保利圆梦花园住宅地产项目可行性分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

保利圆梦花园住宅地产项目可行性分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

供 水供电 16326 11000 按每户 11000 元计算 道路排污 11000 50 按建筑面积 50 元 /平方米计算 园林绿化 19800 250 按 250 元 /平方米乘以绿地面积计算 小计 47126 230 五、政府收费 市政配套费 0 0 包含在地价中 其他政府收费 1000 5 按 1000 万元估算 小计 1000 5 六、不可预见费 12093 59 按二至五项的 3%计算 直接投资合计 449414 2192 七、开发费用 管理 费用 8988 44 按直接投资的 2%计算 财务费用 32762 160 按直接投资的 50％计算， 2 年还清，利率 % 销售费用 13867 68 按销售额的 2%计算 小计 55618 271 投资合计 505032 2464 本项目的总投资 为 505030 万元， 土地成本为 32900 万元，建设安装工程 343479 万元，基础设施建设 47126 万元，其他配套费和政府收费为 1000 万元，不可预见费 9978 万元，其间开发费用及销售费用为 55618 万元。 资金筹措 本项目资金来源主要有三 个渠道，其中自有资金投入 50000 万元，银行贷款 20000 万元，其余为商品房预售收入再投入。 项目如果出现资金缺口，将采用自筹资金的方式解决，主要是项目预售款部分。 筹集资金将主要用于本项目剩余土地款项的支付和2020 年 开工后 工程款的投入，多余部分将作为项目的流动资金。 投资使用计划 本项目启动资金 46716 万元 土地出让金 34216 万元 前期勘探费用 11500 万元 市政收费 1000 万元 预计回收期 年 税后利润 136547 万元 实投资金回报率 % 第七部分：收入预测及资金分析 销售收入预测 本项目住宅的销售占相当大的比重、预计收入为 693370 万元。 税前利润为 149301 万 元，税前成本利润率为 %。 税后利润率为111976 万元、税后利润率为 %。 销售净利 率为 %。 销售额 总价 单价 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商业 5000 5000 地下室 1320 6 6万 /个， 40％可售 销售额合计 693370 万元 营业税 39037 万元 税前利润 149301 万元 税前成本利润率 % 企业所得税 37325 万元 税后利润 111976 万元 税后成本利润率 % 项目销售净利率 % 项目销售预测 根据目前武汉市的实际销售情况及项目入市时间分析、受阳逻开发及人口迁移的影响、加之保利地产一贯良好的市场声誉及产品销售 速度，考虑到武汉消费者对于保利产品良好的接受能力。 本项目未来的销售速度较快。 考虑到以上因素、本项目将于 2020 年中旬进入市场、 2020 年完成全部销售任务 第八部分：财务与敏感性分析 财务分析依据 A、 项目 2020 年开工至 2020 年全部竣工验收备案。 项目能够按照上述进度完成。 B、 公司所得税率为 33%，其他营业税等参照现有的税费标准。 C、 根据公司的基本投资收益率要求和平均资金成本，设定项目的贴现率为 10%。 销售利润分析 销售额 总价 单价 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商业 5000 5000 地下室 1320 6 6万 /个， 40％可售 销售额合计 693370 万元 营业税 39037 万元 税前利润 149301 万元 税前成本利润率 % 企业所得税 37325 万元 税后利润 111976 万元 税后成本利润率 % 项目销售净利率 % 本项目未来实现销售额为 680050万元、其中税前利润为 149301万元，税前利润率为 %；扣除企业所得税 317325 万元后、税后利润为111976 万元，税后利润率为 %。 现金流量分析 （单位：万元） 序号 年 份 建设期 合计 项 目 2020 2020 2020 2020 2020 0 1 2 3 4 1 现金流入 0 104006 208011 173343 208011 693370 销售收入 0 104006 208011 173343 208011 693370 2 现金流出 45716 189582 97900 119552 128643 581394 土地费用 34216 34216 建设投资 11500 178180 89090 89090 89090 456949 销售费用 5547 4160 2773 1387 13867 销售税金及附加 5856 11711 9759 11711 39037 所得税 (7061) 17930 26456 37325 3 净现金流量 (45716) (85577) 110111 53790 79368 111976 4 累计净现金流量 (45716) (131293) (21182) 32608 111976 5 净现金流量现值 (45716) (77797) 91001 40413 54209 56464 6 累计净现金流量现值 (45716) (123513) (32512) 7901 62110 所得税后 计算指标∶财务内部收益 率 % 财务净现值 (I=10%) ￥ 万元 静态投资回收期 年 动态投资回收期 年 考察项目的盈利能力，按照全部投资为自有资金，不考虑财务费用，以 上 对本项目作现金流分析。 