临沂北部时代广场住宅物业暨商业物业整体策划草案公寓住宅(编辑修改稿)

临沂北部时代广场住宅物业暨商业物业整体策划草案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

— 价格调整要在保证利润最大化的原则和总的销售均价不变的情况下进行，并要根据中高档社区定位展开，要做到引领消费而不是被动地去适应消费的原则。 十、广告策略 广告定位 首先，小区位于临沂主要的财富中心，周边商贾云集，将成为今后项目推广的一大有利因素。 第二，设计风格是本案的另一个亮点，和鲜艳、明快的色彩搭配，倡导一种极 具现代感的生活模式，无形中传达一种崭新的生活理念和生活状态。 （ 1）主题概念的诉求 本案以“ 80”作为项目主题概念的关键词，意义在于： 一， 表达项目产品的总体印象。 二， 强烈的现代主义色彩，现代人需要的现代生活方式。 三，档次的体现，以内在的精致来阐释。 这个内质是多方面的 —— 精致的装修、精致的景观设计、精致的物业管理以及精致的生活方式等等。 （ 2）生活方式的诉求 本案应该说开启了 临沂 前所未有的生活社区的规划设计理念，规划上的合理分区、建筑设计上的大胆创新、外部环境的无与伦比以及我们定位的超前和自信，终极目的在于生活 ，打破人们“地段论”的习惯性居住思维，引导人们回归自然，不仅仅让本社区的业主体会到生活的创新，而且要引发整个 临沂 对现代化生活模式的强烈追求。 （ 3）对产品的诉求 人性合理的户型结构以及丰富多彩的景观设计，不仅将推动整个 临沂 房地产市场产品研究向更高、更精的方向发展，也将引发新一轮当地消费者对房地产产品创新的深层次思考和讨论。 （ 4）环境的诉求 结合生活方式的引导和诉求，着力渲染定向住宅带来的居住文化的巨大变革，同时突破单一住宅诉求的制约，强调园区景观布置的层次感和围合性，突出定向景观带来的居住的均好性，从而掀 起人们对健康住宅的热爱和探讨。 （ 5）配套的诉求 不仅拥有一般社区的日常生活基础配套，而且结合健康、教育的主题，设置一系列人性化的设施和服务内容，最大限度满足人们吃、住、行、玩、赏等各项物质和精神生活的需求。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 6）对地块前景及规划前景的诉求 随着 临沂 城市化进程的不断推进和新区改造的逐步展开，本地块的居住氛围越来越强烈，其投资增值的空间越来越大，区块内良好的生活居住前景不言而喻。 （ 7）品牌的诉求 本案应该通过其与市场的差异性定位和设计来树立其精致的品牌效应。 广告主诉求 “感悟城市的激动” 本案自方案 诞生之日起，就注定是推陈出新的典范，建筑现代活泼，线条简洁流畅，环境幽雅怡人，配套完善人性，定位时尚特立，理念超前大气。 能让人感觉到城市在变化，在激动，在跃进，人们感受到这一点，然后喜欢上她，追随她，这就是我们常说的引领时代潮流的感觉。 我们要引领的无疑是新的生活。 十一、媒体策略 当今广告媒体种类繁多，而且不断涌现。 主要分布如下：电视、报纸、电台、杂志、电话、单张、车身、路牌、站牌、桥梁、电子邮件、手机短信息、公益活动、体育活动、礼品、展板、名片、网站（网络广告）。 根据我公司对临沂消费者的调查，购房者了解住 房信息的途径主要是报纸和电视，其次是售楼处和户外广告。 十二、 促销策略 促销方式 （ 1）折扣的营销方式 在正式发售期、房展会或者较重大的节假日里，为了吸引买家，经常与购房付款方式结合起来，如一次性支付折扣、银行按揭折扣、分期付款折扣等。 （ 2） 老客户介绍新客户的优惠方式 老客户成功介绍新客户购房的，老客户可以享受房价的折扣，新客户也可以享受优惠。 （ 3）数量优惠方式 这主要针对集团购买者，由于其购买的数量会相对较多，因而为了鼓励这一部分的人群，往往采取数量累进优惠的方式，购买的单位数越多，优惠越丰厚。 （ 4）价格组合优惠方式 在实际销售中，作为住宅的附属产品，车库（包括车位）、花园、露台、地下储藏室等往往与住宅组合出售，但需适当拉大价格差距，部分（如花园、露台）则以赠送的形式出售。 （ 5）软性优惠方式 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在某阶段购买的住宅，可享受一定数量和年限的物业管理费，或者 享受不分摊电梯的公用面积的优惠，后者对小高层的尾盘销售有一定的效果。 （ 6）礼品促销 促销礼品极易引起客户的好感，因此建议在现场发放一些比较实用的促销礼品。 （ 7）买一赠一 通过购买一套住宅附带赠送部分大件实物为促销手段，达到隐性降价的效果，如家电等。 （ 8）装修促销 提供一条龙装修服务，从设计、选材、施工到验收，由开发商针对不同的顾客进行个性化服务，其中可考虑将装修费用一次性列入房价内，参加银行按揭。 如何方便消费者购买 （ 1）全面清楚地提供信息资料、传播项目信息，开展住房知识普及活动。 