 环境 1） 中心 广场 主题广场宜轩敞开阔，体现博大胸怀与开放精神。 宜大量使用国际流行色及流行图案，色彩丰富，线条多变，形成热闹欢快之感。 如：下沉式大型都市喷泉广场和大型室外冲浪泳池。 2） 主题 景观 与主题大道 可重点规划和营造 8 处主题景观，如以异国风情园林和 景观为主的，或以功能分区为主的如运动的、文化的、健康的、精神的、休闲的等。 3） 园林艺术小品 紧贴项目的定位和理念，突出思想性、艺术性、视觉冲击性、人文关怀性的艺术小品。 4）康体设施 主题运动设施（如网球场、高尔夫推杆训练场等）、康体设施（如健康木道、健身园地）、休闲设施（如儿童乐园区、广场活动区、商业步行街等） 5）会所： 建议在会所设商场超市、娱乐、餐饮、健身、俱乐部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部为时尚商务公寓。 （二）、社区 教育服务 —— 人居教育 1）儿童托管服务 2）远程教育服务 3）健 康促进学校 4）社区终生教育课堂 5）其他课堂教育 （三）、 社区运动健康服务 —— 人居运动 1）健康代理人 2）运动指导员与社区全民健身服务网络 3）宠物保健与托管 宠物俱乐部 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 73 页 （四）、 社区社团及俱乐部 —— 人居社团 1）绿色家园志愿者组织 2）社区俱乐部或爱好者协会 （五）、 商业服务及设施 —— 人居商业 1）时尚吧一条街 2）文化酒吧与文化茶馆 3）健康食品专卖店 4）天然食品专卖店 5）体育用品专卖店 6）国际名店廊 7）旅游用品专卖店 8）汽车俱乐部 9）旅游服 务社 (旅游代办点 ) 10）特色餐饮 （六）、 社区商务服务 —— 人居商务 1） 聚会及社交活动 2） 商务资讯服务 3） 商务预定服务 包括： 商务中心／小型商务洽谈室／小型商务会厅／商务多功能厅 /商务秘书 /车船机票代购 （七）、 社区文化活动 —— 人居人文 1） 区内业主活动 社区内的环保志愿组织，开展绿色环保教育及活动、义务植树等，社区内的大树可考虑由业主认养或栽种。 2） 区外交流或联 谊 活动 各类球迷俱乐部、旅游、摄影、集邮、军事、单车越野、音乐发烧友、车迷协会或俱乐部等。