通过表中的分析，本项目的内部收益 率为 %；财务净现值为 万元，静态投资回收期 年，动态投资回收期为 年。 本项目具备较强的盈利能力。 项目敏感性分析 从表中可以看出，当售价下降 10%时，项目净利润下降 62276 万元，而当成本上升 10%时，项目净利润下降了 42346 万元；同样的，当售价上升 10%时，项目净利润增加了 62276 万元，而当成本下降 10%时，项目净利润增加了 42346 万元。 因此在成本和销售价格两项因素中，净利润对售价的敏感性要高于成本。 为此，在项目运作过程中，加强项目营销策划运作，加大销售力度是非常关键的。 但是同时，控制成本也非常重要的。 在土地费用一定的情况下，保证工程质量的同时，要控制好建设工程费用，以保证项目 开发成功，保持项目良好的盈利性。 （单位：万元） 价格敏感性分析 住宅 商业 车库 合计 税前利润 税前成本利润率 15% 5950 2805 48728 % 10% 612045 6300 2970 621315 81303 % 5% 6650 3135 113877 % 0% 680050 7000 3300 690350 146451 % 5% 7350 3465 179025 % 10% 748055 7700 3630 759385 211599 % 15% 8050 3795 244173 % 成本敏感性分析 15% 225056 % 10% 199804 % 5% 174553 % 0% 149301 % 5% 124049 % 10% 98798 % 15% 73546 % 第九部分：项目风险分析 项目风险 A、市场风险 近年来，国家一直在出台较为严格的宏观调控措施，这些政策对房地产市场将产生将较大的影响，对购房者的购房心理也会造成比较大 的影响。 这些变化可能对本项目未来的销售构成一定的威胁。 B、 价格 风险 由于阳逻本地目前市场的销售价格过低、且部分当地人自建及合资建房较多、因此对项目未来的市场销售价格可能带来一定影响。 极 有可能会影响本项目的消化速度。 由于项目的盈利性与销售速度有较大的关系，因此激烈的竞争使得项目存在着一定的销售风险。 项目风险对策 A、市场风险的对策 针对市场风险，公司一方面加大对政策法规的研究力度，力图把握宏观经济走势，另一方面，在进行项目策划时，对于市场需求的走向以及产品定位做大量深入细致的调研工作，使本项目在推出时能够紧紧抓住目标消费群，从而减少市场变化带来的风险。 同时，项目采取较快的开发速度，快速的运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来的政策风险。 B、价格风险的对策 首先，公司在房地产市场已经形成了良好的品牌效应。 充分利用公司良好的信誉和品牌效应，以及加强营销方案的策划，抓住核心的消费群体，对区域市场进行充分的细分和对自身产品的准确定位，可以最大限度的降低区域竞争对产品销售带来的风险。 其次，在设计阶段，通过公司丰富的开发经验和领先的设计理念 ，在产品优化上加大力度，使产品特点突出，从而降低销售风险。 在推广及销售中以保利品牌“自然、和谐、舒适”理念为导向、突出性价比及居住感受。 第三，本项目力争通过较快的速度开发，较早销售，就能避开同类住宅推出带来的冲击，以避免供给过大带来的销售风险。 最后，通过加强项目工程管理和建设各阶段的检查和监督，采用招标方式精心选择施工和施工监理单位，加强工程的现场管理，提高产品的整体质量，以卓越的质量即能吸引广大购房者前来置业，也能在行业树立良好的品质形象，进一步增强公司的品牌影响力。 第十部分：项目配套 生活配 套： A、 设置总建筑面积为 4300 ㎡、规模 6 班幼儿园一所 B、 设置总建筑面积 11000 ㎡、规模 9 班初级中学一所 C、 设置 商务中心附属建筑 总建筑面积 500 ㎡ D、 设置商务中心总建筑面积 8000 ㎡ E、 按照百户 10 ㎡的标准设置卫生服务中心 200 ㎡、文化活动 中心 1200 ㎡、居委会 100 ㎡、合计建筑面积 1500 ㎡ F、 用地范围内按规模设置肉菜市场总建筑面积 2000 ㎡ G、 合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相 应变电房 450 ㎡、公厕 300 ㎡，合计总建筑面积 750 ㎡； H、 按总建面的 7‰配建物业管理用房与经营用房； I、 道路后退 范围内不得设置停车位等设施。 以上配套设置面积合计 28050 ㎡ 水配套： □ 规划原则 A、 保利圆梦花园 项目给水采用联合供水，由柴泊湖水库 联合供水，水源为柴泊湖湖水。 主给水管沿地块呈环状布置；供水水质满足国家现行卫生饮用水标准。 B、 水量的确定 用水量：根据《建筑给水排水设计。