中安世外桃源项目定位策划报告(编辑修改稿)

中安世外桃源项目定位策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

碑。 第三章 重庆房地产 市场分析 一、重庆房地产市场概述 重庆房地产市场发展相对全国而言发展比较平稳，当 1992和 1993年国内其他城市尤其是沿海地区掀起 房地产开发 狂潮时，重庆只起了一点小小的涟漪，并很快在 1993年下半年，这点涟漪也归于平静。 其原因在于，受到国家宏观调控政策的影响， 重庆仍处在计划经济与市场经济的过渡时代，根本没有能力支撑房地产这个市场。 直到 1997年上半年，随着重庆直辖以及国家推进住宅建设，刺激住宅消费等一系列拉动内需政策的出台，这一局面才得以改观，尔后进入了一个高速成长期。 来自市统计部门的最新统计数据表明，今年一季度房地产企业综合景气状况居本埠各行业之首，开发投资猛增，用于开发的资金共 ，增幅达 100%。 同期重庆住宅施工面积 1，同比增长 %，居所有行业之首，其比重超过整个第二产业 16个百分点。 然而，今年一季度的商品房销售量与去年 同期相比略有下降。 同时，重庆的 房地产项目 中同质化现象日趋严重，竞争将不可避免。 事实上各开发商为争夺有限的客户群体拉开了惨烈了的价格战，五花八门的优惠购房措施抛向本已过热的房地产市场。 二、市场发展趋势 1997年以来，随着国家制定西部大开发战略已及种种拉动内需政策的出台，重庆房地产市场发展迅速火爆，并由供不应求转变为供过于求。 今年上半年，楼盘的销售普遍比较疲软，尤其在几次房交会之后，销售更是锐减。 市场是残酷的，面临如此巨大的市场压力，供过于求必然将一部分开发商淘汰出局。 不少开发商都在绞尽脑汁，以求另辟蹊径突围。 实际上今年以来，本埠开发商已有了一些新的探索。 土地作为房地产的主要生产要素之一，主城区的土地在经过开发商们跑马圈地之后已变得寸土寸金，在房价中楼面地价大幅飙升抑制了利润的有效上扬空间，因而部分开发商将目光盯向土地资源充足的郊区市场。 与全国其他城市一样，重庆郊区房地产的兴起已成为一种不可逆转的趋势，而决定这一事态发展快慢的主要因数取决于交通环境的改善。 汽车的 普及与高 速公路网络的形成无疑将会对我们生活方式产生革命性的变化，部分日益膨胀的中产阶级及收入丰厚的蓝领工人蜂涌而出奔向郊区，在那里他们将享受到城区所无法比拟的优越环境与价格低廉的住宅产品。 从目前市场来看，重庆郊区 房地产项目 主要是沿着成渝经济带 含谷区域和机场高速路 渝北方向发展（本章专谈 别墅 市场和典型郊区联排住宅）： （一）含谷区域 含谷镇位于九龙坡区，距市区约 17公里，成渝高速路与此相连，从大坪驱车至此仅需 20分钟，交通十分便利。 1999年，全兴物业公司所开发的全兴 别墅 隆重上市，成为含谷 别墅市场的先锋。 近年来，含谷镇政府大力开发 “ 农家乐 ” 等旅游资源，因而含谷的房地产逐渐向休闲度假型房地产的方向发展。 近阶段，含谷区 域的 别墅 供应主要有全兴 别墅 、大田北欧、香格里拉、海蓝云天等（如下表）。 含谷区域主要 别墅 一览表 项目 全兴 别墅 大田北欧 香格里拉 价格 1980元 /M2（起） 一次性付款： 1780元 /M2 二期价格上浮 50% 3500元 /M2（均价） 2800元 /M2（均价） 规模 一期占地 82亩 共 82户 占地 50亩，共 45户 占地 50亩，共 42户。 主力户型 面积 288M2,带 300M2的私家花园 300M2左右 300M2左右。 布局 兵营式布局 沿含湖呈阶梯布置，山顶为顶级 别墅 区，小区自备游艇，业主可免费游玩含湖。 沿含湖呈阶梯状布置，几乎每户都有湖景，坡顶为中庭花园。 区域特色 位于成渝高速路含谷收费站旁，紧邻公路。 紧邻含湖与香格里拉 别墅 区，背靠近百亩河塘，空气清新。 离含谷收费站约 3分钟车程，紧邻 800亩的含湖，风景宜人。 建筑风格 欧式 欧式 欧式 交房状态 清水房，无门窗。 外墙贴瓷砖。 清水房 清水房，客厅窗户为 4米落地玻璃。 交房时间 现房 现房 今年 10月交付 销售情况 约 70% 50% 约 5户 从以上个案来看，建筑风格都是欧式风格，除外立面颜色与户型结构有变化外，其他基本没有任何特色；由于地理位置优越，道路交通十分便利，环境优美 ，但市场推广平淡，因而三个项目的销售情况一般；从香格里拉 别墅 的销售情况我们可以看出，人们在购买 别墅 的过程中，对期房的选择比较慎重。 （二）渝北区域 在该区域上现有两个项目正在预热中，一个是由渝海集团开发的在水一方，另一个则是由恒运地产开发的肖河香榭。 两个项目所处区域都是回兴镇宝圣湖，此处环境优美比较适合于居家。 两个项目的功能定位于第二居所的概念。 在水一方 项目总占地约 200亩（含湖面），总建筑面积 7万平方米；规划户型中有部分 40平米左右的小户型，专为度假型客户量身定做。 项目毗邻 700亩湖面，湖光山色风景宜人。 项目 正在前期预热过程中，还未正式推向市场。 肖河香榭 该项目总占地 350亩，规划 34栋独立 别墅 与 286户联排 别墅 ，户型面积 170— 500平米，主力户型 250平米左右，销售价格 2000— 4000元 /平米。 该项目毗邻万亩森林公园，空气清新，肖家河蜿蜒流过 别墅 区，并且背靠数十亩果 树示范林。 社区配有高尔夫练习场、实弹演练场、会所、游泳池、儿童游戏场等设施，方便业主娱乐。 （三）其他区域（见下表） 其他区域城郊 别墅 一览表 帝景名苑 水天花园 区域位置 南岸科普中心旁 北碚董家溪 价格 2250元 /M2（起） 1580— 2200元 /M2 规 模 占地： 85亩 规划 212户 约 500亩 规划容积率 户型面积 范围 218— 320平米 主力户型： 320平米 100— 150平米 主力户型： 130— 150平米 区域特色 紧邻科普中心，位于三峰山的最高处，江景、夜景均是本项目最好的风景。 紧邻金龙湖与规划中的重庆国际高尔夫球场，该区域植被覆盖率高，空气质量好 配套 网球场、游泳池、会所、迷你高尔夫等 组建游艇俱乐部；社区内配有标准网球场、游泳池、会所购物中心等设施 交房状态 清水房 清水房 交房时间 2002年 3月 一期已完工 二期刚开盘 销售情况 约 15％ 一期销售约 90％ 三、相关 市场分析 （一）旅游 市场分析 重庆是一座拥有 3000年历史的文化古城，旅游资源十分丰富。 远近闻名的四大温泉、歌乐山森林公园、金刀峡森林公园等旅游景点星罗棋布的集中于主城区周围，共有景点 300余处，其 中国 家级文物保护单位 10多个。 但由于重庆人生活节奏比较快、缺乏旅游观念的引导，因此这些旅游景点的经营状况普遍都不理想。 从房地产市场上来看，与旅游有关的旅游 房地产项目 在重庆还处于市场空白，究其原因，主要是因为市场引导不得力、消费观念没跟上所造成，而经济水平相对较低也是其中因数之一。 （二）私立教育 市场分析 (附 :重庆市重点民办学校情况表 ) 私立教育是重庆市教育发展的薄弱环节。 规模和起点都比较低。 但市场情况还是比较乐观的，从仅有的几所坚持下来的民办学校来看，民办教育还是有 很大的潜力可挖。 以上三所学校均属重庆比较知名的私立学校，他们的收费各有所异，但收费方式大体相同。 在对学生的管理上，都采用封闭式教学管理，以培养学生独立性为主。 由于属民办校，相关教育部门对他们的管理相对独立，学校的师资力量全部由社会招聘而来，从而对教师素质有一定保证。 （三）体育健身 市场分析 重庆地域多山，因而对大型体育健身设施的兴建有一定的制约性。 从分布情况来看， 比较大型的体育场馆主要分布于大田湾体育场一带。 健身设施 重庆市重点民办学校情况表 启蒙学校 方倩学校 开明实验学校 地址 九龙坡区含谷镇 巴南区界石镇 南岸四公里 规模 占地： 70亩； 建筑面积： 35700平米 占地： 80亩 占地： 138亩 在校师生 学生： 430余人 教师： 100余人 学生： 300余人 教师： 80余人 学生： 1200余人 教职工： 300余人 计划招生 从幼儿园至高中 （每班不超过 30人） 从幼儿园至高中 从幼儿园至高中 配套 设施 一个室内篮球场； 两个室外游泳池； 400米草坪足球场； 两个羽毛球场； 语音室、电教室、体操室等相关设施 学校配有： 游泳池、足球场、语音室、体操室、图书馆等相关教学设施 两个标准网球场； 一个 400米体育场； 一个标准游泳池； 计算机室、音律室、语音室等相关教学设施 收费 标准 交教育储备金 20万，免在校期间的任何费用，毕业后归还本金。 