中金岭南方案(编辑修改稿)

中金岭南方案(编辑修改稿)内容摘要：

自筹资金 82% 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 40 页 投资取向 自用 90%，投资气氛不足 认可度 公寓 54%，写字楼 44%，商场无人认可 地理位置 100% 付款方式 按揭 90%，一成首期 60% 会所设施 阅览室，游泳池，健身房、音乐茶室 商务服务 商务中心，公用大中小会议室，网络 物业管理 代订机船票，清洁洗衣，送餐服务 （以上数字摘自江苏大厦客户分析表） 分析： 30至 40岁的中小型公司经营者构成了写字楼的主要购买群 体，大家选择有良好发展前景的中心区写字楼自买自用，在较 大的资金压力下，按揭形式受到绝大部分买主认同，轻松无比 的一成 首期市场呼声很高。 三、写字楼投资心理 投资，吸引炒家进场，将对写字楼及公寓的销售起来极大的促进作用，在申奥成功及年初加入 WTO的影响下，投资渐渐回暖，投资者对物业品质、前景的普遍认同会造成新一轮的投资热潮，南华大厦将是这一轮热潮中的佼佼者。 有前途、回报率高、风险低的项目是众多房地产投资型买家的统一目标。 而确定目标的最主要标准基本有两条： ◆ 物业本身的软件及硬件质量要好。 也就是说，既要有国际水平的设计、规划，又要有过硬的建筑、装修工程质量，还要有完善的服务体系和完整的配套设施。 ◆ 分析物业的发展前景要乐观。 即目标物业所处的大环境与小环境都有继续快速发展的 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 40 页 可能，这样才能蕴藏着巨大的升值潜力。 而最为关键的就是优越的地段，这种物业才能在未来的租售市场中立于不败之地。 ◆ 在同一热销地段上，投资者们大都会选择高档物业。 原因为：高档物业收取的投资回报相对较高，尤其对于采用按揭贷款方式的购房者来说，不仅可以用租金还贷，还可取得部分净收入。 无论是长期租赁还是短期转卖，投资回报都相当可观。 其二，中国经济的发展动向，包括即将加入 WTO的趋势表明，房地产的需求将会越来越大。 据有关人士统计， 甲级写字楼需求近两年内增长有可能达到 15%，而对于写字楼及公寓租售市场来说，利好倾向最大的还是高档物业。 四、 高级公寓（ CBD白领公寓）客户分析 CBD 白领工作节奏快，消费观念超前，又有经营头脑，他们考虑安家置业的出发点是：工作、生活、投资三不误。 CBD 内拥有庞大的购房群体，同时，由于他们的文化背景、教育背景、收入消费水准，以及工作环境、工作地点具有一定的特殊性。 高效、快节奏地工作，同时又懂得该怎样尽情地享受生活是 CBD白领一个显著的特征。 这一特点决定了这一 购房人群购房置业的一些行为特点。 首先是住房消费观念时尚、超前。 由于 CBD 内企业和机构身份的特点， CBD 就业的白领阶层大多受过良好的教育，在信息发达的当今社会，包括住房消费在内各方面生活资讯，其获取能力肯定是最强的。 因此，他们更愿意接受时尚的消费方式。 其次是购房时最关键要考虑的因素是住房与工作的结合。 CBD 内工作群体最显著的特点是快节奏、高效率。 这一群体在购房时，所有人都不能不考虑居住与工作便利的关系问 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 40 页 题。 在支付能力能够保证的前提下，他们会选择更接近 CBD或交通便捷的区域安 家。 再有就是 CBD 这些相对收入高的群体在购房时，有相当一部分人会考虑房产投资这一问题。 由于国内经济正处在上升期，加入世贸、政府加大 CBD开发力度等因素，使许多人意识到在深圳，特别是在 CBD范围内投资房产是一个良好的机遇。 所以自购房，连带投资考虑是 CBD购房群体又一显著特征。 从住房需求规律角度看，收入水平、消费观念、受教育程度、工作就业环境等都是影响人们选择住房的因素。 选择在 CBD核心区居住，房价会高一些，但生活、工作便利些，是以相对较高的房价换取交通和时间 成本的减低。 目前，深圳 CBD核心区内楼盘普遍提供的是大户型或超大户型。 说明此区域内小户型供应短缺，所能提供的必受欢迎，同时也反映了投资性买家近一年来数量猛增，具有 CBD题材的物业其投资价值被普遍认可。 CBD 是城市的经济核心区域。 以信息业为主导的现代经济社会在不断地改变着人们的工作和生活形态，改变着现代人的生活方式的同时，相伴而至的是就业者工作效率和工作节奏明显加快，工作压力不断加大。 在这一背景下， CBD就业人群中会有相当一部分比例的人考虑在就业地或临近区域购置物业，以适应 快节奏的工作，摆脱上下班奔波的疲惫。 对于有这样需求的置业者，建议要明确“效率家居”为主导思想，依此安排自己的购房计划。 所谓“效率家居”就是住房要着重考虑工作和居家两相便利，不以豪华舒适为选择目标，以相对可接受的房价换取居住交通和时间成本的减低。 对于投资型的买家来说，则要明白“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”这样的投资准则，在购房时选择越临近中心办公区的位置越好。 