有的顾客可能一辈子只有一次购楼，由于没有经验，购买前需要多方收集资料、反复比较权衡。 因此发展商们必须秉承“以人为本”的理念，为消费者提供尽可能多的、涵盖各方面甚至包括竞争对手在内的真实可靠的资料，才能赢得消费者的信任，如专家的现场咨询，清晰公开的价格表等等。 （ 2）设立更多的销售展销点。 通过节假日在大商场外设置展点，配备讲解人员、购房专家、看接车等，充分提高项目的知名度，扩大宣传，汇集人气。 （ 3）开通看楼车（跨区穿梭巴士），为大多数看楼人士提供交通上便利。 在看楼车上设置电视机，播放项目介绍广告吸引客户的注意力，弱化客户对本项目的与市中心的心理距离。 （ 4）为客户提供问讯、咨询、看楼、成交签约、法律公证、付款、按揭等一条龙服务，并尽力提高其效率和素质。 环境营销 围绕本项目内外双水晶的优势开展营销活动，聘请专业园林设计部门做环境规划设计，并详细标明花木品种、名称 、数量和种植位置，树立消费者的信心。 工地营销 干净整洁的工地现场、堆放有序的建筑材料、着装统一的施工人员等等，都会增强购房者对施工质量和购买的信心。 由此可以看到项目整个运作正常与否，客户可以对照施工进度表，监督工程实际进度。 例如设置竣工还剩余天数的大型标示牌等。 关系营销 关系营销的核心就在于发展与顾客的长期、稳定关系。 关系营销不仅将注意力集中于发 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 展和维持与顾客的关系，而且扩大了营销的视野，它涉及的关系包含了企业与其所有利益相关者间所发生的所有关系。 十三、营销费用预算（略） 第二章 商业部分细化 第一节：项目宏观说 一、项目切入点分析 从通达 路 向南直到解放路东西两翼可以看到：临沂市商贸区的鼎盛以此为核心向四周辐射，况且在临沂的北部有正在崛起新一片商贸区，核心区域的商贸圈竞争加剧，新商业格局的演义也正在进行中。 目前该地域存量土地有限，传统商业形态与运营模式已趋饱和，竞争态势与生存空间的搏击日渐激烈，在后发优势上如果没有更大的经营突破或是业态的结构发生质的变化，难以再有新的奇迹出现，由此“物极必反”的新商业格局开始萌发与突围，本案的出现，有望在商业业态整合的优势上再度创新，担当新商业格局 延伸的触角。 为此，我们觉得本案将担负着这场“ 新商业格局演义 ”的重要角色。 形成“ 固有商圈争霸，演义新商业格局 ”重要角色。 二、主要优势分析 优势 —— 项目处于临沂商贸财富中心，可谓人气、财气、商气十足。 与商贸区、住宅区、新区一衣带水，相互呼应。 周边“财富大道”通衢宽阔，人车鼎沸，交通畅达。 分析 —— 在此商圈以货物流通和批发为主的商业形态构成了它的核心竞争优势，这两种商业形态的背后隐藏着一种延伸产业。 前者以购物街区为特色，后者以专业化辅助为特色。 尽管本案在区域环境中有许多不利于项目顺利 销售的因素，譬如周边商业业态过度重叠等，但还不至于从根本上造成市场推介的困难。 我公司在这个时候介入本项目，通过各种不同环境的分析和判断，旨在找出市场的结症所在，然后对症下药，做到标本兼治，实现真 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 正意义上的市场策划推广工作。 本案如果继续寻求现有的市场定位仅限于“商贸批发”这样一个大而平的概念，两万平方米的经营面积却没有一个明确的商业定位加以区分周边物业的雷同，销售策略和总体规划上很难体现出反常规的竞争优势，从而影响项目正常的租售工作。 三、 竞争对手分析 康鼎花园 建设沿北园路 3 层商业 8 米 18米 =144 平 /套，合计 20套，均价 6500 元 /㎡。 河畔花园 首期建设底部商业 万平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171 平）。 临沂国际商品批发城 总占地 3万，总建面积 11 万平， 4 万平米商业； 1座 21层层高 米； 1座 15层， 4 栋多层； 定位为商业、办公、住宅于一体的大型综合性场所 1）主打广告： 黄金大道的建筑地标 大气今成 核心领地的财富王座 临沂商贸经济风向标 2）规划结构： （ 1）商品批发交易广场 地下一层 + 地上三层 总建面积 4万，经营业态规 划为小商品、 服装交易大厅。 （ 2） 2座 16层商住写字楼，概念定为 SOHO，层高。 华通国际商务大厦 —— OPEN 城市之光 广告主诉求 —— 于城市之颠 任我心高远 华通国际商务大厦主打广告 临沂首座“ 5A”甲级写字楼，总建面积 万，四层商业 万，办公楼 万，双塔楼 26 层 1）商业售价及业态规划： 1层 13000 元 业态规划：金银首饰、化妆品、高档奢侈品 2 层 10000 元， 3层 9000 元， 4层 7000 元； 业态规划：分层经营服装等，商业部分可以整层购 买也可分割销售 2）写字楼部分 东座 21。