学年受费制： 学前班： 8000元 /年 小学： 13000元 /年 初中： 15600元 /年 高中： 17000元 /年 助学金 +学费（期） 小学： 16000+4000 元 中学： 14000+4500 元 高中： 15000+5000元 （助学金为一次性交纳，学费每学期交） 交教育储备金 ，免在校期间的任何费用 ,毕业后归还本金 学年收费制： 学前班： 13000元 /年 小学： 13000元 /年 初中： 14000元 /年 高中： 14500元 /年 助学金 +学费（期） 小学： 18000+4000 元 中学： 18000+4500 元 高中： 18000+4600 元 （助学金为一次性交纳，学费每学期交） 交教育储备金 30万，免在校期间的任何费用，毕业后归还本金。 交纳教育储备金 ，每期交纳学费，毕业后归还本金。 （学费 同下） 助学金 +学费（期） 小学： 38000+4700 元 中学： 36000+4900 元 高中： 36000+4900 元 （助学金为一次性交纳，学费每学期交） 备 注 学校可推荐出国留学 该校为全市第一所私立学校，现与福建石竹山文武学校联办。 该校办学已 8年，现为重庆市规模最大的一所私立学校，与美国休斯顿大学建立友好关系。 主要以健身房的形式出现，较知名的有：中安俱乐部、陈静健美中心等，但数量不多。 由于重庆体育设施的匮乏，从而影响到了市民对体育健身的热情，除少数人群能在为数不多的场地内进行这一难得的运动外， 多数人对体育都只能局限于体育电视节目，基本谈不上运动。 从房地产开发的小区配套上看，几乎都配备有一定数量的体育健身设施。 说明了体育运动在房地产开发 中的作用，同时我们可以看出人们对体育运动仍有一定的需求。 在重庆与体育房地产相关的项目仅有一家 —— 阳光华庭。 该项目位于南岸南坪东路，距南坪转盘约 1500米，占地 60亩，总建筑面积 10万平米，规划有： 2000平米大型运动馆、 1000平米游泳池，两个标准羽毛球、网球场，以 “ 康体居家 ” 为本项目之 主题，提倡运动健身的生活方式，并且获得了重庆市首家康体住宅示范小区与重庆市 “ 阳光健身工程 ” 示范小区的称号。 但由于项目占地较小，因而规划内容也有限。 （四）娱乐休闲 市场分析 娱乐是人的一种主要消遣方式，关系到人生活的每一天。 休闲是娱乐的一部分，主旨是悠闲、自由无拘束的一种行为。 由于近年来人们生活水平的提高，紧张的生活节奏得以缓冲，这一概念被人们所迅速认同。 但由于重庆的 经济实力相对弱于其他大城市，且贫富差距大，因而这一概念在重庆还只仅仅算是起步。 娱乐休闲性的设施总体比较缺乏，且素质不高，市民在工作以外的时间里大多呆在家里。 从房地产市场来看，大多数的娱乐休闲性项目都集中在市区周边的旅游景点，以度假山庄的形式出现，而真正意义上的娱乐休闲型房地产在重庆还处于市场空白点。 第四章 消费者需求分析 重庆市位于长江上游，地处我国中西部，面积 ，人口约 3060万人。 重庆是一座举世闻名的历史文化名城，已有 3000多年的历史。 解放前曾为国民党政府抗战的陪都。 由于特 殊的战略地理位置，党中央于 1983年，将重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，获得国家计划单列市的资格，赋予省级经济管理权限。 为了更好地实施中西部发展战略，发挥长江上游中心城市的幅射作用，深化三峡百万移民工程的顺利进行，1997年 3月 14日，八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市，管辖原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。 一、城市居民生活水平 （一）收入水平 自改革开放以来，重庆职工人均年工资收入得到了较快的增长。 1999年重庆全市职工人均工资收入达到 6300元，比 1998年增长 %，是 1996年以来增长幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入为 5896元，比 1998年增长 %。 从收入结构看，持久性（稳定性）收入增长缓慢，暂时性收入增长波动较大；传统的工资性收入仍占绝对主导地位，资产投资性收入占总收入比例很小。 从下面的收入表中可以看出，总体人均收入相对偏低：。