购买此类物业，价格不应是主要考虑的因素，除位置之外，楼盘的品质、档次和物业管理的星级水准，决定了物业未来 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 40 页 租金回报的水平。 五、 消费者定位 高级公寓消费者定位 身份识别 ◆在深圳过渡的国内或国际大公司工作的高级经理人 ◆ SOHO一族（自由职业者及设计策划工作室） ◆ 充分认同该区域投资价值的投资人士 区域识别 ◆福田 80%，其它区域 20% 购买力识别 ◆ 手头有十五至二十万元资金 写字楼消费者定位 身份识别 ◆ 来深五至十年，有一定经济实力的中小型私营企业 ◆ 部分外地大机构驻深圳办事处 区域识别 ◆ 深圳本地中小型企业 70% ◆ 外地及外地企业进驻深圳办事处 30% 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 40 页 购买力识别 手头有五十万元资金可调用 第二章 项目定位 一、 整体形象定位 二、 使用功能定位 三、 目标客户定位 四、 户型定位 五、 价格定位 六、 租售比例定位 一、南华大厦整体形象定位 支持点 二、写字楼形象定位 区域形象 NCBD为 CBD周边区域，随着深圳市中心区的逐渐完善西移，深圳市车公庙、农科中心 ——中心区一级辐射区域的写字楼物业亦跟随水涨船高。 创展中心的热销、世贸中心大 楼的高潮使这个区域的写字楼一栋又一栋拔地而起，形成了深圳又一壮观的西部写字楼组园： N— CBD组团。 CBD的影响将辐射 NCBD区域，并带动其共同发展，这一点不容置疑。 NCBD 距离 CBD 不超过五分钟车程，路路畅顺，交通出行极其便利。 在强大的市政配套下， CBD内写字楼档次高、租金高、面积大、价格高，跨国公司、国内大型集团公司、各地政府办事处、金融、证券平分写字楼天下，人数者众的中小型通讯、网络、贸易公司被排除在外，注重企业形象的公司必定会将目光转向 N— CBD区域。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 40 页 规划形象 —— 更注重生态 、更注重健康的 SHARE模式，与其它写字楼相比， share型写字楼更重视项目的景观资源、公用空间、沟通交流空间及建筑本身绿色生态概念。 确保用户在健康、优良、人性化的写字楼里办公。 南华大厦为典型 share型写字楼： ◆ 丰富的景观资源 绿色景观：高尔夫花园，东海花园 蓝色景观：香蜜湖水上乐园、深圳湾 ◆ 大面积公共空间 c) 首层架空绿化 d) 大面积门前广场 e) 裙楼二至四层 600平米中空大堂 f) 五至十二层每层两个空中花园 g) 十三至二 十五层每层四个空中花园 ◆ 规划共享空间 会议中心：设计大、中、小三种会议室，租用户租用。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 40 页 h) 大会议室一个（ 500平米左右） 作为客户新闻发布、公司会议、产品发布场所。 i) 中会议室 1个（ 100150平米） 可容纳十五至二十人，供租户租用。 j) SHEAE会议厅 隔层设计一个（无空中花园层），装修酒吧及咖啡座两种风格，设智能卡进入，进入 SHARE会议厅可打服务电话点咖啡或酒水， SHARE厅不设任何服务人员，由智能卡计时，饮品以现金形式付帐。 k) SPORT（运动）豪华运动会所 接驳申奥成功重大利好消息，运动概念成为地产最新概念。 大层二十六层为规则豪华会所，面积近二千平米，会所内全部为运动设施，向 CBD中心区域全面开放。 内设：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休闲咖啡厅。 经营方式：智能卡经营，写字楼 SHARE厅里设自动售卡机，会所全采用刷卡计费形式，满足大厦智能形象。 推广主题 二、公寓形象定位 总体定位 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 40 页 —— CBD高级白领公寓，贴近 CBD，为 CBD高级白领度身订做的小面积高级商务公寓单位。 形象定位 效率 CBD高级白领公寓提供全商务装修。 包括：复合木地板、中央空调、电视、电视机顶盒、高级浴室系列、写字台、衣柜、席梦思。 时尚 全商务装修务必请专业装修设计公司设计，确保时尚装修感觉。 及商务、家居两种感觉。 如床可自由收放、厅内有明显的区域分隔等新概念商务家居感觉。 （装修标准： 500元 /平方米） 科技 ◆ 三网合一：三网合一已于近期签下合同，作为三网合一的发源地 —— 天安数码城，南华大厦将成为深圳首家三网合一智能性大厦。 ◆ VOD机顶盒互动点播系列，实现 — 家庭大户室（股票买卖随意） 深圳股民最感兴趣的，可能是把大户室搬到自已智能化的家中，进行证券信息处理，还具备查阅新闻信息、证券评论、上市公司资料等全部功能，各种数据图表完整，数据实时更新，更为突出的是，能同时进行证券委托买卖，速度当然比电话委托快得多。 中国最大的管理资料下载中心 (。